Domy na zgłoszenia i bez pozwolenia! W Polskim Ładzie największe zainteresowanie budzi budowa domów do 70 m kw.

Pewne wątpliwości mam również co do tego, jakie domy będzie można budować, bo jeden z prezentujących program doliczał do 70 m kw. parteru 20 m kw. poddasza, a drugi mówił o budowie domów parterowych. O ile wiem dom parterowy może mieć, wbrew nazwie, dach dwuspadowy, ale wtedy można na poddaszu zrobić co najwyżej strych, albowiem jest to tzw. poddasze nieużytkowe. Ale po kolei...

Można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że największe oblężenie chętnych do budowania takich domów przeżyją gminy na obrzeżach wielkich aglomeracji. A te, przynajmniej na Pomorzu, mają sprawy planowania przestrzennego dobrze prowadzone, bo nacisk jest od lat.

W gminie Pruszcz Gdański 100 proc. terenów ma miejscowe plany zagospodarowania - dowiaduję się od Magdaleny Kołodziejczak, wójta. I w tych planach jest zapisane, że ze względu na charakter zabudowy minimalne wymiary działki pod dom jednorodzinny to 1000 m kw. Średni koszt takiej parceli to obecnie 100-150 tys. zł.

W planach tych jest również zapisane, w wielu przypadkach bardzo szczegółowo, jak mają wyglądać budynki. Dotyczy to np. kształtu dachów (2-spadowe w jednych, 4-spadowe w innych miejscowościach, bez odstępstw i dowolności),w wielu przypadkach kąta nachylenia połaci dachowej, a nawet koloru pokrycia dachowego. Wynika to m.in. z procedowanych latami zasad kształtowania ładu przestrzennego. Jednak w przypadku tej konkretnej gminy owe „przepisy na dom” wynikają w wielu przypadkach z zaleceń konserwatora wojewódzkiego, bo część miejscowości ma historyczną, chronioną prawem zabudowę.

- W strefie ochrony konserwatorskiej nawet ustawienie huśtawki dla dzieci musimy konsultować z jego urzędem, a co dopiero mówić o budowaniu domów - dodaje pani wójt.

Nowelizowanie Prawa budowlanego już w przeszłości miało nieoczekiwane, zapewne również dla pomysłodawców, skutki negatywne. Tak było wówczas, gdy zniesiono obowiązek ustalania przez deweloperów z gminami np. możliwości podłączenia do instalacji wodociągowych i kanalizacyjnych. Ich budowanie należy do zadań własnych gmin, realizowane jest w miarę potrzeb. W przypadku tej konkretnej gminy - firmy planowały budowę osiedli nawet na 1000 mieszkań w sytuacji, gdy istniejąca infrastruktura była już na skraju wydajności.

Dostępu do sieci będą domagali się również inwestorzy indywidualni, albo zaczną bić studnie i budować szamba. To pierwsze – jak ostrzegają geo- i hydrolodzy – może mieć zgubne skutki. W efekcie prędzej czy później gminy będą musiały inwestować w infrastrukturę. Chyba że w ostatecznej wersji programu zapowiedź wicepremiera Jaroslawa Gowina (że budować będzie można tylko tam, gdzie infrastruktura już jest) zostanie potraktowana poważnie. Tylko że to bardzo ograniczy podaż odpowiadających regułom Nowego Ładu działek.

Ominięcie etapu uzyskania pozwolenia to na pewno dla grupy przedsiębiorczych Polaków szansa na przyspieszenie rozpoczęcia budowy o parę miesięcy. Ale i wymówka w stylu Marii Antoniny: nie ma tanich mieszkań? Budujcie tanie domy! Tymczasem nie zawsze te domy mogą się w ostatecznym rozrachunku okazać aż tak tanie. W zapowiedziach NŁ padła m.in. informacja, że będzie można budować na zgłoszenie domy modułowe, czyli gotowe, sprzedawane przez producentów. Z jednej strony to bardzo dobra sugestia. Producent musi przestrzegać zasad sztuki budowlanej i on finalnie odpowiada za bezpieczeństwo konstrukcji. Ile taka inwestycja będzie kosztować?

Obecnie można kupić taki sezonowy składak za kilkadziesiąt tysięcy złotych, a jeden z pomorskich wytwórców oferuje dom całoroczny zeroenergetyczny w cenie ok. 2100 zł za metr kwadratowy. Pomnożone przez 70 daje kwotę ok. 150 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać, że oprócz kosztów działki trzeba doliczyć jej uzbrojenie (nawet jeżeli wszystkie potrzebne media są w pobliżu – nie dostaniemy ich za darmo) i wylanie fundamentu. Potrzebny będzie jeszcze geodeta (do wytyczenia), a pominięcie badań geologicznych na działce może w przyszłości drogo kosztować. No i warto upewnić się, czy w cenie domu modułowego jest montaż i transport, czy niekoniecznie oraz co naprawdę kupujemy. Pamiętajmy, producent czasami sprzedaje dom nawet nie w stanie deweloperskim, a po prostu ściany, strop i dach. Samodzielnie trzeba zrobić np. wylewki, tynki i gładzie, instalacje. No a na końcu wyposażyć i wykończyć nasz dom marzeń. Ile? 300 – 400 tys. zł. Za tyle można również wybudować bez problemów dom o powierzchni 70 m kw systemem gospodarczym. I… kupić dom w zabudowie szeregowej od dewelopera, o podobnym metrażu, w porównywalnej lokalizacji. Jeden z pomorskich deweloperów oferuje bowiem 3-pokojowe mieszkania w małych domach szeregowych koło Pruszcza Gdańskiego (55 m kw) za 165 tys zł, a domy szeregowe w tej lokalizacji (90 m kw.) za 268 tys. zl albo 290 tys. zł.

