Budownictwo deweloperskie wychodzi z kryzysu. Taniej jednak nie będzie. Zobacz, ile za mieszkania płaciliśmy pod koniec 2023 r.

Eksperci są zdumieni faktem, że po kryzysie w sprzedaży mieszkań w 2022 r., następny rok przyniósł tak duże odbicie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 2023 r. deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi i Poznaniu znaleźli chętnych na łącznie 59,8 tys. mieszkań. To wynik o niespełna dwie trzecie lepszy niż rok wcześniej. Natomiast w miejscowościach okalających te metropolie deweloperzy sprzedali łącznie ok. 10,4 tys. mieszkań, czyli niemal podwoili swój wynik sprzedażowy z 2022 r.

– Analitycy i eksperci rynku nieruchomości skupiają uwagę na największych miastach, co jest zrozumiałe, bo tam popyt na mieszkania jest największy. Jednak w najbliższych latach to lokalizacje podmiejskie najprawdopodobniej będą szybciej zyskiwały na popularności ze względu na rosnącą ofertę mieszkań i ich niższe ceny – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Nie ma co ukrywać, że prym w tym wyścigu wiodą podwarszawscy deweloperzy. W wianuszku miejscowości okalających stolicę zawartych zostało w ubiegłym roku ok. 6,1 tys. umów deweloperskich, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż rok wcześniej. Dla porównania w samej Warszawie deweloperzy sprzedali ok. 20,8 tys. mieszkań, poprawiając wynik z 2022 r. o 63 procent.

Marek Wielgo nie ma wątpliwości, że przysłowiowym kamieniem, który uruchomił lawinę popytu, był rządowy program kredyt 2 procent. Choć należy przy tym zaznaczyć, że popyt był wcześniej kumulowany przez kilkanaście miesięcy, bo wiele osób wstrzymywało się za zakupem mieszkania. Jedni z powodu utraty zdolności kredytowej, którą kredyt 2 procent im przywrócił, inni, aby móc skorzystać z rządowego dofinansowania.

Najwyższy procentowo wzrost sprzedaży nowych mieszkań miał miejsce w okolicach Łodzi (aż o 415 proc.). Jednak deweloperskie budownictwo wielorodzinne jest tam jeszcze w powijakach. W 17 gminach podłódzkich (głównie w powiatach łódzkim wschodnim, pabianickim i zgierskim) odnotowano przez cały ubiegły rok zaledwie nieco ponad 100 zawartych umów deweloperskich, natomiast w ofercie deweloperów było pod koniec ubiegłego roku tylko niespełna 400 mieszkań.

– Na razie to Łódź przyciąga kupujących mieszkania, które są jeszcze relatywnie tanie na tle innych największych miast. Co ważne, w ubiegłym roku Łódź była jedyną metropolią, w której deweloperzy wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali – komentuje Marek Wielgo.

Niestety, jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w większości metropolii i aglomeracji ubiegły rok przyniósł spadek nowej podaży mieszkań, co niekorzystnie odbiło się na ich cenach. W metropoliach najmocniej zaciągnęły hamulec firmy deweloperskie działające w Trójmieście, Krakowie i Wrocławiu. Mniej mieszkań niż w 2022 r. wprowadzili do sprzedaży także deweloperzy w:

• Warszawie,
• Bydgoszczy,
• Lublinie,
• Szczecinie.

Jednak były też dwie metropolie – Łódź i Poznań – w których deweloperzy odpowiedzieli na rosnący popyt odpowiednim zwiększeniem podaży. Ubiegłorocznym fenomenem była Łódź. Tamtejsi deweloperzy wprowadzili bowiem na rynek aż o 29 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. W aglomeracjach było podobnie. W dwóch – w krakowskiej i wrocławskiej – wzrosła nowa podaż mieszkań, zaś w pozostałych spadła, co może dziwić zwłaszcza w przypadku okolic Warszawy i Trójmiasta. Tamtejsi deweloperzy nie mogli bowiem narzekać na brak chętnych na budowane przez nich mieszkania. Natomiast np. w okolicach Poznania można przypuszczać, że wyhamowali oni podaż z uwagi na niewystarczający popyt. Innymi słowy, liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przewyższała tam liczbę sprzedanych.

Optymizmem mogą jednak napawać wyniki podażowe z czwartego kwartału. Widać wyraźnie, że w końcówce roku w większości największych miast i aglomeracji deweloperzy włączyli wyższy bieg. W metropoliach łączna nowa podaż wzrosła aż o 70 proc. w porównaniu z trzecim kwartałem. Szczególnie cieszy przebudzenie z inwestycyjnego letargu deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.

Natomiast w lokalizacjach podmiejskich mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w czwartym kwartale było dwukrotnie więcej niż w trzecim. Bardzo duży wzrost aktywności firm deweloperskich odnotowaliśmy zwłaszcza w okolicach Trójmiasta i Wrocławia. Jedynie w okolicach Krakowa mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w czwartym kwartale było mniej niż w trzecim, choć cały rok był na 18 proc. plusie.

– To dobry prognostyk dla tych, którzy planują zakup mieszkania, bo daje nadzieję na stabilizację cen – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

W aglomeracjach podwyżki były na ogół niższe niż w metropoliach. Wyjątkiem były okolice Wrocławia i Łodzi. Z kolei w okolicach Krakowa odnotowaliśmy nawet minimalny spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów. W oczy rzucają się jednak przede wszystkim różnice w cenach. W podmiejskich lokalizacjach są one średnio o 30-40 proc. niższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Oczywiście trzeba mieć na uwadze znaczne zróżnicowanie cen w obrębie danego miasta czy aglomeracji. W okolicach Warszawy można znaleźć nowe mieszkania w cenie 7-8 tys. zł za metr kwadratowy oraz takie, które kosztują nawet 14 tys. zł za metr. Np. w podwarszawskim Pruszkowie mediana, czyli wartość środkowa ceny metra kwadratowego wynosi 10,5 tys. zł. Przy czym jedna czwarta mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztuje tu więcej niż 11,8 tys. zł za metr kwadratowy. Dodajmy, że za taką cenę bez problemu można znaleźć mieszkanie na obrzeżach stolicy, np. w dzielnicy Białołęka.

– W najbliższych latach na zakup mieszkania w okolicach największych miast coraz częściej będą się decydowali nabywcy kredytowi, dla których mieszkania w mieście są zbyt drogie. – komentuje ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Według niego mieszkania będą drożały także w tym roku, i to niezależnie od nowego programu wsparcia kredytobiorców, który od lipca na zastąpić wygaszony kredyt 2 proc. choćby dlatego, że rosną koszty realizacji inwestycji.