Facility Management, czyli nowoczesne zarządzanie nieruchomościami. Jak zaoszczędzić, nie tracąc na komforcie?

Znaczenie tego procesu w pierwszym ćwierćwieczu XXI wieku można porównać tylko z rozwojem technologii, jakich wymagał podbój kosmosu w drugiej połowie XX wieku. Wtedy, przekraczając granice świata, który dobrze znamy, naukowcy i konstruktorzy stawiali sobie jeden prosty cel: zapewnienie ludziom, którzy eksplorując przestrzeń kosmiczną przebywali w warunkach ekstremalnych, bezpieczeństwa i stworzenie optymalnych warunków do pracy, jaką musieli na orbicie wykonać.

To paradoksalne, ale trzeba było tych wypraw w kosmos, by zaczęto badać również warunki, w jakich żyjemy i funkcjonujemy na ziemi. Wiele z tych technologii wykorzystano później w różnych aspektach „w cywilu”: od teflonu do kształtowania jakości środowiska wewnątrz właśnie takich budynków, w których przebywamy przez wiele godzin, często przez większą część dnia. Dzisiaj klimatyzacja służy nie tylko regulowaniu temperatury, równie istotne jest oczyszczanie powietrza. Według badań amerykańskiej federalnej agencji EPA, zanieczyszczone powietrze wewnątrz obiektów, w których przebywamy, może prowadzić do złego samopoczucia, a na dłuższą metę mieć wpływ na pogorszenie stanu naszego zdrowia, zaś z punktu widzenia pracodawcy - od lepszej jakości powietrza zależy większa efektywność pracowników.

Zagrożeń dla tej ostatniej jest więcej: zbyt duża lub zbyt mała wilgotność powietrza (optymalna - 50 proc.), nieodpowiednia temperatura we wnętrzach (idealna to 20-22 st. C), brak dostępu do światła naturalnego, złe natężenie lub zła barwa sztucznego światła, złe warunki akustyczne, elektrosmog, a w końcu - last but not least - warunki estetyczne, a nawet kolorystyka pomieszczeń dobierana w zależności od ich przeznaczenia.

Proces tworzenia optymalnych warunków zaczyna się już na etapie projektowania budowli. Inwestor musi uwzględniać w planach rozwiązania dotyczące zrównoważonej lokalizacji, zastosowania energooszczędnych technologii i materiałów, zapewniających budowli odpowiednie parametry, efektywności wykorzystania wody i energii, recyklingu odpadów, jak również jakości środowiska wewnątrz budynku oraz jego innowacyjności. Projektanci muszą m.in. zapewnić optymalny dostęp naturalnego światła do pomieszczeń, odpowiednie strefowanie budynków ze względu na warunki zewnętrzne i ich wpływ na funkcjonalność pomieszczeń, a specjaliści w nowej dziedzinie - utrzymania technicznego nieruchomości - ocenić ryzyko oraz niezawodność systemów, które będą sterowały jej wyposażeniem.

Facility Management to nowa interdyscyplinarna dziedzina wiedzy. Można mówić, że to wynik ewolucji zarządzania nieruchomościami. W tradycyjnym podejściu przedmiotem zainteresowania zarządcy była troska o same obiekty i urządzenia, o ich warunki działania. Z punktu widzenia FM najistotniejsze jest zainteresowanie potrzebami użytkowników i ich zaspokajanie.

To dzisiaj przedmiot rywalizacji pomiędzy właścicielami i administratorami wielofunkcyjnych obiektów funkcjonujących na rynku. Konkurują nie tylko standardem oferowanych w nich klientom - niezwykle urozmaiconych - usług, ale również standardem warunków dla zatrudnionych w nich pracowników. Można to osiągnąć, np. utrzymując kontrolę nad jakością powietrza w pomieszczeniach, sterując za pomocą komputerów temperaturą i wilgotnością, zmiennym natężeniem światła i jego barwy, co umożliwia imitowanie ziemskiego cyklu dobowego. To wszystko pozwala stworzyć warunki, do których nasz organizm jest najlepiej przystosowany i najwydajniej w nich funkcjonuje.

