Wpływ podwyżki stóp procentowych na raty kredytów: o swoich decyzjach opowiadają ci, którzy kupili niedawno mieszkania, komentują eksperci

Jaki wpływ podwyżki stóp procentowych miały na raty kredytów młodych gdańszczan, którzy kupili mieszkania rok temu, już w trakcie pandemii, na własne potrzeby? Zdaniem pomorskich deweloperów, ta grupa nabywców wzrosła znacząco, zwłaszcza w Gdańsku, gdzie wiele takich osób pracuje w sektorze usług biznesowych, w branży IT.

Damian*, chociaż jego rodzice mieszkają w Trójmieście, od ponad dwóch lat wynajmuje mieszkanie. Powód? Nie tylko chęć życia na własną rękę, ale również kwestia dojazdów z Gdyni do Gdańska, gdzie pracuje. Wybrał osiedle swoich marzeń - w centrum, ze znakomitą infrastrukturą. Za dwa niewielkie pokoje płaci właścicielowi 2500zł miesięcznie, reguluje również opłaty za media, według liczników i czynsz. Razem to wydatek ok. 3000 zł. Nie ukrywa: stać go na to, pracuje w branży IT.

Decyzję o kupnie mieszkania podjął rok temu. Wówczas pracodawca jasno powiedział: system home office się bardzo dobrze sprawdza, tak będziemy pracowali w przyszłości, ewentualnie w systemie hybrydowym. I poradził: dobrze zarabiacie, nie zmarnujcie tych pieniędzy, kupujcie mieszkania i to takie, w których będziecie mieli miejsce do pracy, najlepiej jeden pokój więcej.

Nie rozmawiali między sobą o niczym innym, zaczęła się prawdziwa licytacja: kto, gdzie, za ile? Damian również podjął decyzję. Na podstawie własnych już doświadczeń zrezygnował jednak z „osiedla marzeń” i w ogóle z lokalizacji w centrum.

- To było atrakcyjne przez kilka pierwszych miesięcy, kiedy się korzysta z plusów wyzwolenia spod (mimo wszystko) rodzicielskiej kurateli i łapczywie zaspokaja apetyt na życie. Potem zaczął mnie męczyć nie tylko miejski hałas, ale również hotelowa atmosfera w budynku, w którym prawie wszyscy, jak ja, wynajmowali mieszkania. Wybrałem bardziej odległą, ale spokojną dzielnicę, z dobrym dojazdem i komunikacją.

Nie bez znaczenia były również różnice cenowe. Ostatecznie Damian zdecydował się na 3-pokojowe mieszkanie (55 m kw.) nieopodal nowej pętli tramwajowej. Cena - ok. 7 tys zł/m kw. Największym problemem był wkład własny, ale pomogli rodzice. Bank wyliczył ratę na ok. 1650 zł, dodatkowym kosztem jest ubezpieczenie, które musi płacić do momentu otrzymania kluczy od mieszkania - ok. 200 zł miesięcznie. Liczy na to, że to już niedługo potrwa. Podwyżka stóp procentowych? Spodziewał się tego, uprzedzali o tym bankowcy. W jego przypadku rata wzrośnie o ok. 300 zł. To nadal, łącznie z opłatami za mieszkanie, będzie mniej niż obecny koszt wynajmu (o obniżce nie było mowy mimo opinii, że spadł popyt: właściciel zareagował śmiechem...). Nadal ma finansowe „luzy”, gdyby doszło do kolejnych podwyżek.

- Licząc się z nimi byłem asekurantem, nie zapożyczyłem do ostatniej złotówki wyliczonej zdolności kredytowej, z czego się dziś cieszę tak samo jak z tego, że zdecydowałem się na kupno mieszkania już rok temu. W kolejnym budynku, stawianym obok, ceny są wyższe o 2 tys. zł na metrze. To jedna strona medalu. Jest i druga. Niestety, firma z którą byłem dogadany na wykończenie mieszkania, już kilkakrotnie zmieniała ustaloną pierwotnie kwotę, argumentując to wzrostem cen materiałów budowlanych. Wykończę więc lokum przy pomocy rodziny, być może skromniej, niż planowałem. Ale będę „na swoim”.

