Debata deweloperska "Dziennika Bałtyckiego" 22.04. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: prawdziwa gwarancja bezpieczeństwa czy nowy podatek?

Akcja specjalna Debata Dziennika Bałtyckiego

Wideo

Zobacz galerię (1 zdjęcie)
Czym będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: dodatkowym podatkiem od mieszkań czy realnym zabezpieczeniem? Jeżeli składka na DFG wyniesie 2 proc. - to o ile podrożeją mieszkania? Na te i inne pytania, wynikające z projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz z powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego próbowali odpowiedzieć uczestnicy debaty deweloperskiej, zorganizowanej przez „Dziennik Bałtycki”.

W debacie udział wzięli:

  • Zbigniew Wojciech Okoński, prezes Zarządu Robyg SA
  • Marek Pirsztuk, wiceprezes Zarządu Invest Komfort SA
  • Grzegorz Niklas, dyrektor d.s. sprzedaży i marketingu Makurat Invest.

Powodem nowelizacji ustawy było – jak twierdzili przedstawiciele Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zagrożenie bezpieczeństwa klientów deweloperów. Zdaniem UOKiK od 2012 roku, od wprowadzenia w życie tzw. ustawy deweloperskiej, zbankrutowało 150 firm deweloperskich – przypomniała prowadząca dyskusję Aleksandra Chomicka, redaktor dodatków branży nieruchomości „Dziennika Bałtyckiego”.

Tymczasem Polski Związek Firm Deweloperskich dowodzi, że to błąd systemowy w całym rozumowaniu twórców projektu. Dane, którymi UOKiK dokumentował wniosek o nowelizację ustawy z 2012 roku, czyli 150 bankructw w ciągu 9 lat, być może dotyczyły firm budowlanych wykonawczych i podwykonawców, wszystkich tych, które generalnie w swoim PKD mają wpisane roboty budowlane.

- Firma deweloperska to taka, która na własne ryzyko kupuje teren, przygotowuje teren do zabudowy, pozyskuje wszystkie decyzje administracyjne, uzyskuje pozwolenie na budowę, finansowanie (z własnych środków, ze środków bankowych, częściowo również ze środków klientów), zaczyna realizację budynków, gotowe – dopuszczone do użytkowania - mieszkania przekazuje klientom – przypomniał definicję Zbigniew Wojciech Okoński, prezes Zarządu Robyg S.A. Te firmy, które zbankrutowały, co najwyżej wykonywały na zlecenie deweloperów prace budowlane. Natomiast zabezpieczenie klientów deweloperów pod działaniem ustawy z 2012 roku było wystarczające. Ale przyjmując, że można zawsze coś jeszcze poprawić od kilku lat dyskutowaliśmy z UOKiK na poziomie Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W trakcie tych dyskusji został przyjęty jeden z najważniejszych dla nas postulatów, dotyczący wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Warto przypomnieć: UOKiK wcześniej chciał by składka wynosiła do 5 procent ceny mieszkania. Ostatecznie uchwalono składkę na poziomie 2 procent (w przypadku rachunków otwartych – przyp. red.), której wysokość – uważam – też jest wygórowana – dodał Zbigniew W. Okoński.

Sprawą, na którą warto zwrócić uwagę jest powiązanie funkcjonowania tworzonego DFG, z bankami. Ma on bowiem zastąpić czy uzupełnić gwarancje jakich – paradoksalnie – nie daje Bankowy Fundusz Gwarancyjny wszystkim klientom deweloperów. To właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być od chwili powołania dodatkową ochroną dla wpłat dokonanych na rachunek banku, w stosunku do którego wystąpiono z wnioskiem o ogłoszenie upadłości. Warto przypomnieć: Bankowy Fundusz Gwarancyjny gwarantuje w takim przypadku wypłatę środków jedynie do wysokości 100 tys. euro, czyli według aktualnego kursu ok. 456 tys. zł. Tymczasem za taką kwotę trudno znaleźć w Trójmieście nawet małe mieszkanie w sektorze premium.

- To różnica, którą widać na pierwszy rzut oka, że ubezpieczenie w Bankowym Funduszu Gwarancyjnym jest ograniczone do kwoty 100 tys. euro, natomiast propozycja ustawy deweloperskiej nie zakłada takiego limitu. Oznacza to, że branża deweloperska jest traktowana znacznie bardziej surowo niż sektor finansowy – powiedział Marek Pirsztuk, wiceprezes Zarządu Invest Komfort S.A. - Ceny naszych mieszkań i apartamentów stanowią krotność sumy 100 tys. euro. Na mocy nowej ustawy, jeśli wejdzie ona w życie w formie przyjętej przez Sejm, będziemy więc musieli odprowadzać składki, które zabezpieczą pełną wartość mieszkania.

Problem dotyczy coraz większego procenta oferty deweloperskiej, nie tylko sektora premium. W najnowszej inwestycje z sektora popularnego w Kowalach (osiedle Szumilas, Robyg) mieszkanie o powierzchni 70 m kw. kosztuje ponad 100 tys. euro. A trudno liczyć na to, że ceny zahamują, skoro – jak podały niedawno Polskie Składy Budowlane – podwyżki cen niektórych materiałów budowlanych w 2020 roku wyniosły nie kilka czy kilkanaście, a 30, a nawet 100 procent.

