Rynek nieruchomości w Gdańsku. Ceny rosną, bo na rynku jest coraz więcej luksusowych mieszkań [zdjęcia]

Tymczasem, duży wpływ na wysokość wspomnianej średniej ceny statystycznej, wyliczanej przez portale na podstawie ograniczonej bazy, ma zwiększanie się w rynkowej puli nowych lokali udziału luksusowych apartamentów. Pod tym względem - jak wynika z raportu portalu RynekPierwotny.pl - Gdańsk prześcignął już wszystkie miasta w Polsce, w tym również Warszawę i Kraków, dotychczas dzierżące na przemian palmę pierwszeństwa.

W 2016 roku to właśnie królewski Kraków legitymował się najwyższym odsetkiem luksusowych lokali . Za takie uznano te apartamenty, których ceny kształtowały się w granicach 150-200 proc. średniej ceny ofertowej 1 m kw. nowego mieszkania oraz lokale, których ceny przekroczyły tę granicę. W Krakowie było ich 2,3 proc. Drugie miejsce należało do Warszawy (2,1 proc.), a trzecim podzieliły się Gdańsk i Wrocław (1,5 proc. ).

Rok później Gdańsk spadł z podium (2 proc. luksusu w ofercie), natomiast najwięcej drogich mieszkań oferował rynek wrocławski (4,2 proc.), Na drugim miejscu uplasował się Kraków, (3,9 proc.) na trzecim – Warszawa (2,1 proc.).
W 2018 roku to w stolicy Pomorza można było znaleźć najwięcej (procentowo, w stosunku do całej oferty rynku pierwotnego) luksusowych apartamentów - stanowiły one 7 proc. oferty deweloperów, w tym te, których cena co najmniej podwajała rynkową średnią stanowiły ekskluzywną grupę - 1,1 proc. A to oznacza, że cena za 1 m kw. co 100. mieszkania wynosiła prawie 15 tys. zł (średnia cena w Gdańsku sięgnęłą obecnie 7425 zł/m kw.).

Z tak dużym procentowym udziałem luksusowych lokali w rynkowej ofercie mamy do czynienia tylko w Gdańsku i w Warszawie, która znalazła się na drugim miejscu (5 proc. oferty, z tego 1,4 proc. - z co najmniej podwojoną średnią ceną rynkową, która w stolicy kształtuje się na poziomie 9203 zł/m kw.). Tak drogich lokali nie było ani w Krakowie (3. miejsce - 4,6 proc. nowych lokali w cenie 150-200 proc. średniej ceny rynkowej za 1 m kw.), we Wrocławiu (3,1 proc.) i Poznaniu (0,3 proc.).
- Wszystko wskazuje, że deweloperzy działający na terenie Gdańska, chcą pozyskać bardziej zamożnych klientów (w tym również inwestorów). Prawdopodobnie wynika to z faktu, że sopocki rynek mieszkań stał się zbyt mały w stosunku do potrzeb nabywców - twierdzi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

O tym, że działający w Gdańsku deweloperzy liczą na zainteresowanie zamożnych klientów, świadczy oferta apartamentowa, zlokalizowana w pasie nadmorskim oraz w centrum miasta, szczególnie nad Motławą. Jednak nie tylko tam widzimy znaczący wzrost cen.

Giełdowa firma INPRO wprowadził właśnie do oferty ostatni etap inwestycji Wróbla Park, usytuowana tuż obok przystanku PKM Gdańsk Jasień. To 4 domy jednorodzinne, których ceny zaczynają się od kwoty 2,16 mln. zł. Z dotychczasowych ofert najdroższe były wille w luksusowym osiedlu, znajdującym się w Kiełpinku (cena – 2 mln. zł).