Rozbieżności między preferencjami wynajmujących i kupujących mieszkania to żadna nowość. Różnice wynikają stąd, że dla najemców bardziej liczy się bliskość centrum i dobra komunikacja: są to w większości osoby młode, prowadzące aktywne życie towarzyskie, które chcą mieć łatwy dostęp do rozrywki. Kupujący z kolei dokonują wyboru przede wszystkim przez pryzmat dostępnego budżetu (kredytu), a dalej od centrum jest po prostu taniej. Odległość w kilometrach przelicza się więc na większą powierzchnię mieszkania, w metrach, na sąsiedztwo atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, a nie interesujących lokali. Częściej szukają spokojnych lokalizacji, bo są już na innym – bardziej kierującym się w kierunku stabilizacji – etapie życia.

W tym samym budynku kupiła mieszkanie Paulina*. Przez kilka lat pracowała za granicą, wróciła do Polski, choć nadal zatrudnia ją ta sama firma. Jak wcześniej mieszka z rodzicami, ale taki powrót po okresie samodzielności nie jest łatwy. Na kupno zdecydowała się więc nie tylko, by zyskać samodzielność, ale również dlatego, by ulokować zgromadzony niewielki kapitał. Jednak i w tym przypadku nie obyło się bez kredytu, bo zdecydowała się od razu na większe mieszkanie, traktując je jako lokum docelowe. I to jedyne, nad czym dzisiaj by się (może?) zastanowiła. Jednak szacowane podwyżki raty (na razie czeka na jej oficjalne podniesienie przez bank) nie zburzyły jej poczucia (finansowego) bezpieczeństwa. Zrezygnowała natomiast z kupna samochodu: tym bardziej cieszy się, że wybrała dobrze skomunikowane osiedle.

* Imiona zostały zmienione

Ani pierwsza sprzed miesiąca, ani ta obecna nie są aż takim zaskoczeniem jakby mogło się wydawać.

- Skala progresu o 0,75 pp. optymalnie wpisuję się w aktualną sytuację gospodarki związaną z coraz bardziej szarżującą inflacją – komentuje dla DB Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. - Co więcej, przesądzone są kolejne podwyżki, a na chwilę obecną nie sposób przewidzieć ich skali ani perspektywy czasowej. Znacznie opóźniona reakcja RPP może spowodować, że proces podnoszenia ceny rodzimego pieniądza będzie przyśpieszony, a jego zasięg większy od jeszcze niedawno prognozowanego. W tej sytuacji należy oczywiście oczekiwać pewnego schłodzenia koniunktury rynkowej w mieszkaniówce, ale biorąc pod uwagę jej obecny stan rozgrzania do czerwoności, jest to jak najbardziej pożądana perspektywa. Alternatywą dla niej byłoby dalsze pompowanie bańki spekulacyjnej przy zerowych stopach, prowadzące do załamania rynkowego na wzór tego z końca 2008 roku.

- Tymczasem odwrócenie trendu na stopach NBP daje szansę na powrót do rynkowej normalności, a więc przede wszystkim przywrócenia równowagi popytowo-podażowej nowych mieszkań, wyhamowania przyśpieszonych wzrostów ich cen czy wreszcie ograniczenia aktywności spekulacyjnej. Z kolei na rynku wtórnym należy oczekiwać pewnego spadku popytu połączonego z obniżeniem presji na wzrost cen. Jednak jest zdecydowanie za wcześnie na wieszczenie rozwinięcia spowolnienia koniunkturalnego na pełną skalę. Same podwyżki stóp to za mało na taki scenariusz. Musiało by dodatkowo dojść do załamania na rynku pracy, wzrostu bezrobocia i trwałego spadku szeroko rozumianej koniunktury gospodarczej mierzonej dynamiką PKB. A na taki scenariusz póki co się nie zanosi – dodaje ekspert.

