Wynajmować czy kupić własne M? Coraz więcej osób kupuje mieszkania na kredyt. Czy także w Trójmieście?

W kwietniu 2019 r., jak wynika ze statystyki BIK, o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało do banków 42,52 tys. osób. Oznacza to wzrost wzrost o 11,1 ;proc. w porównaniu do kwietnia 2018 r. (kiedy to złożono 38,26 tys.). Wzrosło nie tylko zainteresowanie kredytami, ale i ich wysokość: miesiąc wcześniej, w marcu br. średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w kwietniu 2019 r. wyniosła 273,16 tys. zł, tj. o 9,8 proc. więcej niż rok wcześniej.

Kwietniowa wartość indeksu kredytowego wynika zarówno ze wzrostu średniej wartości wnioskowanego kredytu, jak i wzrostu liczby wnioskodawców. 16,2 proc. wartość indeksu jest więc efektem połączenia obu tych pozytywnych czynników. Podobne zjawisko mieliśmy już zarówno w marcu, jak i w lutym b.r. - mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

To potwierdzenie dwóch tendencji: z jednej strony spada liczb zakupów inwestycyjnych, finansowanych przede wszystkim gotówką, z drugiej – rośnie liczba osób, które rezygnują z najmu i decydują się na zakup mieszkania, bo rozwiała się mrzonka o tysiącach tanich lokali czynszowych, których budowę zapowiadał rząd od 2015 roku. Dotychczas oddano do użytkowania zaledwie kilkaset, ale ważniejsze jest w tym przypadku co innego: wcale nie są tanie, a koszty najmu dorównują rynkowym. Tylko część potencjalnych beneficjentów mogłaby liczyć na rządowe dopłaty do czynszów więc – po dokonaniu kalkulacji – Kowalscy decydują się na kupno. Czynniki dopingujące są dwa: nadal tanie kredyty i rosnące koszty najmu mieszkań.

To sprzężenie zwrotne: tam, gdzie rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest największa, najemcom najbardziej opłaca się przenieść do własnego mieszkania. W przypadku małych mieszkań w Łodzi i średnich w Sosnowcu, koszt najmu jest aż o ok. 70 proc. wyższy niż rata kredytu zaciąganego na zakup podobnego mieszkania. Przy pewnej stabilizacji zawodowej i rodzinnej przeniesienie do własnego M jest tym bardziej uzasadnione - tłumaczy Jarosław Sadowski, współautor raportu Expandera i Rentiera o kosztach najmu i zakupu mieszkań w ostatnich 12 miesiącach.

Twórcy raportu podzielili badaną bazę na trzy grupy loka;i: małe, do 35 m kw., średnie (35-60 m kw.) i duże, których metraż przekracza 60 m kw.

W ostatnim roku najbardziej wzrosły koszty wynajmu dużych mieszkań w Bydgoszczy (13 proc.), najmniejszych M w Łodzi ( 12 proc. wzrostu) i średniej wielkości lokali w Białymstoku i Toruniu (ok. 10 proc. w górę). To właśnie jeden z mechanizmów napędzających obecnie rynek: mniej kupują inwestorzy, ale rośnie popyt w grupie, która wynajmuje. Wolą płacić raty za własne – chociaż już droższe niż rok temu (o kilka-kilkanaście procent) mieszkanie.

Z badanych w czasie przygotowywania raportu rynków najmu w kilkunastu polskich – dużych i mniejszych - miastach jego autorzy porównali również koszty najmu statystycznego mieszkania z wysokością miesięcznej raty, jaką trzeba zapłacić w przypadku jego kupna w najbliższym czasie.

Okazuje się, że najbardziej uzasadniony jest zakup mieszkania w Sosnowcu, gdzie średni koszt najmu 50-metrowego lokalu to 1429 zł, a miesięczna rata kredytu na jego zakup to... 819 zł. Podobne wyniki porównania mamy w Łodzi, gdzie średni czynsz najmu kawalerki (30 m kw.) to 1343 zł, a wysokość raty to 779 zł. Kupując – obniżamy miesięczne wydatki na mieszkanie o 564 zł.

Miesięczny czynsz najmu mieszkania na wolnym rynku niemal we wszystkich badanych przez autorów raportu miastach jest wyższy niż rata kredytu, zaciągniętego na zakup lokalu o porównywalnych parametrach, chociaż w największych miastach (z wyjątkiem Łodzi) nie są one aż tak drastyczne.

Specyficzna sytuacja jest w Warszawie, gdzie największą kwotę zyskamy kupując mieszkanie 70 metrowe (czynsz najmu 3646 zł, rata kredytu 3014 zł, różnica 632 zł. Nieco mniej, bo 568 zł zaoszczędzimy kupując lokum o metrażu 50 m kw. ( 2778/2210 zł), a najmniejszą kwotę bezwzględna przyniesie nam kupno kawalerki, 432 zł (2000 zł/1568 zł). Jednak procentowy zysk jest znacznie niższy niż w kilku miastach, np. Katowicach., gdzie wynajmiemy statystyczną kawalerkę (30 m kw) średnio za 1350 zł miesięcznie, a jeżeli ją kupimy rata wyniesie 902 zł. Warto dodać, że w obu przypadkach podane kwoty dotyczą czynszu/raty, bez opłat licznikowych. Również kupując większe, 50-metrowe lokum mieszkaniec Katowic zyska (średni czynsz najmu to 1887 zł, rata – 1306 zł, różnica 581 zł).

