Czy będziemy mieszkać w biurach i galeriach handlowych? Trend wsparli deweloperzy

Przekształcenie gruntów usługowych w grunty pod inwestycje mieszkaniowe, czyli zmiana specustawy mieszkaniowej, to - zdaniem deweloperów sposób na wstrzymanie cenowego armagedonu na rynku pierwotnym. Bitwa o grunty inwestycyjne toczy się nadal, a brak atrakcyjnych aktywów jest coraz dotkliwiej odczuwalny. Dotyczy to wszystkich największych polskich. Od dawna ziemia pod inwestycje nie jest już nigdzie łatwo dostępna, a chętnych do zakupu gruntu, jak i kapitału przeznaczonego na ten cel natomiast na rynku nie brakuje. Inwestorzy starają się jak najszybciej ulokować posiadany kapitał w grunty w obawie przed inflacją. Choć szaleństwo zakupowe, które nierzadko wiązało się z naprawdę ryzykownymi decyzjami minęło, sytuacja nadal przypomina te, którą pamiętamy z lat 2007-2008, kiedy na pniu sprzedawało się wszystko przy szybko rosnących cenach. Pamiętamy również, jak po załamaniu rynku wielu inwestorów, przede wszystkim zagranicznych, liczyło straty i wycofywało się z polskiego rynku...

Problem nie tylko nad Wisłą

Podobna sytuacja występuje w wielu krajach europejskich, które w ostatnich latach odczuwają duże perturbacje związane z brakiem możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, przede wszystkim przez młodych ludzi. Związane z tym niepokoje miały miejsce w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Holandii. Ten ostatni kraj, borykając się z poważnym problemem na rynku mieszkaniowym - jako pierwszy oficjalnie podał, że jednym ze sposobów zaradzenia mu są zmiany urbanistyczne, przedefiniowanie centrów miast. To signum temporis, trend odczuwany we wszystkich krajach: w wyniku zmian spowodowanych pandemią - rośnie liczba pustych sklepów.

Po pierwsze coraz więcej zakupów robimy w sieci, po drugie - globalnie biedniejemy, a więc mniej kupujemy, po trzecie - staramy się podstawowe potrzeby załatwiać w najbliższym otoczeniu. Spada zainteresowanie przede wszystkim zakupami w galeriach. Zresztą część z nich się po prostu zestarzała i wymagają albo przebudowy, albo...

Kilka miesięcy temu sensację wzbudziła informacja o zamiarach właściciela Alfy Centrum na gdańskim Przymorzu. Spółka DWS Grundbesitz (to polski oddział niemieckiej firmy, wchodzącej w skład grupy finansowej Deutsche Banku) złożyła wniosek o zgodę na zburzenie obiektu i wybudowanie w jego miejsce 54-metrowego budynku mieszkalnego, z częścią usługowo-handlową w parterze...

Zrealizowanie tego zamiaru wymagałoby jednak opracowania nowego miejscowego planu zagospodarowania. I tu dochodzimy do sedna: deweloperzy proponują przegląd generalny rynku gruntów i rynku nieruchomości komercyjnych.

Polski Związek Firm Deweloperskich przedłożył na ręce Piotra Uścińskiego, sekretarza stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, raport podsumowujący sytuację na polskim rynku mieszkaniowym. Organizacja zaapelowała również o wprowadzenie konkretnych rozwiązań, które przyczynią się do rozwoju rynku mieszkaniowego i stabilizacji cen mieszkań w Polsce - m.in. zmiany przeznaczenia części obiektów handlowych i biurowych. Taki trend rozwija się już m.in. we wspomnianych wcześniej Niderlandach: coraz więcej Holendrów mieszka... w sklepach, nad sklepami, na kondygnacjach, które wcześniej służyły jako magazyny i biurach. Dział badawczy Rabobank przewiduje, że od 10 tys. do 20 tys. sklepów w centrach holenderskich miast zostanie przekształconych w mieszkania. Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca jednak uwagę na konieczność zmian, jakich wymagałoby takie działanie w polskich warunkach.

- W ostatnich latach, obserwujemy pewną zmianę nurtu, który wykształcił się na przełomie lat 90 i 2000. Z uwagi na postępującą digitalizację, rozwój ecommerce i zmianę przyzwyczajeń konsumentów – na znaczeniu tracą wielkopowierzchniowe galerie handlowe, które często zlokalizowane są na świetnie skomunikowanych działkach, położonych w centrach miast. Postulujemy, by grunty te przekształcać na działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Takie rozwiązanie nie tylko powiększy liczbę dostępnych lokali, ale także będzie działać miastotwórczo – komentuje Konrad Płochocki, wiceprezes PZFD.

Deweloperzy sugerują dalej, że podobną sytuację zaobserwować możemy w przypadku usług najmu, które zostały skupione w zagłębiach biurowych, przywołując tu jako przykład popularny warszawski „Mordor”. Ich zdaniem dzisiaj monokultura biurowa zupełnie nie przystaje do miejskich realiów i nie odpowiada na potrzeby mieszkańców. Szansą na zmianę oblicza takich terenów jest ich przekształcenie.

- Zaproponowany mechanizm przekształcania powierzchni handlowych i usługowych w nieruchomości o funkcji mieszkalnej rozwiązuje jednocześnie wiele problemów zarówno o charakterze ekonomicznym jak i w kontekście ładu przestrzennego. Przede wszystkim, stanowi jednak doskonały instrument stymulowania podaży gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, a jego wprowadzenie, pośrednio przyczyniłoby się do zwiększenia równowagi podażowo-popytowej i stabilizacji cen mieszkań – dodaje Konrad Płochocki.