W IV kwartale ubr. w Gdańsku spadła sprzedaż mieszkań. Czy gdańscy deweloperzy ograniczają podaż mieszkań, by utrzymać wysokie ceny?

Wszelkie analizy rynku nieruchomości, wykonywane z punktu widzenia prawidłowości, dotyczących największych polskich miast, od lat nieodmiennie zawierają jedno zastrzeżenie. W Gdańsku z reguły jest inaczej...

Wysyp inwestycji spowodował, że kulejąca podaż doganiała galopujący popyt. Prawie wszędzie, jednak nie w Gdańsku - jak wynika z opublikowanego raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q4 2019”.

W Gdańsku sprzedaż nowych mieszkań spadła drugi rok z rzędu, co spowodowało nawet postawienie deweloperom poważnego zarzutu, że ograniczają podaż, by utrzymać wysokie ceny.

Dogonić rekordu się nie udało, ale był to drugi najlepszy wynik w historii pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Deweloperzy działający w 6. największych miastach sprzedali w IV kw. 2019 r. 17 600 mieszkań, o 9 proc. więcej niż w III kw. Rezultat ten wydźwignął roczny wynik sprzedaży do 65 400 mieszkań - poziomu o blisko 1 proc. lepszego niż przed rokiem.
- Najbardziej, bo aż o 22 proc. w skali k/k wzrosła sprzedaż w Warszawie (6800 lokali sprzedanych w IV kw. i 24 300 w całym roku) - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. - W ujęciu rocznym to jednak Poznań jest niekwestionowanym liderem wzrostu: wynik w 2019 r. był o 30 proc. lepszy niż w 2018 r. (mimo, że w końcówce minionego roku sprzedaż spadła o 10 proc. w skali k/k). Wolumen transakcji na tym rynku sięgnął 6400 M - poziomu nie notowanego nigdy wcześniej w tym mieście. Na podium znalazły się jeszcze Łódź (4800 mieszkań sprzedanych, dynamika r/r +13 proc.) i Wrocław ( 10 700, +2 proc. r/r).

Na drugim biegunie tego rankingu znalazły się Kraków i Trójmiasto. Wprawdzie Kraków z roczną sprzedażą na poziomie 10 900 mieszkań wciąż pozostaje drugim co do wielkości rynkiem w Polsce, ale sprzedaż mieszkań pod Wawelem spadła wyraźnie już drugi rok z rzędu (w 2019 - aż o 12 proc. w skali r/r).

Nie tak duży, ale również znaczący był spadek w Trójmieście, gdzie sprzedano 8200 mieszkań, o 4 proc. mniej r/r i o 2000 (20 proc.) mniej niż w rekordowym 2017 r. W Trójmieście sprzedaż spadła bowiem już drugi rok z rzędu.

O ile problemy ze zdobyciem gruntów i pozwoleń w przypadku Krakowa wydają się zrozumiałe, o tyle zagadką jest brak nowych inwestycji w ofercie trójmiejskich deweloperów, zwłaszcza w Gdańsku, gdzie terenów z aktualnymi planami miejscowymi jest bardzo dużo

- komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Być może trójmiejscy deweloperzy liczą na to, że ograniczając ofertę przyspieszą decyzje zakupowe klientów, którzy stopniowo przestają akceptować ceny w najdroższych projektach?

- dodaje.

To poważny zarzut, bo mówiąc wprost takie postępowanie ma również cechy zmowy cenowej. Z drugiej jednak strony wcale nie dziwi wyciąganie takich wniosków przez cenioną analityczkę. Taką taktyką posłużyli się duzi deweloperzy podczas załamania rynku w poprzednim cyklu koniunkturalnym, pod koniec dekady 2000-2010. Ten instrument ma jednak bolesne skutki uboczne: duże firmy są w stanie przetrwać taką kurację, mniejsze często jej nie przetrzymały.

Działający w Trójmieście deweloperzy czują się jednak takim zarzutem dotknięci. Prawdziwych przyczyn obecnego stanu rzeczy upatrują w innym zjawisku: zwracają uwagę na przeciągające się procedury administracyjne, które powodują, że w urzędowych zamrażarkach utknęło wiele projektów. Sporo kolejnych czeka na pozwolenie na budowę, bo - mimo że plany zagospodarowania dopuszczają nową zabudowę - protesty zgłaszają sąsiedzi. To uruchamia kolejne, też czasochłonne, procedury.

Przedstawiciele firm budujących apartamenty i mieszkania mniej chętnie dzielą się obserwacją, że część tych projektów, które są aktualnie realizowane, nie trafiła w swój czas, a więc mieszkania i apartamenty nie sprzedają się od ręki. Nie zawsze problemem jest nawet zbyt wysoka cena!

Dotyczy to przede wszystkim tych, które były obliczone na popyt inwestorski. Siadła na przykład sprzedaż w okolicach gdańskiego waterfrontu nad Motławą. Powodem może być nasycenie rynku: w tej lokalizacji deweloperzy realizują kilka dużych projektów, co spowodowało taki wzrost oferty, że widać już spore korekty cenowe. Nie ma złudzeń - inwestorzy nadal kupują nieruchomości pod wynajem, ale w innych dzielnicach. Ci, którzy uważają mieszkania za pewniejszą lokatę niż produkty bankowe - myślą teraz raczej o najmie długoterminowym, na który popyt jest nadal spory. A ponieważ konkurencja i na tym rynku rośnie, opłaca się więc szukać tańszych lokalizacji. Ceny przede wszystkim, o czym świadczy porównanie ich dynamiki z wyników sprzedaży.

