Trójmiejski rynek wymyka się regułom: wyższe ceny, a mimo to większa sprzedaż w III kwartale br.

Trzy kwartały słabszych niż w 2017 roku wyników, zarówno po stronie podaży jak i popytu zapowiadają zdecydowanie gorsze niż poprzednio zamknięcia roku, ale - jak podkreślają eksperci – to zmiana na rynku, spowodowana przede wszystkim podwyżką cen. Według Katarzyny Kuniewicz z monitorującej rynek firmy REAS, sytuacja branży wciąż jest stabilna i nie zwiastuje powtórki, czyli załamani na rynku sprzed 10 lat.

Jeśli traktować liczbę sprzedawanych mieszkań jako kluczowy wskaźnik koniunktury, to okres boomu na rynku mieszkaniowym mamy już za sobą. Trzeci kwartał 2018 r. był też trzecim z rzędu kwartałem spadków sprzedaży i zaowocował blisko 9-procentowym spadkiem w skali k/k i 19-procentowym (rok do roku) spadkiem liczby transakcji liczonych łącznie na sześciu największych rynkach deweloperskich w Polsce (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi). W zaledwie 9 miesięcy - od rynkowego szczytu, który przypadł w IV kwartale 2017 r. – kwartalny wolumen transakcji na tych rynkach zmalał do 14,2 tys. Od razu trzeba jednak podkreślić znaczenie słowa „łącznie”: to statystyka dla największych aglomeracji.

Jest jedynym, który poprawił wyniki sprzedaży w stosunku do II kwartału i rezultatu z końca czerwca było Trójmiasto. Sprzedaż wzrosła w czasie wakacyjnych miesięcy o 6,4 proc. To nadal efekt przede wszystkim zakupów inwestycyjnych. Trójmiejscy deweloperzy zgodnie deklarują, że u nich spadku zainteresowania nie widać. O optymizmie przedsiębiorców świadczą nowe oferty, wprowadzane na rynek.

Największy, bo blisko 30-procentowy spadek odnotowano w Łodzi, gdzie liczba transakcji wyniosła zaledwie 0,9 tys. Dla deweloperów działających na tym rynku było to tym boleśniejsze, że Łódź, która późno zaczęła nadrabiać straty w stosunku do reszty „stawki”, przez ostatnie kwartały dzielnie opierała się spadkom, a II kwartał 2018 r. był najlepszym kwartałem sprzedaży w historii tego miasta. Niewiele mniejsze spadki zaliczyły Poznań (-27 proc.) i Wrocław (-20 proc.).
Winą za te gorsze wyniki należy obarczyć przede wszystkim rosnące ceny. – mówiła Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS, szefowa działu Badań i Analiz Rynku. – Choć dynamika wzrostów w ostatnim kwartale nie była już tak wysoka, to poziom cen ofertowych, który został osiągnięty, stał się dla wielu nabywców – zwłaszcza tych w segmencie popularnym - nieosiągalny. Tym bardziej, że nie mogą oni liczyć na żadne dodatkowe wsparcie w finansowaniu zakupu, jak chociażby to, którym jeszcze niedawno był MdM.

W porównaniu do cen sprzed roku największą różnicę widać w Warszawie (+14,0 proc.) i Wrocławiu (+13,6 proc.). W Łodzi wzrost wyniósł 9,3 proc. w Poznaniu 7,1 proc. Najmniej r/r podrożały mieszkania w Krakowie (+5,2 proc.). Natomiast w Trójmieście ceny nowych mieszkań wprawdzie wzrosły (7,0 proc.), ale to wynik przede wszystkim innej oferty: wprowadzono dużo projektów z wyższej półki, jak choćby nowa inwestycja Hossy, która będzie realizowana na Placu Unii w Gdyni. Siłą rzeczy są to droższe projekty. Warto przypomnieć, że według ostatniego raportu Ekspandera, Metrohouse i portalu RynekPierwotny.pl na trójmiejskim rynku wtórnym ceny poszły w górę w skali roku o 17 proc.

Ceny rosną, a skłonność nabywców do zwiększania wydatków wcale za tym nie idzie, co pokazują badania preferencji nabywców prowadzone przez REAS we współpracy z OBIDO. W porównaniu z grudniem 2017 r. uśredniona deklarowana kwota maksymalna zakupu spadła niemal w każdej z analizowanych grup. Na efekt nie trzeba było długo czekać...

Jak podkreślają eksperci REAS, sytuacja z którą mamy obecnie do czynienia nie prowadzi jednak do powtórki scenariusza sprzed 10 lat. Problemy z rozpoczynaniem nowych inwestycji, wynikające przede wszystkim z trudności jakie deweloperzy napotykają w pozyskiwaniu terenów inwestycyjnych i kontraktowaniu wykonawstwa, przeciwdziałają powstawaniu bańki podażowej. Dzięki tej sytuacji mieszkania nadal sprzedają się w bardzo szybkim tempie.
- Niezależnie od spadku liczby transakcji wciąż maleje wskaźnik czasu wyprzedaży oferty. Przy tym tempie sprzedaży, gdyby deweloperzy nagle zaprzestali wprowadzeń, to co jest obecnie w ofercie wyprzedałoby się w 8-9 miesięcy – komentuje Katarzyna Kuniewicz. – Dla porównania, w 2012 roku, kiedy oferta była największa w historii rynku, wskaźnik ten wynosił 2 lata. Do deweloperów wciąż przychodzą klienci, ale albo odstrasza ich cena, albo czas oczekiwania na mieszkanie, albo trudno im znaleźć coś dla siebie, bo większość mieszkań w inwestycji, która dopiero co trafiła na rynek już znalazła swoich właścicieli.