Gdzie inwestować w nieruchomości wakacyjne nad morzem? Specyfika rynków Pomorza Zachodniego, Środkowego i Gdańskiego ma kapitalne znaczenie

Analizując segment inwestycji premium w Polsce, warto natomiast przyjrzeć się Trójmiastu. Rynek ten cieszy się coraz większą popularnością wśród inwestorów, jest bardziej uniwersalny, mnie zależny od pór roku i wciąż rozwija się w szybkim tempie. Połączenie pięknych, nadmorskich lokalizacji z bogatą infrastrukturą biznesową, kulturalną i turystyczną na wielu działa jak magnes.

Nawet teraz, w czasach koronawirusa, ceny mieszkań w Trójmieście osiągnęły najwyższy wzrost w porównaniu do lat ubiegłych. Czy tendencja ta dotyczy także nieruchomości premium? Najlepsze dzielnice, w których powstają luksusowe projekty, w ostatnich latach charakteryzowały się niższą dynamiką wzrostu cen w porównaniu do średniej dla całej aglomeracji. Przykładowo - w prestiżowym Dolnym Sopocie od października 2016 roku nieruchomości drożały w tempie średnio 6,6 proc. rocznie. Procent ten w jednej z najtańszych dzielnic miasta, odległej od pasa nadmorskiego Oruni - wyniósł już 9,3 proc. Natomiast najszybciej drożejącą dzielnicą Trójmiasta w ciągu ostatnich 3 lat był popularny wśród studentów i młodych pracowników trójmiejskich firm Wrzeszcz, który osiągnął wynik aż średnio 19 proc. rocznie.

Prestiżowa inwestycja, nieopłacalny najem

Sceptycy inwestowania w nieruchomości premium podkreślają mniejszą opłacalność wynajmu tego typu lokali. Rzeczywiście, apartamenty w najdroższych rejonach Trójmiasta przynoszą niższe stopy zwrotu z najmu niż nieruchomości położone w miejscach najtańszych. Porównując wyniki z dwóch gdańskich dzielnic: nadmorskiego, bogatego Jelitkowa i Łostowic, gdzie dominuje rynek ekonomiczny i popularny, jeszcze niedawno otrzymywaliśmy proporcję 3,5 proc. do 8,8 proc. Wyniki te mówią same za siebie.

Płacimy za stabilność? Teraz bardziej niż przed epidemią

Czy inwestowanie w nieruchomości premium prowadzi więc do straty pieniędzy? Zdecydowanie nie. Mimo niższej stopy zwrotu z najmu, inwestycje są atrakcyjną formą lokaty kapitału. Główny powód to wysoka stabilność ich cen. Ma to istotne znaczenie zwłaszcza w okresach dekoniunktury.

W okresie spowolnienia z lat 2010-2013, nieruchomości położone we wspomnianym gdańskim Jelitkowie zachowywały swoją wartość, podczas gdy większość trójmiejskiego rynku traciła. Największych spadków cen doświadczyły dzielnice ekonomiczne, np. Orunia Dolna, gdzie odnotowaliśmy ponad 30 proc. spadki cen!

Podobna sytuacja ma miejsce w Warszawie. W przypadku dzielnic o charakterze premium (druga najdroższa z nich to Żoliborz), wahania cen były znacznie mniejsze niż w przypadku obszarów ekonomicznych (na przykład oddalonej od centrum Białołęki) oraz średniej dla całego miasta. Podsumowując, inwestycja w nieruchomość premium znacznie lepiej chroni wartość naszego majątku niż segmenty ekonomiczny (najtańszy) i popularny.

Coraz więcej chętnych na produkt limitowany

Zachętą dla inwestorów jest też ekskluzywność związana z nieruchomościami premium, co oczywiście wpływa na ich rosnącą wartość. Podaż jest ograniczona, popyt rośnie. Grupa osób potencjalnie zainteresowanych tego typu inwestycją szacowana jest na ok. 350 tys. ludzi (wg. KMPG tylu Polaków osiągało do niedawna dochody powyżej 13 tys. zł netto miesięcznie). Do 2021 roku liczebność tej grupy miała zwiększyć się o ok. 15 proc. i dobić do 400 tys. osób.

Koronawirus z jednej strony uderzył w dochody części tej grupy, z drugiej jednak zwiększył parcie na rynek nieruchomości tych, którzy są zdecydowani na kredyt przy dużym udziale własnym. Banki, niechętne kupującemu pierwsze mieszkanie Kowalskiemu, który z trudem wysupła 10 proc. na wkład własny - tym którzy mają środki na 30-50 procent wpłaty pożyczają nad chętnie. Na czymś muszą przecież zarabiać.

Zdecydowana większość inwestycji ma jednak swoje miejsce na obrzeżach miast i są to głównie nieruchomości w segmencie ekonomicznym. Zaledwie kilka procent planowanej podaży przypada na dzielnice premium. Ceny, wbrew oczekiwaniom, mogą więc nie tylko nie spadać, ale jest duże prawdopodobieństwo, że nadal będą rosnąć.