- Z niepokojem patrzę na to, co dzieje się na rynku materiałów budowlanych, gdzie wzrosty cen są znaczące i mają różne podłoże – powiedział Grzegorz Niklas, dyrektor d.s. sprzedaży i marketingu w firmie Makurat Invest S.A. - W grę wchodzą czynniki ogólnoświatowe, np. wzrosty cen stali czy styropianu, do tego mamy wzrosty cen energii elektrycznej, ropy – to wszystko przekłada się na wzrosty cen np. transportu. Ale to tylko jeden z czynników, które odpowiadają za znaczący wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w ostatnich miesiącach. Rynek działa w dużej dysproporcji jeżeli chodzi o czynniki popytowo-podażowe. Deweloperzy nie są w stanie nadążyć za popytem, nakręcanym przez politykę niskich stóp procentowych. Tańsze kredyty, niższe raty zachęcają do kupowania mieszkań „do mieszkania”, a praktycznie zerowa opłacalność lokat – do inwestowania w nieruchomości.

Kolejnym czynnikiem, który może mieć wpływ na podwyżki cen mieszkań, są koszty obsługi finansowej. Jak powiedział Zbigniew W. Okoński, banki już zapowiedziały, że podwyższą opłaty za prowadzenie rachunków powierniczych, dlatego że obowiązek ich nadzorowania w czasie realizacji inwestycji mieszkaniowych będzie się znacząco zwiększał w stosunku do tego, co dzisiaj ma miejsce od momentu, gdy postanowienia o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wejdą w życie.

Jak panowie w obecnej sytuacji szacują wzrost cen w najbliższych latach?

Zbigniew W. Okoński: myślę, że na razie wzrost cen będzie następował, czyli w skali 4-6 procent rocznie. To odpowiada realnej inflacji, z którą mamy obecnie do czynienia, niezależnie od naszej sytuacji branżowej. Być może jestem optymistą, ale swoje prognozy opieram na doświadczeniach takich krajów jak np. Hiszpania, gdzie są porównywalne np. warunki demograficzne, to tam koniunktura trwała prawie 20 lat (do roku 2009).

Marek Pirsztuk: w mojej ocenie nie ma żadnych przesłanek do tego, by ceny mieszkań mogły się w najbliższym czasie obniżyć czy nawet ustabilizować. Wszystkie składniki kosztów wydają się mieć tendencje wzrostowe. Chodzi nie tylko o grunt, materiały budowlane, robociznę, ale również wszystkie nowe wymogi, m.in. dotyczące spełniania norm energooszczędności – to z pewnością nieustająco będzie podbijać koszty wytworzenia. Nowa ustawa jest też dodatkowym czynnikiem kosztotwórczym, ten 1-2 procent znajdzie się w takiej bazie kosztowej. Nie widzę możliwości oszczędzania na technologii wykonania, nie przewiduję też spadku popytu. Moim zdaniem ceny będą rosły i trzeba się liczyć z poziomem 6-8 procent w skali roku.

Grzegorz Niklas: uważam, że nawet wówczas, gdy unormują się czynniki materiałowe, których koszty w jakimś stopniu zdominowała pandemia, w dalszym ciągu będziemy mieli do czynienia z ogromną siłą działania czynników popytowych, wynikających z wielkości depozytów i oszczędności na kontach bankowych. Popyt na nieruchomości będzie w dalszym ciągu rósł. Do tego dojdą koszty spowodowane nowelizacja ustawy deweloperskiej, które dopiero poznamy. Uważam, że zarówno czynniki makroekonomiczne, jak i czynniki polityczne wskazują, że ceny mieszkań będą rosły w dalszym ciągu. Myślę, że poziom 6-8 proc. rocznie to jest optymistycznie niskie założenie. Osobiście nie zdziwiłbym się, gdyby wzrosty były w ciągu najbliższych lat wyższe, jeżeli utrzyma się tendencja hamowania wzrostu stóp procentowych.

Środki będą odprowadzane przez deweloperów na Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, w jego ramach zostanie założony subfundusz i osoby obecnie zarządzające Ubezpieczeniowym Funduszem Gwarancyjnym będą też zarządzały środkami Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Marek Pirsztuk: Ustawa mówi o tym, że te pieniądze mają być lokowane w sposób, który zapewni ich maksymalne bezpieczeństwo, a jednocześnie wysoką płynność. Można przewidywać, że będą to środki oprocentowane bardzo nisko, patrząc na dzisiejszą sytuację – blisko 0%. Biorąc pod uwagę, że ceny mieszkań rosną o 6 – 8 proc. rocznie, może się okazać, że wartość nabywcza środków zgromadzonych przez DFG po 5-7 latach będzie o połowę mniejsza. Nie mamy dzisiaj odpowiedzi na pytanie, kto miałby uzupełniać tę utraconą wartość funduszu.

Grzegorz Niklas: Jakby pomysłodawcy stworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie zaklinali rzeczywistości – to jest nowy parapodatek, danina na rzecz państwa, wprowadzana pod płaszczykiem ochrony klientów. My, jako branża deweloperska, często jesteśmy stawiani w kontrze do klientów, chociaż również w naszym interesie jest zapewnienie bezpieczeństwa ich inwestycjom. Każda upadłość dewelopera, nawet pojedynczy dramat jednej rodziny, to jest rzecz przed którą rzeczywiście nie tylko państwo, ale również my, deweloperzy, powinniśmy deweloperów chronić. Jednak moim zdaniem znowelizowana ustawa deweloperska wskazuje, ze cel tych działań jest inny.

Dodaj ogłoszenie