Specustawa: deweloperzy się jej bali, a teraz uważani są za beneficjentów

Proponowane w pierwotnej wersji ustawy zmiany miały na celu przede wszystkim ułatwienie budowania tanich mieszkań czynszowych w ramach programu „Mieszkanie Plus”. Środowisko deweloperskie było na tyle zaniepokojone budzącymi kontrowersje konsekwencjami zmian, że w jego imieniu Polski Związek Firm Deweloperskich poprosił kancelarię prawniczą Deloitte Legal oraz firmę doradczą REAS, by przygotowały kompleksowy raport, zawierający analizę proponowanych przez rząd rozwiązań oraz ich potencjalnych skutków dla uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego w Polsce.

Przedmiotem opracowania były m.in. potencjalne zagrożenia dla utrzymania osiągniętej przez firmy deweloperskie skali działalności. Mówiąc dobitnie: deweloperzy się tej ustawy bali. Dlaczego? Według wspomnianego raportu specustawa miała ograniczyć możliwość budowania na podstawie wz (czyli warunków zabudowy) do obszarów zabudowanych, co mogło być w szczególności zagrożeniem dla ich podmiejskich inwestycji o charakterze mieszkaniowym.

10 miesięcy później podpisana przez prezydenta Dudę specustawa wchodzi w życie, a w międzyczasie przylgnęła do niej nazwa „Lex deweloper”. W powszechnej opinii – to deweloperzy będą jej głównym beneficjentem, bo będą mogli budować co chcą i wszędzie, niemal bez ograniczeń.

Co się w ciągu tych 10 miesięcy zmieniło - ustawa, czy polityczne realia?

Aleksandra Chomicka: Co się stało w czasie tych 10 miesięcy, skoro skutki tak bardzo różnią się od zamiarów?

Kazimierz Kirejczyk, FRICS Partner Zarządzający, Prezes Zarządu REAS:
To właściwie pytanie nie o to, co się dzieje na rynku mieszkaniowym, a o to, co się dzieje w polityce. Rząd chce dokonać fundamentalnych zmian, przesunięcia pieniędzy, którymi dotychczas dotowano kupno mieszkań (m.in. od deweloperów, a w pewnym momencie tylko od deweloperów) na program budowania lokali na wynajem. Opozycji było niezręcznie krytykować rząd za chęć budowania tanich mieszkań na gruntach Skarbu Państwa, których dużo leży odłogiem, nawet w obrębie wielkich aglomeracji, łatwiej było tak manipulować, by przypisać mu jakieś sympatie dla deweloperów czy intencje wspierania ich interesów. A prawdą jest, że od wielu lat deweloper pełni rolę „czarnego luda” w naszej gospodarce. Miasta nie umieją zarządzać - wina deweloperów, rosną ceny mieszkań – wina deweloperów. Jak się chce przyprawić komuś gębę – wystarczy rzucić mimochodem, że to przyjaciel deweloperów. To dzisiaj poważny, deprecjonujący zarzut, a nawet rodzaj kalumnii.

AC: Ale dla osoby obserwującej życie polityczne oczywistym jest, że gdzieś po drodze, w czasie tych 10 miesięcy, rząd zaczął w jakiś sposób z deweloperami flirtować. Pojawiły się nawet tytuły, że sukces programu „Mieszkanie Plus” został odday w ręce deweloperów!

Moim zdaniem o flircie nie może być mowy, chodzi raczej o uświadomienie, że jeśli chce się odnieść sukces w budowaniu – nie można sobie strzelać w stopę. Przede wszystkim celem specustawy jest zmuszenie samorządów, przede wszystkim tych zarządzających metropoliami, do współdziałania z rządem w procesie rozwoju taniego budownictwa na wynajem. Trzeba sobie jasno uświadomić, że celem tego programu jest realizacja fundamentalnego założenia: mieszkanie jest nie tylko towarem, ale i dobrem społecznym. A jeżeli chodzi o deweloperów... Rząd i deweloperzy są na siebie (przynajmniej na razie) w jakimś stopniu skazani. To było widać na ostatniej dużej konferencji, dotyczącej mieszkalnictwa, która odbyła się na Stadionie Narodowym. Chodzi przecież o to, by liczba mieszkań, których ciągle w Polsce jest za mało, szybko rosła. Jednak specustawa ma na celu mobilizować nie tylko deweloperów do budowy tanich mieszkań, ale przede wszystkim innych. Istnieją w Polsce rezerwy organizacyjne, które mogą być wykorzystane do rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Myślę o dwóch sektorach: samorządach i TBS-ach. Te pierwsze mają przede wszystkim grunty, te drugie – doświadczenie, a czasami nawet gotowe projekty. Jeżeli dostaną dostęp do centralnego finansowania – są w stanie budować kilka-kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie. Jednak przeszkodą mogą być sprawy organizacyjne, a przede wszystkim siły wykonawcze. A z tym jest krucho. Obecny boom zawdzięczamy paradoksowi: przez kilka lat w budownictwie publicznym była recesja. To sprawiało, że działalność deweloperska była w miarę przewidywalna. Teraz wchodzą ogromne inwestycja infrastrukturalne i na rynku zaczyna brakować nie tylko gruntów, wykonawców, ale również materiałów budowlanych. Już widać, że część deweloperów szuka sposobu na przetrwanie, realizując inwestycje w sektorze premium. Wciąż wysoki popyt inwestycyjny gwarantuje im pozyskanie nabywców takich lokali. Tymczasem kurczy się segment popularny, który jest w zasięgu możliwości finansowych przeciętnie zarabiającego Polaka, bez mieszkania.

AC: Czy specustawa rozwiąże jego problemy?
Oczywiste jest, że nie od razu. Na razie wszyscy będziemy się uczyli, jakie możliwości działania dają nowe przepisy. Według mojej oceny pierwszych mieszkań, których budowa będzie konsekwencją wprowadzonych ułatwień w procesach inwestycyjnych, doczekamy się w 2020 roku.