Zburzono starą przychodnię na Zaspie. Startuje piąta inwestycja, realizowana w trybie lex deweloper na Pomorzu

To potoczna nazwa obowiązującej od sierpnia 2018 roku Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która nadal obowiązuje (w założeniach - do 2028 roku). Pozwala ona budować mieszkania m. in. tam, gdzie nie jest to przewidziane miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Większość miast (w tym Gdańsk) na własną rękę próbowała zastopować działanie ustawy, tworząc m.in. lokalne standardy urbanistyczne, dotyczące np. odległości od szkół (pierwotnie również przedszkoli, co zostało zmienione nowelizacją z 2019 roku), terenów rekreacji, przystanków komunikacji miejskiej. Działania te były na tyle skuteczne, że - zgodnie z dziennikami urzędowymi województw - przez trzy lata obowiązywania ustawy rady gmin w Polsce przyjęły łącznie jedynie około 170 uchwał akceptujących inwestycje realizowane w jej trybie. Większość z planowanych inwestycje to budynki wielorodzinne. Blisko 60 razy radni gmin odrzucali wnioski, zaś kilkukrotnie uchwały zostały unieważniane przez wojewodów lub wyrokami sądów administracyjnych (za urbanews.pl). Najwięcej – ponad 50 projektów – rozpoczęto w woj. mazowieckim. Inwestycja na Zaspie jest 5. realizowaną w tym trybie w województwie pomorskim (pozytywne decyzje zapadły w przypadku projektów w Tczewie, Lęborku, Słupsku i Kobylnicy).

Samorządom, walczącym z przewidywanymi skutkami lex deweloper, chodziło przede wszystkim o zapobieganie tzw. urban sprawl, czyli rozlewaniu się miast. W efekcie jednak, wprowadzane przez gminy obostrzenia ograniczyły zainteresowanie deweloperów do terenów silnie zurbanizowanych (co pozwala spełnić narzucone gminnymi standardami kryteria urbanistyczne), przede wszystkim zaś do osiedli spółdzielczych, budowanych od lat 60. do 90. minionego wieku. Na ich obszarach znajdują się, albo wolne działki pod zabudowę, pozostawione niegdyś z myślą o realizacji konkretnych celów (np. obiektów sportowych, czy – jak to miało miejsce na Przymorzu – centrów dzielnic), albo tereny po zlikwidowanych firmach, albo – tak jak na Zaspie czy Przymorzu - obiekty, które właściciele gotowi są zburzyć, by na tym miejscu postawić nowe budynki - np. Pilotów 21, Jana Pawła II, Kołobrzeska 48.

Przykładem z ostatnich dni jest informacja o tym, że właściciel centrum Alfa na Przymorzu rozważa jego wyburzenie i zastąpienie zabudową mieszkaniową. Po raz pierwszy mamy do czynienia z budynkiem, który został oddany do użytku już w XXI wieku (centrum działa od 2002 roku). Przestrzeń jest dzisiaj w miastach niezwykle cenna i z taką „rotacją” możemy mieć do czynienia coraz częściej, zwłaszcza w przypadku budynków usługowych, które starzeją się najprędzej. Jest to również dowód na to, że koniunktura na rynku będzie miała coraz większy wpływ na charakter zabudowy: coraz częściej mówi się nie tylko o burzeniu galerii handlowych, ale również o zmianie funkcji biurowców na mieszkalne.

Przykład inwestycji przy ul. Pilotów 21 wskazuje, że część projektów wchodzi w fazę realizacji, często po dojściu przez dwie (a nawet – licząc mieszkańców – trzy) strony do kompromisu. W tym przypadku kompromis polega m.in. na wysokości nowej zabudowy. Wróćmy do ustawy: przewiduje ona, że poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców, budynki nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne. W większych miastach jednak limit ten wynosi aż 14 kondygnacji (ale jeżeli w odległości 500 m od inwestycji znajdują się wyższe budynki mieszkalne, maksymalna wysokość inwestycji może być równa najwyższemu budynkowi mieszkalnemu w istniejącej zabudowie).

W sąsiedztwie trzech działek, na których inwestor - spółka Pilotów 21 (której wspólnikiem są m.in. Fundacja Sanitas i TZ SKOK) realizuje projekt – znajdują się budynki zarówno 5-, jak i 12-kondygnacyjne. Pierwotne plany przewidywały budynek mieszkalny wielorodzinny z garażami podziemnymi, o wysokości od ośmiu do dziesięciu kondygnacji i liczbie mieszkań od 110 do 130. Na stronie powstającej inwestycji (www.pilotów1.pl) widzimy budynek 6-kondygnacyjny, a na liście mieszkań znajduje się 99 lokali. Pod budynkiem ma być 2-kondygnacyjny parking podziemny, na parter zaś powróci przychodnia Sanitas, obecnie świadcząca usługi z budynku galerii Metropolia we Wrzeszczu.

To nie pierwszy przypadek, gdy z terenu osiedla Zaspa znikają obiekty z okresu PRL-u. Po sąsiedzku, na terenie gdzie niegdyś stał pawilon, w którym mieścił się m.in. komisariat policji, od ponad dekady stoi zabudowa mieszkaniowa. Taktyka: burz i buduj dotyczy coraz młodszych budynków: przesądzony jest również los zbudowanego na początku lat. 90. kompleksu handlowo-usługowego przy ul. Jana Pawła II (to podczas jego budowy odkryto mogiłę pocztowców gdańskich): nowy właściciel także zamierza w tym miejscu wznieść bloki mieszkalne.

Warto również przypomnieć, że Zaspa to chyba już najbardziej „dogęszczone” osiedle z czasów PRL. Tutaj w porozumieniu ze spółdzielnią mieszkaniową Młyniec firma Inpro zrealizowała jedno z pierwszych osiedli, wchodzących w z zabudową spółdzielczą. Powodzenie tego projektu (chętni w dniu zapisów stali w kolejce na schodach przez trzy piętra dawnej siedziby firmy) zdecydowało o prawdziwym „szturmie” deweloperów na Zaspę. Inpro zbudowało w dzielnicy kolejny projekt - City Park, na Zaspie budowały też lub budują: firma PB Górski, Allcon (Awiator), Develia (dawniej LC Corp), Euro Styl (Impuls), Budimex Nieruchomości (obecnie Spravia).

To jeden z przykładów trendów obowiązujących w stosunku do wznoszonych przez niemal 4 dekady na terenie całej Polski, w tym również w Trójmieście, mega osiedli. Pierwszy z nich to właśnie dogęszczać i budować między starymi blokami nowe tam, gdzie się da. Drugi – burzyć stare i na jego miejsce budować nowe. Trzeci: walczyć o zachowanie układów urbanistycznych. Na Zaspie mamy do czynienia z każdym z tych zjawisk: opór członków spółdzielni Rozstaje sprawił, że przed dekadą na panewce spalił projekt rozbudowy jej zasobów, który spółdzielnia chciała realizować ze wspomnianym już Euro Stylem, dokupując nawet w tym celu działkę od miasta.

Sytuację, tyle że na przykładzie Krakowa, zdiagnozowała w pracy doktorskiej arch. Karolina Wieja, konkludując: „Na skutek procesu transformacji i wynikającej z niego przemiany sposobu kształtowania środowiska mieszkaniowego po 1989 roku dochodzi do degradacji układów urbanistycznych osiedli spółdzielczych z okresu PRL-u. Natomiast z drugiej trony na skutek zmian w sposobie kształtowania budynków mieszkalnych, wznoszonych po 1989 roku, dochodzi do polepszenia jakości i standardu architektury nowo wybudowanych obiektów”.