Dynamika wzrostu cen ofertowych w dzielnicach Trójmiasta w 2019

Podstawą dla wyznaczenia tego wskaźnika były statystyki cenowe w dzielnicach najpopularniejszych wśród deweloperów budujących nieruchomości mieszkaniowe, nastawione na inwestorów indywidualnych lub wprost im dedykowane.

O ile mediana cen ofertowych na rynku wtórnym, badana na poziomie lokalnych serwisów nieruchomości wynosiła w ciągu ostatnich 36 miesięcy 8,9 tys. zł/m kw dla całego miasta, to zupełnie inaczej przekładało się to na ceny w takich dzielnicach.

• Dla nadmorskiego Jelitkowa mediana w tym okresie wyniosła 18 tys. zł/m kw. Warto podkreślić: mówimy o medianie, co oznacza, że połowa mieszkań w tej dzielnicy była jeszcze droższa!
• Tylko Sopot może konkurować z Jelitkowem: w ostatnich trzech latach mediana cen w Dolnym Sopocie, czyli części miasta położonej najbliżej mola i plaż, wyniosła 13,7 tys. zł/m kw.
• Drożej było natomiast w Sopocie-Wyścigach. Ta jeszcze kilkanaście lat temu najtańsza dzielnica w perle Bałtyku ogromny awans do grona najdroższych lokalizacji w kraju zawdzięcza deweloperskim inwestycjom apartamentowym. To dzięki nim mediana w dzielnicy w skali ostatnich 36 miesięcy ustaliła się na poziomie 15,7 tys. zł/m kw.
• O tym, jak bardzo Jelitkowo odskoczyło cenowo od pozostałych gdańskich dzielnic świadczą mediany w kolejnych dzielnicach „na pudle”. Gdańsk Śródmieście zajmuje drugie miejsce - mediana wynosi 12,5 tys. m kw., niewiele ustępuje mu Oliwa, gdzie jest tylko o 200 zł niższa. W dzielnicy Gdańsk Wrzeszcz, w której według statystyk ceny w omawianym okresie najszybciej szły w górę aktualnie mediana z ostatnich 3 lat wynosi 9,7 tys. zł/m kw.

W kontrze dla dzielnic, w których lokowane są projekty obliczone na portfele inwestorów - warto podać medianę dla dzielnicy najtańszej. To Orunia Dolna, w której sporą część zasobu mieszkaniowego stanowi budownictwo substandardowe. Mediana w ostatnich 3 latach wynosi tutaj 6 tys. zł, jest więc trzykrotnie niższa niż w dzielnicy najdroższej.

Dla pełnego obrazu rynku warto poznać jeszcze tempo zmian cen w badanym okresie (3 ostatnie lata). Średnioroczny wzrost cen w ciągu ostatnich 36-miesięcy dla Gdańska to 15,3 proc., natomiast dla poszczególnych dzielnic:

• Wrzeszcza - 19 proc.,
• Śródmieścia - 14,0 proc.,
• Oliwy - 12,5 proc.,
• Oruni Dolnej - 9,3 proc.
• Jelitkowa - 7,5 proc.

Dla porównania inwestycja w nieruchomość w dzielnicy Sopotu-Wyścigi oznaczała zysk na wartości lokaty na poziomie 12 proc., podczas gdy w Dolnym Sopocie (gdzie - przypomnijmy - ceny były wyższe) już tylko 6,6 proc.

Jak wynika z tej statystycznej wyliczanki dobra znajomość geografii i dynamiki cen w aglomeracji ma kluczowe znaczenie.

Wzrosty cen na polskim rynku premium dopiero nadejdą

Warto przyjrzeć się rynkom bardziej doświadczonym. Przeanalizujmy sytuację w innych miastach Europy i świata. W przypadku największych z nich, różnica w cenach pomiędzy nieruchomościami położonymi w ścisłym centrum a tymi na obrzeżach sięga aż do 180 proc.

Najlepszym przykładem jest Rzym, gdzie średnie ceny mieszkań w śródmieściu przekraczają 7 tys. euro za 1 m kw. natomiast nieruchomości na obrzeżach oscylują wokół 2-2,5 tys. euro za 1 m kw.

W Monachium, liczącym w przybliżeniu tyle samo mieszkańców co Warszawa, ceny mieszkań w najatrakcyjniejszych lokalizacjach ponad 3-krotnie przewyższają te położone na obrzeżach.

Podobna relacja utrzymuje się w innych, zbliżonych do Trójmiasta wielkością miastach, jak Zurych, Marsylia, czy Dublin. Za luksus mieszkania na gdańskim Jelitkowie czy warszawskim Żoliborzu, trzeba zapłacić dzisiaj 2-3 razy tyle, ile za dzielnice sypialniane - Kokoszki czy Kabaty.

Nasz kraj podąży drogą swoich bogatszych, europejskich sąsiadów, więc te dysproporcje będą się powiększać. Trudno jednak już dzisiaj prognozować, jak będą się zmieniały ceny na świecie w związku z trwającą pandemią. Można jedynie przypuszczać, że ucieczka od niepewnego pieniądza będzie udziałem obywateli wielu krajów. Z drugiej strony zmiany w sposobie życia, zapowiadany przewrót w modelu turystyki sprawiają, że takie lokalizacje jak Trójmiasto mogą jeszcze zyskać.