Trójmiasto: trzeci rynek mieszkaniowy w kraju
W Warszawie na odbiór kupowanego od dewelopera mieszkania trzeba czekać już nawet dwa lata, w Krakowie kwitnie (spekulacyjny) handel cesjami. Jak na tym tle wygląda Trójmiasto, czyli trzeci rynek mieszkaniowy w Polsce? Boom trwa. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy ceny mieszkań w największych polskich miastach wzrosły od 6 do 14 proc. W Gdańsku podwyżka była najwyższa i sięgnęła 14 proc. Drożej jest tylko w Warszawie i w Krakowie.
We wszystkich wymienionych miastach w dalszym ciągu to inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem stanowią najbardziej aktywną grupę nabywców. Nie odstraszają ich rosnące ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. Ponieważ na tym pierwszym mieszkania najbardziej interesujące inwestorów - dwa pokoje, w granicach 40-50 metrów - znikają już nie na etapie dziury w ziemi, ale często projektowania budynków (deweloperzy podpisują umowy rezerwacyjne często jeszcze przed otrzymaniem oficjalnego pozwolenia na budowę) - na gotowy lokal trzeba czekać już nie kilka miesięcy, a kilkanaście, a czasami nawet ponad dwa lata. Dlatego inwestorzy coraz częściej szukają interesujących ich nieruchomości na rynku wtórnym lub odkupują miejsce w kolejce po nowe, czyli cesję na mieszkanie w budowie. To zjawisko jest szczególnie popularne w Krakowie, ale w Gdańsku wielu deweloperów na cesje nie wyraża zgody.
Wszędzie mieszkania drożeją, ale w Gdańsku najbardziej
W Gdańsku w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy ceny mieszkań wzrosły o 14 proc. To rekord w skali ogólnopolskiej. Warto zwrócić uwagę na to, jak bardzo Gdańsk zdystansował się od Wrocławia, długo będącego trzecim rynkiem w Polsce. W stolicy Dolnego Śląska, mimo że i tam podwyżka była znaczna (12 proc. w skali roku) - średnia cena metra kwadratowego nie przekroczyła jeszcze 6 tys zł. ( 5948 zł/m kw.). Natomiast średnia cena za 1 m kw. mieszkania z rynku wtórnego wynosi w stolicy Pomorza prawie 6,3 tys. zł. To najwięcej od dziesięciu lat czyli od szczytu poprzedniego boomu mieszkaniowego.
Największym zainteresowaniem klientów cieszą się mieszkania dwupokojowe, położone wzdłuż trasy kolejki SKM. Ze statystyk wynika, że nabywcy skupiają się na lokalach o średniej powierzchni 56 m kw., czyli bardzo podobnie, jak w wielu innych dużych polskich miastach - mówi Iwona Bietzke, ekspert Metrohouse z Gdańska.
Wzrost cen mieszkań, napędzony zainteresowaniem inwestorów już nie tylko lokalami w ścisłym centrum, ale również w dzielnicach dobrze z nim skomunikowanych (dotyczy to przede wszystkim osiedli znajdujących się w pobliżu linii SKM, ale również tras tramwajowych na Piecki Migowo, a przede wszystkim na Chełm i Ujeścisko) - powoduje dalszy rozwój zjawiska migracji na przedmieścia i do sąsiednich gmin tych, którzy zdecydowani są na opcję budowy (rzadziej kupna od dewelopera) domu w cenie mieszkania w śródmieściu. Powodem jest nie tylko chęć posiadania za tą samą cenę większej przestrzeni, ale również ucieczka przed turystami - najemcami krótkoterminowymi.
W ostatnim czasie znacznie wzrosło zainteresowanie zakupem działek położonych poza Gdańskiem, co związane jest z migracją z dużego miasta na tereny nieco oddalone, będące oazą ciszy i spokoju.
Powody migracji za miasto. Dylemat: budować czy kupić?
Mieszkańcy Trójmiasta, mimo przewidywanego dłuższego czasu dojazdu z podmiejskich lokalizacji do pracy w centrum miasta, nie poprzestają na odkrywaniu nowych lokalizacji i coraz częściej podejmują decyzję o budowie własnego domu. Rosnące ceny mieszkań tylko ich w tym utwierdzają - dodaje Iwona Bietzke.
Niestety, ceny działek też nie stoją w miejscu. Pomorze w rankingu cen działek (bankier.pl) jest na drugim miejscu po województwie mazowieckim (średnie ceny z lutego br. - 175 zł/m kw.). Co ciekawe w Gdańsku średnia cena - 417 zł/m. kw. jest niższa nie tylko od warszawskiej (778 zł/m kw.), ale i od cen we Wrocławiu (418zł/m. kw.), Krakowie (494 zł/m. kw.), nie mówiąc nawet o Poznaniu (512 zł/m. kw.). W stolicy Wielkopolski proces migracji na przedmieścia jest najbardziej zaawansowany, co wpływa na taką wysoka średnią. W obrębie Trójmiasta najtańsze działki znajdziemy w Klukowie i Osowej, najdroższe - w Orłowie. Ponieważ rosną również ceny robocizny, a o solidną ekipę wcale nie jest łatwo - trzeba dobrze przeanalizować taką decyzję. Wiąże się ona bowiem często z koniecznością poświęcenia budowie własnego (nie tylko wolnego) czasu. Wiele zależy również od umiejętności - własnej lub rodziny i znajomych.