Tutaj wrażenie robi nie średnia za metr, a ostateczna kwota, tym bardziej, że w sprzedawanym od 2013 roku osiedlu deweloper wybudował już 84 domy (przede wszystkim w zabudowie bliźniaczej), których cena przez długi czas utrzymywała się na tym samym poziomie (ofertowa - 815 tys. zł, okresowo zdarzały się promocje i bonusy). Co się zmieniło?

- Dzisiaj oczekiwania rynku są inne, dlatego zmodyfikowaliśmy ofertę - mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy INPRO SA. - Domy są z pozoru podobne, ale diabeł - jak zwykle, tkwi w szczegółach. Nowe budynki mają prawie dwa razy większą powierzchnię (od 321 m kw. do 362 m kw.) i stoją na większych działkach. Zmieniło się też samo osiedle: mamy więcej do zaoferowania. Teraz są tu atrakcyjne tereny zielone z małą architekturą, plac zabaw i boisko wielofunkcyjne. Teren inwestycji jest monitorowany i strzeżony przez wyspecjalizowaną ochronę. Poza tym w górę poszły koszty budowy, co znalazło odbicie w końcowej cenie. Nie ukrywam – to taka wisienka na torcie w tym projekcie.

Od momentu rozpoczęcia budowy tej konkretnej inwestycji (2011 rok) zyskali również wszyscy ci, którzy kupili tu domy i mieszkania: na rynku wtórnym domy zbudowane w poprzednich etapach (pierwsze oddawano do użytku w 2013 roku) kosztują obecnie ok. 50 proc. więcej. Jeszcze bardziej – bo nawet o 100 proc. - poszły w górę ceny mieszkań w tym samym osiedlu, w budynkach wielorodzinnych.

Dzisiaj trudno w to uwierzyć, ale kilka lat temu osiedle Wróbla Staw należało do... tańszych lokalizacji, a w przeprowadzonej 5 lat temu ankiecie Dompress.pl określono tą lokalizację jako „peryferyjną”. Mieszkania były na tyle tanie, że kwalifikowały się do programu MdM (ceny zaczynały się od 4,1 tys. zł/m kw. netto w momencie wprowadzenia oferty na rynek). To jeden z przykładów na to, że w nieruchomości warto inwestować: dzisiaj na rynku wtórnym ceny zaczynają się od 8 tys. zł i idą w górę. Znalazłam ofertę nawet za 11 tys. zł/m kw.

Instynkt, albo dobra znajomość planów rozbudowy miasta

Ten konkretny projekt można więc zakwalifikować do specyficznej grupy niedoszacowanych, których wartość rośnie przede wszystkim ze względu na inwestycje infrastrukturalne, w tym przypadku – PKM.

Przykładów jest więcej: np. osiedle Pogodne (realizowane przez firmę Ekolan od 1999 roku) znajdowało się (wtedy) na tzw. końcu świata, a pierwsze mieszkania sprzedawano w cenie poniżej 2000 zł/m kw. Rozbudowa miasta w tym kierunku, a przede wszystkim budowa linii tramwajowej oraz zmiana cen w okresie dwóch dekad sprawiły, że dzisiaj na rynku wtórnym mieszkania na Pogodnym (dane z aktualnych ofert w internecie) „chodzą” po 6200-8200 zł/m kw. To najlepszy przykład na to, że zyski z nieruchomości należy rozpatrywać w dłuższym horyzoncie czasowym.

W ostatnich kilkunastu miesiącach znacząco poszły w górę ceny na ul. Jabłoniowej, Leszczynowej i w tej okolicy – ma to związek nie tylko z ogólną podwyżką cen, ale z budową Nowej Bulońskiej i przedłużeniem trasy tramwajowej. Ci, którzy kupili tam mieszkania kilka lat temu – sporo zyskali.

To nie koniec! Nowa Świętokrzyska jest dopiero w planach, a już jej przyszłe znaczenie dla poprawy komunikacji dyskontują deweloperzy wyznaczając ceny nowych inwestycji w tym rejonie na poziomie 1,5 do 2 tys. zł. Wyższym niż przed rokiem.