Podwyżki stopy procentowej 2021. Zmiany Rady Polityki Pieniężnej. Kredyty hipoteczne będą droższe

Jak dotychczasowe pożyczki przekładają się na konkretne liczby? Według obliczeń analityków, od września br., rata przeciętnego kredytu mieszkaniowego wzrosła z poziomu 1125 złotych miesięcznie do 1323 złotych obecnie.

Za taki przyjmuje się zobowiązanie na około 190 tys. złotych, do którego spłaty zostało jeszcze 18 lat. To sytuacja osób, które niemal osiągnęły półmetek spłat.
Więcej do stracenia mają jednak ci, którzy mieszkanie kupili niedawno. W ich przypadku, taki wzrost rat będzie o wiele bardziej odczuwalny. Jeżeli ktoś w ostatnim czasie ktoś zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. złotych, na 25 lat - we wrześniu miał do czynienia z oprocentowaniem na poziomie 2,85 proc. Obecnie oprocentowanie takiego długu wzrosło do około 4,8 proc. Wyjściową ratę kredytu można zatem oszacować na 1,4 tys. zł. Po uwzględnieniu przez bank dotychczasowych podwyżek stóp procentowych, rata wzrośnie do około 1,7 tys. zł złotych.

Podstawowa stopa procentowa od września br. wzrosła z poziomu 0,1 proc. do 1,25 proc. Eksperci przewidują, że trend wzrostowy utrzyma się jeszcze przez najbliższe lata.
Formułowane obecnie prognozy sugerują, że podstawowa stopa procentowa docelowo dotrze do poziomu około 2,5 – 3,5 proc. To znaczy, że raty złotowych kredytów hipotecznych mogą pójść w górę o kolejne 10 – 15 proc. czyli o 200-300 złotych w obu przypadkach.

Obecnie trudno jest prognozować co stanie się z cenami mieszkań.
Po pierwsze - coraz bardziej oczywistym jest, że RPP nie zamierza poprzestać na dwóch dotychczasowych podwyżkach stóp procentowych. Im bardziej one wzrosną, tym większe prawdopodobieństwo spadku cen nieruchomości ze względu na mniejszy popyt. Inwestorzy być może odkryją inną branżę, w którą warto będzie zainwestować. Pewne oznaki takiego zjawiska już obserwujemy w serwisach ogłoszeniowych. Natomiast ci, którzy nieruchomość kupują na własny użytek, mogą nie sprostać przeszkodzie znacznie droższych i trudno dostępnych kredytów.

Wynajmujący do tej pory mieszkania i planujący zakup własnych czterech kątów (w czym utwierdzała ich niższa rata ewentualnego kredytu, niż miesięczny czynsz najmu za mieszkanie) - dziś kwestionują decyzję o inwestycji. Stale rośnie liczba miast, w których taniej jest wynająć mieszkanie w nowym osiedlu niż kupić je na kredyt.

Rekordowa różnica cenowa jest obecnie w Krakowie, gdzie rata kredytu jest o ponad 600 złotych wyższa, niż średni koszt wynajmu.
Warszawskie słoiki muszą natomiast dorzucić prawie 550 złotych (w relacji czynsz najmu - rata kredytu). Kolejna w tym rankingu jest Gdynia, gdzie różnica wynosi ponad 500 zł,. Za nią uplasował się Wrocłąw (ok. 500 zł różnicy) i Gdańsk (465 zł).

Jeżeli kredyty jeszcze podrożeją - może przybyć chętnych do najmu mieszkań. Tym bardziej, że zdolność kredytowa polskich rodzin wciąż maleje.

Wyższe stopy procentowe powodują, że Polacy mogą pożyczyć znacznie mniej pieniędzy w ramach kredytów mieszkaniowych. A to dlatego, że przy wyższych stopach procentowych, w górę idzie też oprocentowanie kredytu.
W wyniku decyzji z października i listopada, trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby zarabiają średnią krajową, straciła około 100 tys. złotych zdolności kredytowej. Jeszcze we wrześniu taka rodzina mogła pożyczyć 700 tys. złotych na zakup mieszkania. Na początku grudnia było to około 600 tys. złotych.

Rada Polityki Pieniężnej zbiera się co miesiąc, aby decydować o koszcie pieniądza w Polsce. Najbliższe posiedzenie, na którym być może zapadnie decyzja o kolejnej zmianie stóp procentowych, odbędzie się już 8 grudnia.

Na rynku można spodziewać się podwyżek rzędu 50-75 punktów bazowych.
Grudniowa decyzja może więc spowodować, że raty złotowych kredytów pójdą w górę o kolejne 5-8 proc.
Nie można przy tym również wykluczyć , że RPP zaskoczy o wiele bardziej znaczącą podwyżką. Być może wprowadzona zostanie tak duża zmiana, po której RPP na jakiś czas wstrzyma się z kolejnymi decyzjami.

Jedno jest pewne – końcówka tego roku i cały 2022 będą obfitować w poważne zmiany. Oprócz poziomu stóp procentowych, są to również regulacje składające się na Polski Ład. Jego implementacja oznacza z jednej strony ograniczenie dochodów netto dla osób o wyższych zarobkach. Z drugiej zaś, więcej pieniędzy powinno pojawić się w portfelach osób z dochodami na poziomie niższym, niż średnia krajowa.
Ponadto, na końcówkę maja planowany jest start programu kredytów bez wkładu własnego, a także zapowiadany dawno program bonów mieszkaniowych.
Wg. prognoz na lata 2021-23, możemy spodziewać się bardzo dynamicznego wzrostu wynagrodzeń o 8,0 – 8,4 proc**.

Być może wszystkie te zmiany wpłyną pozytywnie na równowagę na rynku mieszkaniowym. Czy tak będzie w praktyce – zobaczymy dopiero w przyszłym roku

– komentuje Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.