Hotelowa ofensywa w Gdańsku: branża kocha historyczne centrum. W Sopocie w tym roku otwarcie dwóch kolejnych obiektów. W Gdyni cisza

To jeden z niewielu przypadków stabilizacji cen, a nawet obniżek w stosunku do tych sprzed roku czy dwóch: w sercu Gdańska jest kilkanaście inwestycji deweloperskich, sprofilowanych ewidentnie pod zapotrzebowania inwestorów. W części z nich, jak np. w projekcie Nadmotławie, realizowanym przez Robyg przy ul. Sienna Grobla, przeznaczono dla nich osobny obiekt - Nadmotławie Estate Apartaments.

Okazuje się, że to właśnie duża podaż i związana z tym konkurencja spowodowały spadek cen. Ale nie tylko to.

- Jeszcze rok, dwa lata temu apartamenty na wynajem krótkoterminowy wyraźnie zabierały hotelom część gości, co było widać doskonale m.in. właśnie w Gdańsku, szczególnie na Wyspie Spichrzów. Ilość już funkcjonujących oraz budowanych w tej lokalizacji apartamentów, sprzedawanych z opcją: Kupuj i wynajmuj – była i nadal jest ogromna. Przez kilka lat poziom obłożenia był dla właścicieli satysfakcjonujący, ale wydaje mi się, że to się już zmieniło, bo oddano kolejne wielkie projekty z apartamentami na wynajem i już widać ostre konkurowanie ceną – komentuje Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl. - Już 2-3 lata temu gdańscy hotelarze wyrażali obawy, że w Trójmieście niebawem może być nadpodaż miejsc noclegowych. Wszystko wskazuje na to, że właśnie zbliżamy się do tego punktu.

W niedługim czasie baza hotelowa w Gdańsku zwiększy się o prawie 1/4

Obecnie na gdańskim rynku jest prawie 7 tys. pokoi hotelowych, według danych firmy Walter Herz, która przygotowała raport o inwestycjach hotelowych w największych polskich miastach.

Nowe obiekty, które mają zostać otwarte do końca 2022 roku, dostarczą około 1,7 tys. miejsc noclegowych.

Dla porównania warto dodać, że najbardziej rozwijający się rynek stołeczny to obecnie baza ok. 15 tys. pokoi hotelowych. Otwarcia planowane w najbliższych trzech latach przyniosą miastu około 5 tys. kolejnych. Krakowskie zaplecze hotelowe, liczące dziś 12 tys. pokoi, w dwuletniej perspektywie wzrośnie o ponad 2,5 tys. pokoi.

Wszystkie te liczby dotyczą pokoi, a nie łóżek, co oznacza, że de facto miejsc noclegowych będzie mniej więcej dwa razy więcej.

W Gdańsku ofensywa hotelarzy dopiero się rozkręca, problemem może być – jak zauważyła to Marlena Kosiura – koncentracja inwestycji na małym obszarze.

W najbliższym czasie planowane jest oddanie kilku atrakcyjnych hoteli, zlokalizowanych na obszarze Głównego Miasta lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie, np. na Wyspie Spichrzów. Już niebawem otwarcie kompleksu przy ulicy Pszennej w Gdańsku, realizowanego przez firmę Dekpol, w skład którego wchodzą czterogwiazdkowy hotel Grano z 136 pokojami (przyjmuje rezerwacje na kwiecień) oraz część apartamentowa Grano Residence (141 jednostek). A to dopiero początek.

- W przyszłym roku planowane jest otwarcie hotelu Indigo Gdańsk Old Town sieci InterContinental Hotels Group (67 pokoi), zlokalizowanego przy Długim Targu oraz hotelu Reneissance Gdańsk sieci Marriott International, w dawnych spichlerzach Wielki i Mały Goddeck przy ulicy Chmielnej 37/38. W tym ostatnim będzie aż 250 pokoi, restauracja, skybar, centrum konferencyjne, basen oraz strefa wellness i SPA – mówi Andrzej Szymczyk, Associate Director Hospitality Department w firmie Walter Herz. - Otwarcie kolejnego hotelu na Chmielnej planuje Marvipol. Deweloper we współpracy z Louvre Hotels Group chce wybudować obiekt, który ma dostarczyć na trójmiejski rynek około 350 pokoi w różnych standardach.

