Smytry: - Dzierżawa to podstawa, ale kupić grunty jeszcze można

Lucyna Talaśka-KlichZaktualizowano 
LT/AGW
Rozmowa z Grzegorzem Smytrym, dyrektorem Oddziału Terenowego Agencji Nieruchomości Rolnych w Bydgoszczy o dzierżawach i sprzedaży państwowych gruntów

Od około dwóch miesięcy obowiązuje zmienione prawo dotyczące obrotu gruntami rolnymi, które sprawiło, że niemal wyłącznie gospodarze mogą takie nieruchomości kupować. Wstrzymano także - na 5 lat - sprzedaż państwowej ziemi, która ma trafić do rolników chcących ją wydzierżawić. Czy kujawsko-pomorscy rolnicy są zainteresowani dzierżawą?

Na pewno są nią zainteresowani. Pokazały to choćby tegoroczne przetargi, podczas których rolnicy podbijali stawki czynszu dzierżawnego. 

 

Rozmawiałam o tym z rolnikiem ze Stolna, który przez 20 lat dzierżawił państwowe grunty, ale teraz nie zamierza tego robić twierdząc, że opłacalność produkcji jest niska, a czynsze za ziemię wysokie. Przyznał, że niektórzy gospodarze za bardzo podbijają stawki na przetargach i decydują się płacić równowartość nawet 5-8 ton pszenicy za hektar dzierżawionych gruntów. Czy to możliwe?

Stawka za hektar to średnio równowartość 1,5 tony pszenicy, ale zdarzają się u nas znacznie wyższe czynsze.  Pewnemu rolnikowi tak bardzo zależało na wydzierżawieniu dwóch hektarów, że zaproponował czynsz w wysokości 29 ton, czyli po 14,5 tony za hektar! 

 

Jaki to ma sens? Co należałoby tam posiać lub posadzić, by chociaż koszt dzierżawy się zwrócił? A przecież dobrze by było, żeby gospodarz jeszcze coś z pracy na tym gruncie zyskał! Kto tak podbija stawki?

Wysokie stawki często proponują rolnicy zajmujący się intensywną produkcją ogrodniczą. Zatem jeśli dwa razy w ciągu roku zbiorą plon, to mogą liczyć na zysk. Wiemy o tym, ponieważ później ci rolnicy występują do nas z wnioskami o zgodę na przykład na wybudowanie studni głębinowych do nawadniania upraw. 

 

Jednak nawet najbardziej opłacalny rodzaj produkcji nie pozwala zarobić na zbyt wysoki czynsz. Może warto o tym rozmawiać z uczestnikami przetargów, żeby nie pakowali się w kłopoty? Czy pracownicy Agencji Nieruchomości Rolnych nie mogliby takich rozmów z nimi przeprowadzać?    

Pracownicy naszej agencji rozmawiają o tym z gospodarzami jeszcze przed podpisaniem umów.  Wtedy, gdy rolnicy ochłoną po przetargu, jest czas na wycofanie się ze zobowiązania. Co prawda można stracić wadium, ale lepiej uszczuplić swój budżet o tyle, niż potem mieć większy problem ze spłatą należności. 

 

Staramy się to rolnikom uzmysłowić, by uchronić ich przed złymi decyzjami, czasami podejmowanymi zbyt impulsywnie.  Dlatego chcemy, by podstawą były przetargi ograniczone, ale bywa, że nawet podczas takich przetargów kilku rolników „walczy” ze sobą, ostro podbija stawki.  Część gruntów rozdysponujemy też w przetargach ofertowych, bo wtedy emocje są mniejsze.

 

W pierwszym kwartale 2016 roku wasz oddział wydzierżawił w przetargach ograniczonych 1496 ha. A ile zamierzacie jeszcze oddać w dzierżawę?

W tym roku wydzierżawimy ok. 1300 hektarów. Zaplanowaliśmy przetargi ograniczone po tegorocznych zbiorach.  Adresujemy je do rolników, którzy chcą  powiększyć gospodarstwa rodzinne w gminach: Brodnica, Bobrowo, Jabłonowo Pomorskie, Mrocza, Szubin, Chełmża, Łysomice, Łubianka, Tuchola, Kęsowo i Gostycyn.

 

W tak zwanym Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa jest 84 468 ha na terenie województwa kujawsko-pomorskiego. Jednak do rozdysponowania pozostało najmniej gruntów w kraju. 

Rzeczywiście, najmniej gruntów do rozdysponowania znajduje się na terenie administrowanym przez nasz oddział - to około 4 tysiące hektarów.  