Za najem kawalerki we Wrocławiu zapłacimy średnio 1700 zł, jej kupno zmniejsza miesięczny wydatek na mieszkanie o 469 zł (rata 1231 zł). W przypadku lokalu 50-metrowego w kieszeni pozostaje 500 zł (2157/1657 zł), a 70-metrowego 400 zł (2561/2161 zł).

Kupując kawalerkę w Szczecinie zyskujemy 422 zł miesięcznie (czynsz 1333zł, rata - 911 zł). Przy kupnie większego lokum (50 m kw.) – jeszcze więcej (czynsz najmu 1811 zł, rata – 1366 zł, różnica – 445 zł). W Szczecinie, jak w większości miast, najmniej zyskujemy na różnicy czynszu najmu i raty kredytu w przypadku dużych 70-metrowych lokali: 329 zł miesięcznie (2059/1730 zł).

W Łodzi w przypadku kupna mieszkania 50-metrowego: oszczędzamy 445 zł (czynsz 1655/rata 1210 zł). W przypadku dużych mieszkań (70 m kw.) - 324 zł (2013/1689 zł).

389 zł miesięcznie zyskamy kupując 50 m kw. w Lublinie (1767 zł/1378 zł), przy lokalu 70 m kw. różnica spada do 242 zł (2078/1836 zł).

Dla Bydgoszczy różnice między czynszem najmu a ratą kredytu za mieszkanie o podobnych parametrach wynoszą: 261 dla kawalerek (1125 zł/864 zł), 233 zł dla M 50 m kw. (1539/1306 zł) i 188 zł dla dużych mieszkań (1950/1762 zł).

Mniejsze, ale ciągle jeszcze znaczące kwoty zaoszczędzi mieszkaniec Poznania: jeżeli zdecyduje się na kupno wynajmowanej kawalerki – 226 zł (1333/1107 zł), mieszkania 50-metrowego – 199 zł (1818 zł/1619 zł), a w przypadku 70-metrowego lokalu już tylko 129 zł (2146/2017 zł).

Niestety, Gdańsk i Gdynia znalazły się – obok Krakowa, Białegostoku i Torunia – w końcówce tego rankingu. W tych miastach wysokość rat niewiele odbiega od czynszu najmu, m.in. dlatego że ceny kupowanych mieszkań poszły w nich w ostatnim roku znacznie w górę, ale i ceny najmu też.

W stolicy Pomorza największa różnica między czynszem najmu a ratą kredytu jest w przypadku mieszkań 50-metrowych: 374 zł miesięcznie (2307/1933 zł). W przypadku kawalerek miesięczny czynsz to 1558 zł, rata za takie M - 1399 zł, a więc różnica wynosi 159 zł. Koszty wynajmu dużych lokali są prawie równe racie kredytowej (2850/2747 zł).

Kraków to pierwsze na tej liście miasto, w którym czynsz najmu i rata kredytu się „wyzerowały”. Dotyczy to największych lokali (2482/2477 zł). W przypadku kawalerek i średnich mieszkań kupujący są jeszcze na plusie (odpowiednio 1526/1285 zł - różnica 268 zł i 2063/1806 zł – różnica 257 zł).

W Gdyni za wynajem M o metrażu 30 m kw. zapłacimy średnio 1364 zł, kupując takie metraż będziemy mieli do spłacenia ratę 1167 zł (na plusie mamy 197 zł). W przypadku mieszkań 50-metrowych różnica spada do 154 zł (1912 zł/1758 zł), natomiast mieszkanie 70-metrowe taniej jest wynająć! Miesięczna opłata wynosi średnio 2409 zł, natomiast rata hipotetycznego kredytu to 2505 zł, a więc jest ona o 96 zł wyższa.

Ten ranking ma jeszcze jedno oblicze: pokazuje, że skoro Kowalskiego stać na wynajem mieszkania – to w większości z uwzględnionych miast ma szanse szybciej spłacić zaciągnięty kredyt. Jeżeli wyliczoną różnicę między wysokością czynszu najmu i raty kredytowej zaoszczędzi, a nie przeznaczy na bieżące wydatki, będzie gromadził te kwoty na koncie i systematycznie „nadpłacał” kredyt – znacznie to zmniejszy jego obciążenia i umożliwi spłatę zobowiązania w krótszym czasie.

Takie są realia: tysiące Polaków spłaca hipotekę nie po 25-30 latach, ale w kilkanaście, a nawet w skrajnych przypadkach kilka lat.
Problemem jednak dla wielu tych, którzy wynajmują, jest brak pieniędzy na obowiązkowy wkład własny (10-20 proc. wartości nieruchomości) oraz udokumentowanie rzeczywistych dochodów, czyli wykazanie się odpowiednią zdolnością kredytową. Dlatego kupno mieszkania nie dla wszystkich jest oczywistą alternatywą...

Demografia "położy" rynek nieruchomości w Polsce