Budują również poza centrum

Na gorąco można uzupełnić wyliczankę o kolejne pozycja: pomorska firma Hotelsberg dwa lata temu kupiła od Agencji Rozwoju Pomorza zespół 10 kamienic przy Długim Targu i chociaż transakcja została ostatecznie sfinalizowana dopiero niedawno inwestor już w ubiegłym roku dostał pozwolenie na adaptację kamienic na hotel. Budowa jego drugiej, nowoczesnej części, planowana jest na zapleczu. Pierwotnie inwestor planował w obu częściach ok. 170 pokoi, obecnie nie precyzuje jeszcze swoich planów, nie podaje konkretów ani terminów.

Marvipol zamierza zrealizować również inny projekt hotelowy w Gdańsku, tym razem poza historycznym centrum. We Wrzeszczu, przy alei Grunwaldzkiej 239 ma powstać kompleks Holiday Inn Express i Staybridge Suites, w którym znajdzie się łącznie 246 pokoi. Tą inwestycję Marvipol planuje zrealizować w ramach współpracy z siecią IHG.

Z kolei firma Arche Hotele zamierza przeprowadzić renowację Dworu Uphagena przy ulicy Kieturakisa. Zostanie otwarty w nim czterogwiazdkowy hotel z 260 pokojami i 21 apartamentami mieszkaniowymi, restauracją, basenem, strefą fitness i salami konferencyjnymi. Arche ma w planach również kolejną inwestycję z tej branże - zlokalizowany w sąsiedztwie gdańskiego lotniska 200-pokojowy hotel.

Do budowy hotelu w paśmie nadmorskim w Brzeźnie przymierza się również firma deweloperska PB Górski (byłby to 3. hotel w jej portfelu, po Quadrillo w Gdyni Orłowie i Fokusie we Wrzeszczu). Tutaj jednak można mówić dopiero o przymiarkach, z którymi na razie kolidują protesty mieszkańców, po zmianie planu zagospodarowania. Wprawdzie 3 lata temu optowali za budową hotelu, ale – jak widać – przynajmniej część zdanie zmieniła. Powodem jest kolizja interesów właścicieli prywatnych kwater w dzielnicy. Tymczasem, jak twierdzą analitycy, to właśnie takie luksusowe obiekty w pobliżu plaż (a jest ich w Trójmieście wcale nie tak dużo) mogą przyciągnąć tych turystów, których interesuje tylko wypoczynek. Model turystyki zmienia się bowiem radykalnie. Ci, którzy przyjeżdżają zwiedzać Trójmiasto, preferują raczej krótkie, weekendowe wypady. To ich interesują obiekty w centrum, w pobliżu turystycznych tras i gastronomicznego zaplecza. Rośnie w siłę również grupa tych, którzy łączą zwiedzanie z biesiadowaniem w coraz liczniejszych knajpkach i pubach, a nawet z tego pierwszego często po prostu rezygnują. Im bardziej odpowiada luz kwater prywatnych niż – jednak egzekwowane – hotelowe rygory. Coraz liczniejsza jest również grupa osób, które wypoczynek łącza z poprawą kondycji i podreperowaniem zdrowia.

Do Sopotu po zdrowie, w Gdyni cisza

Na turystykę medyczną stawia – zgodnie z uzdrowiskowym charakterem - przede wszystkim Sopot. W mieście pojawi się niedługo kilka nowych obiektów hotelowych, m.in. Sopotorium Medical Resort & SPA z ofertą skierowaną do osób przyjeżdżających na pobyty medyczne, rehabilitacyjne i kuracyjne. Goście będą mogli korzystać w nim z ponad 100 pokoi. Otwarcie obiektu planowane jest w tym roku.