Natomiast specjaliści FM zajmują się - przy użyciu najnowszych narzędzi - utrzymaniem obiektów w ruchu, zarządzaniem udogodnieniami, a jednocześnie regulacją kosztów ich obsługi. Po wejściu do gry usług FM można bowiem przy pomocy fachowców zdiagnozować nie tylko stan służących do tego urządzeń, ale również zweryfikować prawidłowość procesów zarządzania. W obu przypadkach daje to możliwość doprowadzenia do poziomów optymalnych. Dbając o stan techniczny obiektu i o odpowiednie parametry urządzeń, co poprawia efektywność, można również generować oszczędności. To wartość dodana tego procesu.

Jak oszczędzać - oto przykłady:

Po pierwsze, oszczędności można generować poprzez zarządzanie komfortem cieplnym stref, w których przebywają pracownicy, np. po zmniejszeniu poziomu prędkości nadmuchu klimakonwektora i zmniejszeniu temperatury w pomieszczeniu osiągnąć można mniejsze zużycie ciepła i energii. Nie zmienia to poczucia komfortu przebywających w pomieszczeniach osób - pomimo zmniejszenia wymaganej temperatury wszystkim jest cieplej.

Po drugie, utrzymanie w biurowcach na odpowiednim poziomie wilgotności generuje bardzo duże koszty związane z energią elektryczną, więc sterowanie takimi parametrami jak wilgotność, temperatura i prędkość nadmuchów powietrza może prowadzić do realnych oszczędności wszystkich mediów.

Nowoczesne, wielofunkcyjne kompleksy to skomplikowane, nafaszerowane najnowocześniejszymi technologiami budowle. Można w nich stworzyć jednocześnie diametralnie różne warunki - strefę tropikalnej dżungli w saunach, w kompleksie basenów i komorę kriogeniczną, służącą do leczenia ekstremalnie niskimi temperaturami, w centrum medycznym, a oba mogą być zlokalizowane pod jednym dachem i zarządzane przez tą samą ekipę fachowców. Multifachowców! Proces wprowadzania najnowocześniejszych technologii do codziennego życia wymaga bowiem od służb utrzymania ruchu wysokich, interdyscyplinarnych kwalifikacji.

- Każdy budynek jest inny. Efektywne zarządzanie wymaga rozpoznania jego specyfiki, „zachowań”, co pozwala dostosować warunki w nim panujące do potrzeb i oczekiwań użytkowników - mówi Piotr Dembiński, dyrektor ds. handlu w Grupie GPEC.

Legitymująca się wieloletnim doświadczeniem gdańska firma, kojarzona przez dekady tylko z ciepłownictwem, świadczy obecnie szeroki zakres wysokiej jakości usług, m.in. techniczne utrzymanie nieruchomości, tzw. Facility Management+.

- Już na etapie projektowania obiektów jesteśmy w stanie zaproponować naszym klientom sprawdzone rozwiązania, związane z rodzajem i sposobem montażu urządzeń oraz instalacji sanitarnych, zarówno grzewczych, wodociągowo-kanalizacyjnych, klimatyzacyjnych, jak i elektroenergetycznych. Nasze rekomendacje oparte są na doświadczeniach z już obsługiwanych obiektów. Gdy doradzamy, założenie jest jedno - prosta i efektywna eksploatacja, generująca maksimum oszczędności. Lepiej dobrane parametry pomogą obniżyć koszty, regularne przeglądy techniczne i serwis dostępny 24 godziny na dobę przez 7 dni w tygodniu - zapobiegać awariom - dodaje Piotr Dembiński.

Dowiedz się więcej na stronie www.grupagpec.pl