- To, że podwyżka stóp procentowych o 0,75 pkt bazowego nie stanowiła dużego zaskoczenia widać m.in. po rynku długu - po ogłoszeniu decyzji RPP, rentowności obligacji pozostały na dotychczasowym poziomie. Zmiana ogłoszona przez NBP przełoży się na wyższe raty kredytowe. Miesięczna spłata modelowego kredytu hipotecznego (300 tys. zł na 25 lat, przy marży banku 2 proc.) wzrośnie o ok. 90 zł względem października i o ok. 120 zł w porównaniu do poziomu sprzed podwyżek. Warto jednak pamiętać, że kredyty wciąż będą tańsze, niż przed wybuchem epidemii koronawirusa! - mówi Piotr Tarkowski, członek zarządu trójmiejskiej firmy deweloperskiej Allcon. - Z pewnością możemy spodziewać się dalszych podwyżek. Wskazują na to aktualne wyceny instrumentów pochodnych na stopę procentową. W chwili obecnej rynek oczekuje, że w połowie 2022 roku stawka WIBOR3M zbliży się do 2,5 proc. Dla kredytobiorców oznacza to kolejne wzrosty płaconych rat. Względem stanu przed epidemią, koszt modelowego kredytu będzie wyższy o ok. 120 zł miesięcznie. Warto mieć świadomość, że przy kredytach rozłożonych na 25 czy 30 lat, tego typu fluktuacje mogą się pojawiać. Zjawiska te uwzględnia rekomendacja S KNF, zgodnie z którą banki mają obowiązek informować klientów o możliwych podwyżkach rat jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Oczywiście, wyższy WIBOR to droższe kredyty, jak i niższa zdolność kredytowa osób, które planują pożyczyć pieniądze na zakup domu lub mieszkania. Ten negatywny czynnik powinien jednak zostać zamortyzowany przez stale rosnące wynagrodzenia, które - jak przewiduje NBP - będą w najbliższych latach rosnąć w tempie 8 proc. rocznie. Co do perspektyw: nie spodziewam się podniesienia stóp procentowych powyżej 2,5 proc. Zgodnie z regułą Fishera, ten poziom wystarczy, by osiągnąć cel inflacyjny NBP. Aktualnie wynosi on 2,5 proc. z dopuszczalnym jednopunktowym przedziałem wahań. Opublikowane prognozy wskazują, że zdobędziemy go najwcześniej pod koniec 2023 roku. Sugeruje to, że NBP dopuszcza wzrost cen jeszcze przez kilka kwartałów.

- W najbliższym czasie znaczny wpływ na koniunkturę w segmencie budownictwa ekonomicznego może mieć program kredytów z rządową gwarancją. Szacuje się, że może on wygenerować dodatkowy popyt na kredyty hipoteczne w kwocie ok. 1 mld zł miesięcznie, co z nawiązka zrekompensowałoby ewentualny negatywny wpływ podwyżek stóp procentowych – dodaje Piotr Tarkowski, Allcon.

To samo oznaczałoby jednak dalszy wzrost presji na rynek nieruchomości, na którym beneficjenci programu rządowego czyli kredytów gwarantowanych, będą szukali lokum na miarę swoich możliwości. Te zaś wyznaczą limity cen mieszkań. To one zdecydują w dużej mierze o tym, gdzie skieruje się uwaga nowych klientów. Na rynku pierwotnym będą to przede wszystkim mniejsze miejscowości wokół aglomeracji, a w aglomeracjach klientów zyska zapewne przede wszystkim rynek wtórny.

Jeśli, zgodnie z oczekiwaniami rynku, czekają nas kolejne, daleko idące podwyżki stóp, być może Rada Polityki Pieniężnej osiągnie swój cel – inflacja wyhamuje, a Polacy przestaną wycofywać swoje pieniądze z lokat i rachunków oszczędnościowych. Wówczas popyt spadnie, bowiem inwestorzy (a w niektórych inwestycjach nabywcy „gotówkowi” stanowią nawet 70-80 proc. wszystkich kupujących) odpłyną, przynajmniej w części z rynku nieruchomości, co może go uspokoić. Jeżeli jednak RPP pozostanie tylko przy niewielkich zmianach – popyt na mieszkania dalej będzie przewyższał podaż i kolejne podwyżki cen pozostaną tylko kwestią czasu.

Tym bardziej, że wyraźnie rośnie grupa kupujących na własne potrzeby, bo – mimo oczekiwań – ceny najmu, przynajmniej w Trójmieście, wcale nie spadły. Nadal, jak wykazują statystyki, rata kredytu za mieszkanie jest niższa lub zbliżona do czynszu najmu atrakcyjnego lokalu. Duże znaczenie ma bowiem różnica preferencji wynajmujących i kupujących, nawet wówczas, gdy jest to jedna i ta sama osoba, ale na różnych etapach swojego życia.

Nie zapominajmy, że podwyżka stóp procentowych oznacza także wzrost kosztów finansowania inwestycji dla deweloperów zarówno w przypadku kredytu deweloperskiego, jak i obligacji zmiennokuponowych opartych o WIBOR. Może się więc okazać, że w krótkiej perspektywie, zamiast ograniczać popyt i obniżać ceny mieszkań, działania Rady Polityki Pieniężnej doprowadzą do ich dalszych wzrostów.