W tym roku planowane jest także otwarcie hotelu Radisson Blu przy ulicy Bitwy pod Płowcami, który zaoferuje 220 pokoi, i - jak większość podobnych obiektów - zapewni zaplecze konferencyjne, restaurację, strefę fitness i kryty basen. Natomiast firma Polnord dopiero planuje realizację obiektu hotelowego u zbiegu ulic Haffnera i Niepodległości. W Crowne Plaza Sopot, który ma być otwarty w 2022 roku, będzie 230 pokoi.

W grudniu ubr. rozpoczęła się sprzedaż apartamentów, które będą stanowiły jeden kompleks z hotelem: deweloper dostał prawomocne pozwolenie na budowę i wprowadził ofertę na rynek 140 apartamentów. Goście będą mogli korzystać z infrastruktury hotelowej. Takie okazje zdarzają się w perle Bałtyku niezmiernie rzadko. Unikalne jest położenie kompleksu: wśród zieleni, w bezpośrednim sąsiedztwie Parku Północnego i jednej z najpiękniejszych bałtyckich plaż, w sercu dolnego Sopotu, kilka minut spacerem od molo.

W chwili obecnej nie ma oficjalnie potwierdzonych informacji o planach dotyczących wprowadzania kolejnych inwestycji hotelowych w Gdyni, jednak w najbliższych miesiącach z pewnością usłyszymy o nowych projektach w tym mieście

– taką optymistyczną nadzieję żywi Andrzej Szymczyk z firmy Walter Herz. Wiadomo wprawdzie, że firma Moderna planuje przekształcenie w luksusowy hotel budynku historycznego Banku Polskiego, ale konkretnych terminów realizacji tego projektu nie podano. Dla planujących inwestycje w apartamenty wakacyjne może to być jednak dobra wskazówka: już tylko w Gdyni hotele jeszcze długo nie będą w stanie konkurować z prywatnym rynkiem najmu.

Hotele to coraz lepszy biznes dla inwestorów

Na rynku tym operują jednak również inwestorzy instytucjonalni. W 2019 roku to właśnie segment hotelowych zyskał najwięcej: jego udział w wolumenie transakcyjnym wzrosła skokowo.

Według szacunków Walter Herz, wartość umów kupna/sprzedaży, które zawarte zostały w minionym roku we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w Polsce wyniosła łącznie 7,7 mld euro. Tym samym, poprawiony został rekordowy wynik z 2018 roku, w którym podpisane kontrakty przyniosły 7,2 mld euro.

W minionym roku mogliśmy obserwować wyraźne ożywienie w segmencie hotelowym, w którym zrealizowane zostały transakcje o wartości około 290 mln euro. Już w pierwszym półroczu 2019 roku osiągnięty wynik - 150 mln euro był wyższy niż w całym 2018 roku, w którym wartość transakcji wyniosła 120 mln euro. Odnotowany, ponad dwukrotnie wyższy rezultat pokazuje, że ta klasa aktywów jest coraz bardziej atrakcyjna dla globalnych inwestorów, choć ich udział w całym wolumenie transakcyjnym jest wciąż niewielki

- przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Do największych transakcji zawartych w segmencie hotelowym w ostatnim czasie należały m.in. zakup hotelu Sheraton Warsaw przez Patron Capital od Benson Elliot i Walton Street, sprzedaż hotelu Radisson Collection w Warszawie (od funduszu inwestycyjnego Europa Capital kupił go norweski fundusz Wenaas Hotels Europe A/S, należący do Wenaasgruppen). W grupie największych transakcji znalazla się również sprzedaż hotelu Holiday Inn - City w Gdańsku przez Union Investment. Obiekt na Wyspie Spichrzów kupiła Grupa IHG Hotele.