Minidomy o powierzchni do 35 m kw. wolno stawiać już od kilku lat „na zgłoszenie”, więc wydawać by się mogło, że to, co proponuje Nowy Ład, to tylko zmiana powierzchni zwolnionych z tego obowiązku nieruchomości, czyli formalność.
Sęk w tym, że nie wszystkie minidomy wolno budować bez pozwolenia. Przepisy Prawa budowlanego jasno precyzują: to mogą być domy wyłącznie o charakterze rekreacyjnym, co rozumiane jest, że są to budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, a nie na pobyt stały.

W sieci można znaleźć nie tylko gotowe projekty takich domów, ale również są internetowe „dzienniki budowy”, a raczej kroniki, obrazujące, jak – krok po kroku – buduje się taki dom. Rekordy biją filmiki, które pokazują domek, zbudowany za 6 tys. złotych. Problem w tym, że jego właściciele mieli działkę, posłużyli się materiałem (solidne drewno) z rozbiórki, dostali w prezencie okna. Dodać też warto, że nie ma w nim wody i kanalizacji i – chociaż jest piec (też sprezentowany) - to budynek nie jest całoroczny.
Tymczasem takie domy reklamowane są jako świetna alternatywa dla – jak wiadomo - znacznie droższych mieszkań o takim metrażu w mieście, a z relacji budujących wynika, że postawili dom, gdzie chcieli.

To nie jest prawda, bo nawet w takim przypadku działka musi być w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona na określony cel (wówczas faktycznie wystarczy tylko zgłoszenie). Jeżeli planu nie ma - może być konieczne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Ponieważ wiele osób już teraz może ruszyć na poszukiwania działek, wychodząc – słusznie – z założenia, że po zapowiedziach premierów ich ceny pójdą w górę – warto jeszcze przed kupnem parceli upewnić się, jaki jest jej aktualny statut. Podobnie będzie w przypadku 70-metrowych domów mieszkalnych: bez kłopotu będzie je można postawić na działkach budowlanych.

Program został obecnie, co jest zrozumiałe, przedstawiony hasłowo, więc należy również oczekiwać uściślenia (oby jak najszybciej) co do minimalnych rozmiarów działki pod taką zabudowę. Tutaj również warto przywołać obowiązujące zasady, dotyczące domków o powierzchni do 35 m kw. Według Prawa budowlanego z pozwolenia na budowę są zwolnione wolno stojące parterowe budynki, przeznaczone do rekreacji indywidualnej, o powierzchni zabudowy do 35 m kw., przy czym powierzchnia działki nie może być mniejsza niż 500 m kw. Formułuje to dokładnie art. 29 Prawa budowlanego, który dotyczy zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę czyli bez projektu budowlanego wspomnianych domków rekreacyjnych (ust. 1 pkt 2a), a także wolno stojących parterowych budynków gospodarczych i garaży (art. 29 ust. 1 pkt 2). W przypadku tych pierwszych warunkiem zwolnienia od uzyskania pozwolenia jest, by liczba tych obiektów na działce nie przekraczała jednego na każde 500 m kw. powierzchni działki.

To kluczowy element, bowiem „bez pozwolenia” nie oznacza „bez stosowania się do obowiązującego prawa”. Zgłoszone roboty budowlane nie mogą być sprzeczne z przepisami planu miejscowego.

Jeśli więc istnieje mpzg dla terenu, na którym zamierzamy budować – sprawdzamy ustalenia tego planu. Co nas interesuje? Przede wszystkim przeznaczenie terenu, obowiązujące ustalenia co do minimalnej powierzchni działki pod zabudowę jednorodzinną, ale potem również wymagania wobec planowanej na nim zabudowy. A te, jak to widać na przykładzie gminy pruszczańskiej – mogą bardzo drobiazgowo określać, na jakiej działce (wielkość) i co (typ budynku, jego wysokość, rodzaj dachu, pokrycie dachowe, kolorystyka elewacji) możemy wybudować

15301751

Gdy planu miejscowego nie ma - w takiej sytuacji obecnie może być wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Tak jest obecnie również w stosunku do domów o powierzchni do 35 m kw. i charakterze rekreacyjnym. Dlaczego „może być”? Ponieważ przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 50 i 59) są w tym zakresie niejednoznaczne i bywają różnie interpretowane w urzędach. Budowa domów mieszkalnych to o wiele większe wydatki i emocje – w ostatecznej wersji programu te wątpliwości muszą być rozstrzygnięte. Z drugiej strony w prezentacji Nowego Ładu wicepremier Jarosław Gowin zapowiedział zniesienie w-zek w ogóle.

Już dzisiaj rodzi się również kolejna wątpliwość: czy poluzowanie biurokracji w sprawie budowy domów mieszkalnych o powierzchni do 70 m kw. nie spowoduje sytuacji, w której osoby posiadające nadwyżkę środków finansowych wykorzystają to jako okazję do ich zainwestowania w takie nieruchomości. Z przeznaczeniem na przykład na domki letniskowe dla siebie lub kwatery na wynajem dla turystów. Jak wykazał ostatni covidowy rok z jednej strony sprytnych nie brakuje (warto tu przywołać deweloperska budowę osiedla domków na pograniczu terenów chronionych w powiecie puckim, z uzasadnieniem, że będą przeznaczone na kwarantannę), a z drugiej strony zainteresowanie wynajmem domków rekreacyjnych było rekordowe, więc można na tym zrobić interes.