Ceny mieszkań na Pomorzu spadają

Przeczytaj także: Obawy o przyszłość Wyspy Spichrzów. 15 listopada mija termin zawiązania spółki

Największy spadek cen zanotowano w Sopocie. We wrześniu metr kwadratowy mieszkania w tym nadmorskim kurorcie kosztował średnio 9554 zł i był o 585 zł tańszy niż w styczniu br. Ceny spadły też m.in. w Gdyni - o 276 zł , w Krakowie - o 263 zł, Bydgoszczy - o 235 zł, Poznaniu - o 232 zł, Warszawie - o 207 zł i Łodzi - o 203 zł.

Sopot jest poza konkurencją. To od czasów hossy mieszkaniowej lat 2006-7 najdroższe miasto w Polsce, droższe od Zakopanego i Warszawy. W tym przypadku jednak widać już również polaryzację, różnicowanie się cen. Ten spadek średniej jest powodem weryfikowania oczekiwań mieszkańców Brodwina (jak wynika z raportu portalu Gratka.pl - przede wszystkim!), a nie posiadaczy apartamentów w prestiżowych lokalizacjach.

Dlaczego jednak w Gdańsku ceny w tym roku prawie nie drgnęły? Bo tutaj rynek zweryfikował się już wcześniej: od ponad dwóch lat ceny mieszkań są o kilkadziesiąt, a w niektórych miesiącach nawet o kilkaset złotych niższe niż w Gdyni.

Na dysproporcję cen zwracają również uwagę analitycy. W ich opinii to wynik sytuacji ekonomicznej; tam, gdzie jest bieda, lokale są dużo tańsze niż w bogatych regionach. Czy oznacza to, że Gdynia jest tak znacząco bogatsza od Gdańska, a Sztum od Kartuz?

Przy ustalaniu cen na rynku wtórnym nie bez znaczenia jest konkurencja ze strony rynku pierwotnego. - Na koniec II kwartału 2011 roku w Trójmieście znajdowało się 61 inwestycji deweloperskich na etapie planowania, z czego 13 przedsięwzięć to projekty będące pierwszymi etapami nowo planowanych osiedli - twierdzi Katarzyna Kopczyńska z firmy NEXT Markets, która przeprowadziła analityczne badania, dotyczące rozwoju rynkowej oferty Trójmiasta.

- Zdecydowanie największą liczbą planowanych inwestycji odznaczał się Gdańsk, gdzie w omawianym kwartale zaplanowano 49 projektów (z czego 10 to pierwsze etapy nowych przedsięwzięć). W Gdyni deweloperzy planują zrealizować 12 inwestycji (z których 3 to całkowicie nowe projekty). Natomiast w Sopocie na koniec II kwartału 2011 roku nie planowano żadnej nowej inwestycji. Kontynuując ten temat: tam, gdzie istnieje rynek pierwotny, a deweloperzy muszą rywalizować między sobą o klienta cenami - ma to również wpływ na poziom cen na rynku wtórnym.

Przeczytaj także: Mieszkańcy Łostowic chcą konsultacji w sprawie kościoła

W Gdyni jednak ceny mieszkań na rynku pierwotnym (Sokółka Zielenisz, Hossa) zaczynają się od ok. 3,2 tys. zł, a kończą na ok. 20 tys. zł za apartamenty na Kamiennej Górze, w Gdańsku najniższe propozycje to ok. 3,7 tys. zł (2 Potoki, Polnord), ale górna granica jest niższa - sięga 15 tys. zł w Kwartale Kamienic przy kościele św. Jana i 17 tys. w inwestycji Waterlane nad Motławą (Vitania Group). - Jest to jednak cena wyjątkowego i jedynego w swoim rodzaju penthouse'a, z widokiem na historyczną zabudowę - zastrzega Janusz Tomczak z sopockiej firmy Dom&Mouse, która sprzedaje apartamenty.

Ceny w inwestycjach deweloperskich różnią się: w momencie wprowadzania na rynek oferty Central Parku na gdańskiej Morenie cena metra - w zależności od piętra, strony świata, metrażu i standardu różniła się nawet o 2 tys. zł/m kw. (a to oznaczało - dla uświadomienia proporcji - prawie 50% najniższej ceny). Teraz - jak podaje Iwona Ziemianowicz, członek zarządu Grupy Inwestycyjnej Hossa - różnica wynosi ok. 1 tys. zł, chociaż jest grupa ok. 10% mieszkań, które są droższe od najtańszych o ok. 1,6 tys. zł/m kw. Decyduje przede wszystkim metraż (im mniejsze, tym metr droższy, a w przypadku nie tylko tej inwestycji - również walory widokowe)

Sytuacja rynkowa (spadek cen mieszkań na rynku pierwotnym w ostatnich pięciu latach analitycy oceniają na 25% ) - nie przestraszyła deweloperów. Bo kiedy weźmiemy pod uwagę ceny sprzed 6 czy 7 lat - widać, że w takiej perspektywie inwestycja w nieruchomość przyniosła niemal 100-procentowy zysk. Więc rozpędzona machina nie hamuje. Deweloperzy są zdecydowani budować dalej, nawet z myślą o wynajmowaniu, a nie sprzedawaniu mieszkań.

W Pomorskiem mamy już takie przykłady - mieszkania od deweloperów można wynająć w Pruszczu Gdańskim. Przygotowywane zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, która dotychczas skutecznie odstraszała od budowania pod wynajem - mają wprowadzić zapis, że w momencie wynajmowania podnajemca będzie podpisywał zgodę na eksmisję (naturalnie przy zachowaniu odpowiednich warunków).

To zapowiedź zmiany polityki mieszkaniowej państwa, które zamiast dopłacać do kredytów na kupowanie mieszkań - chce teraz wspierać budowanie tych na wynajem. Deweloperzy budowaliby więc czynszówki, które - podobnie jak dziś np. biurowce - kupowałyby np. fundusze emerytalne, żeby mieć stałe i pewne źródło dochodu.