Dla tych, których zadowoli kompaktowy dom o powierzchni 90-100 m kw. oraz niewielka działka - interesujące mogą okazać się oferty deweloperów, oferujących domy szeregowe lub bliźniaki, w różnych lokalizacjach na obrzeżach miasta lub niedaleko jego granic , w sąsiednich gminach. Ceny (w stanie deweloperskim) zaczynają się od ok. 200 tys. zł.
Domy budowane indywidualnie są co najmniej o połowę większe. Tych, którzy decydują się na migrację pod miasto, interesują również większe działki. Eksperci wskazują, że wybór projektu domu to zwłaszcza domena kobiet. Na mężczyznach spoczywają głównie kwestie finansowe i techniczne. Jednak kobiety nie poprzestają wyłącznie na samym wyglądzie budynku, liczą się dla nich funkcjonalne rozwiązania oraz wygoda całej rodziny.
Na co w projekcie domu zwracają uwagę kobiety? Dom wybierany przez kobietę musi być przede wszystkim wygodny i komfortowy. Wnętrza powinny być jasne i ustawne, a liczba pokoi dostosowana do wielkości rodziny. Kobieta dba o to, aby każde z dzieci miało swoją sypialnię, a dom był podzielony na część dzienną i nocną, tak aby mieszkańcy wzajemnie sobie nie przeszkadzali. Taki luksus rzadko mamy w mieszkaniach.
mat. prasowe/Azymut/INPRO
Indywidualnie budowane domy, których projekty wybierają kobiety, są większe, bo jest w nich z reguły kilka pomieszczeń dodatkowych, nie tylko kotłownia i pomieszczenie gospodarcze. Dodatkową przestrzeń cenią sobie panie domu, bo ułatwiają utrzymanie porządku. Przy kuchni najczęściej lokalizuje się spiżarnię, aby zapasy i niezbędne przetwory mieć pod ręką podczas przygotowywania posiłków. Coraz chętniej kobiety wybierają również domy z osobną, wydzieloną pralnią.
Za sprawą kobiet standardem w domach jednorodzinnych stała się garderoba. Żadna kobieta obecnie nie wyobraża sobie nowego domu bez garderoby, a czasami nawet dwóch czy trzech - komentuje Marcin Śniegowski, właściciel pracowni HomeKONCEPT.
Kredyty - pułapka dla kupującego na rynku wtórnym?
Obok zakupów gotówkowych rośnie zainteresowanie kredytowaniem inwestycji. Do banków wpływa lawina wniosków kredytowych, co może przekładać się na zwiększony odsetek odrzuceń.
Autorzy czerwcowego raportu z rynku nieruchomości zwracają uwagę na to, że wydłużyły się kolejki w bankach, do których spływa bardzo dużo wniosków. Szczególnie dotyczy to tych instytucji, które mają atrakcyjną ofertę kredytową. W związku z tym, niestety, zwiększone jest prawdopodobieństwo odrzucania wniosków tych klientów, którzy nie mają ponadprzeciętnych dochodów czy wysokiego wkładu własnego. A to szczególnie niebezpieczny, kiedy kupuje się mieszkanie na rynku wtórnym i odmowa uzyskania kredytu może oznaczać stratę już wpłaconego zadatku (aby ubiegać się o kredyt trzeba mieć podpisana umowę przedwstępną kupna lokalu).
Dlatego przy zawieraniu umowy warto zwrócić uwagę na dwie sprawy: minimalizować wpłacaną kwotę zadatku i jak najbardziej wydłużać czas, jaki zapewniamy sobie na załatwienie formalności kredytowych, by mieć szansę na działania awaryjne.
Aby nie narażać się na utratę zadatku i szansy na zakup wymarzonego mieszkania, najlepiej wnioskować o kredyt jednocześnie do co najmniej trzech banków. Dwa powinny zostać wybrane na podstawie atrakcyjności oferty. Trzeci natomiast powinien być opcją awaryjną. Powinien to być bank, w którym mamy największą szansę na uzyskanie kredytu. W jego wyborze pomoże nam np. ekspert finansowy - komentuje Jarosław Sadowski, Expander.
Sprawdź wcześniej, na ile cię stać
Planujący kupno nieruchomości powinni też podchodzić do inwestycji z rozsądkiem: wraz ze wzrostem cen mieszkań rosną kwoty kredytów. Inaczej mówiąc - trzeba mierzyć zamiary na siły, a nie odwrotnie. Warto wcześniej sprawdzić, na ile nas stać, bowiem w ostatnich latach banki znacząco ograniczyły dostępność kredytów.
- Od kwietnia 2015 r. zdolność kredytowa 4-osobowej rodziny z dochodem 8000 zł netto spadła z ok. 800 tys. zł do ok. 650 tys. zł. Na szczęście, w tym roku dostępność kredytów przestała spadać, ale jest dużo niższa niż jeszcze trzy lata temu. Banki obniżyły więc dostępne kwoty kredytów, a tymczasem rosnące ceny mieszkań sprawiają, że na zakup mieszkania trzeba pożyczać coraz większe kwoty. To ostatnie przekłada się oczywiście na wzrost wysokości rat. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw , kupowanego w Warszawie po przeciętnej cenie, rata wyniesie obecnie 1977 zł (w przypadku 10 proc. wkładu własnego). To aż o 266 zł więcej niż w przypadku osoby kupującej takie mieszkanie 3 lata temu - dodaje ekspert Expandera.
Co zrobić, by rośliny przeżyły wakacje?
Dzień Dobry TVN
POLECAMY NA DZIENNIKBALTYCKI.PL:
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Dołącz do nas na X!
Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