- Przeciętne ceny metra kwadratowego, liczone dla lokali pozostających w ofercie na koniec grudnia, wzrosły we wszystkich analizowanych aglomeracjach zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym. Najwyższe podwyżki miały miejsce w Krakowie ( 6 proc. k/k i 16 proc. r/r) - komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. - Dziś średnie ceny metra kwadratowego sięgają tam 9 tys. zł i są o blisko 2 tys. zł wyższe niż przed dwoma laty. W porównaniu z wynikami sprzed roku na czterech rynkach: w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi, odnotowaliśmy wzrosty mieszczące się w przedziale 9-12 proc. Na tym tle wyjątkowo dobrze wygląda sytuacja w Poznaniu, gdzie 2 proc. wzrost cen r/r jest wyraźnie niższy od inflacji i sugeruje zbliżanie się rynku do równowagi.

Warto również zwrócić uwagę na to, skąd się biorą tak wysokie średnie ceny mieszkań i apartamentów w Trójmieście. Deweloperzy i pośrednicy zwracają uwagę na wzrost roli nabywców, którzy poszukują inwestycji o charakterze prestiżowym, ale z dala od typowo turystycznych lokalizacji.

Co roku wchodzi na rynek kilka takich projektów, które powodują podniesienie średniej ceny. W ubiegłym roku rekordy cenowe padały w Gdańsku Jelitkowie i Gdyni Orłowie.

W tym roku do grona inwestycji topowych doszła Opacka, projekt realizowany przez firmę Invest Komfort w bezpośrednim sąsiedztwie Parku Oliwskiego. W latach 2020-22 powstanie tam niewiele, bo 51 mieszkań (52 - 129 m kw.) oraz tereny zielone między ulicą Opacką, a Potokiem Oliwskim (0,6 ha) z odtworzonym historycznym stawem i drewnianym pomostem, który ma służyć także jako punkt widokowy na katedrę. Otwarty teren osiedla ma być przedłużeniem jednego z najbardziej znanych polskich parków. Aby to porównanie wypadło dostatecznie prestiżowo deweloper posadzi na swojej parceli kilka tysięcy roślin z prawie 50 gatunków. Ich dobór nie jest przypadkowy – projektanci sięgnęli po gatunki, uprawiane niegdyś przez cystersów, którzy stworzyli historyczny park oliwski. Nowe tereny zielone, powstające w miejscu, gdzie kiedyś były ogrody klasztorne, wypełnią lukę pomiędzy majestatycznym Parkiem Oliwskim a naturalną roślinnością Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego, dając mieszkańcom możliwość obserwacji najpiękniejszego zabytku Oliwy tj. gotyckiej Archikatedry Oliwskiej.

Ukłonem w stronę dawnych cysterskich ogrodów kwaterowych stały się przestrzenie przeplatane różnorodną roślinnością - mówi Małgorzata Sobótka, architekt krajobrazu ze Studia Krajobraz. - Kluczowym elementem w przestrzeni jest katedra, która zostanie wyeksponowana przez aranżację zieleni i parku. Na podstawie planu została utworzona mapa osi widokowych, aby katedra była cały czas widoczna dla spacerujących.

To kolejny - po osiedlu Botanica w Jelitkowie - projekt dewelopera, w którym tak duży nacisk położono na stworzenie zielonego otoczenia. Wiążą się z tym naturalnie wysokie nakłady finansowe, co przekłada się na naprawdę wysokie ceny.

To, co nowe w przypadku oliwskiej enklawy, to otwarcie nowego założenia parkowego, które będzie stanowiło przestrzeń publiczną (osiedle Botanica jest zamknięte).

Wychodzimy z zaproszeniem dla mieszkańców Oliwy do aktywnego korzystania z przestrzeni parku oraz dajemy możliwość jej interpretowania według własnej pomysłowości - dodaje Małgorzata Sobótka. Będzie tu można m.in. poćwiczyć jogę lub zorganizować piknik rodzinny.

To nie pierwszy z realizowanych projektów deweloperskich, które wiążą się ze stworzeniem nie tylko osiedla, ale również sporego, ogólnodostępnego parku. Kolejne powstaje w dzielnicy Gdańsk Południe i w tym przypadku ceny mieszkań są znacząco niższe.

Dwa następne (w dzielnicy Piecki Migowo i we Wrzeszczu) są w planach. Nie łudźmy się, deweloperzy nie zostali z dnia na dzień altruistami: po pierwsze to działanie czysto biznesowe - zielone osiedla dobrze się sprzedają, nawet za wyższą cenę. Po drugie - wobec takich projektów trudniej jest wytaczać argumenty przeciwne inwestycjom. W końcu inwestorzy robią to, o co walczą w komentarzach internauci. Budują nie tylko domy, ale również parki. Między innymi dlatego ceny idą w górę.