 

Za to ceny sprzedaży gruntów w naszym województwie są tak wysokie, że od lat znajdują się w krajowej czołówce. Czy po wprowadzeniu zmian w prawie dotyczących obrotu ziemią rolną te stawki spadną?

Nie sądzę, by tak się stało. Analizując ostatnie dane Głównego Urzędu Statystycznego, spadków nie widać. Za to ziemia w naszym województwie wciąż jest najdroższa.

 

Ceny napędza głód ziemi. Tymczasem wstrzymano sprzedaż państwowych gruntów. Rolników to nie cieszy, bo chcieli inwestować w ziemię.

Nadal mogą kupować państwowe grunty, ponieważ znowelizowane prawo pozwala na sprzedaż działek nie większych niż 2 hektary.  Poza tym minister rolnictwa może wyrazić zgodę także na sprzedaż większych nieruchomości jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi.

 

Jak te względy społeczno-gospodarcze można uzasadnić, żeby nie zostać podejrzanym o naginanie prawa?

Do zmian w prawie trzeba podchodzić ze zdrowym rozsądkiem.  Dlatego na przykład taki wniosek może napisać rolnik, który od dawna planuje kupić państwową działkę sąsiadującą z jego polami, ale ze względu na inwestycję planowaną przez władze samorządowe, sprzedaż jej musieliśmy odłożyć.  Zatem nie było to z jego winy, procedury przetargowe były przesuwane, no i z tego powodu nie powiększył gospodarstwa rodzinnego. 

 

Nie wystarczy zgoda dyrektora oddziału ANR?

Nie wystarczy, potrzebna jest zgoda ministra rolnictwa. 

 

Jednak od czasu wejścia w życie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (30 kwietnia 2016 roku), to dyrektor oddziału terenowego jest „sędzią” także w sprawie sprzedaży gruntów w obrocie prywatnym. Dużo takich spraw trafiło do pana?

Na razie około osiemdziesięciu. 

 

Czy nie wyraził pan zgody na sprzedaż jakiś gruntów? 

Dotychczas każdy z kupujących spełniał warunki zapisane w znowelizowanej ustawie. Nie wykluczam jednak, że będą pojawiać się także umowy, których nie będę mógł zaakceptować.  

 

Z rozmów z rolnikami wynika, że niektóre transakcje trafiły do „poczekalni”. To czasami efekt zaleceń niektórych notariuszy, którzy sami nie wiedzą, jak należy interpretować zapisy nowego prawa. 

Z docierających do nas sygnałów wynika, że niektórzy notariusze działają bardzo asekuracyjnie i na wszelki wypadek kierują do nas wszystkie sprawy dotyczące sprzedaży gruntów rolnych. Nawet jeśli kupujący spełnia wszystkie wymogi ustawy i na pewno jest uprawniony do takiego zakupu! Między innymi z tego powodu prezes Agencji Nieruchomości Rolnych planuje zorganizowanie szkoleń także dla notariuszy. 

 

Te zmiany w prawie sprawiły, że niektórzy właściciele działek rolnych, którzy chcą je zabudować, mają problemy z bankami. Niedoróbka prawna jest tego powodem, czy niewłaściwa interpretacja niektórych zapisów?

Największe emocje budzi fakt, że teraz potrzebne są operaty szacunkowe, a to kosztuje często kilkaset złotych za wycenę działki. Wcześniej było tak, że pod hipotekę ziemi wartej np. sto tysięcy złotych, można było wziąć kredyt obciążający tę nieruchomość zobowiązaniem wynoszącym nawet trzysta tysięcy złotych! Jaki to miało sens? Moim zdaniem było to fikcyjne zabezpieczenie. Teraz, ktoś kto kupuje nieruchomość nawet na raty, nie weźmie więcej niż wynosi wartość działki. To jest logiczne, więc co tu zmieniać?

 

Ogólnopolskie media analizowały, co się stanie jeśli małżeństwo rolników rozwiedzie się, a była żona rolnika nie ma rolniczego wykształcenia. Jeśli podzielą majątek, to czy ona może otrzymać grunty rolne? Wszak nowe prawo jest pod tym względem dość restrykcyjne.

Szczerze mówiąc, nie jestem pewien, co by się w takiej sytuacji stało. Życie może zweryfikować niektóre zapisy.  Znając jednak środowisko rolników - osób o dość konserwatywnych poglądach - przypuszczam, że problemy wynikające z rozwodów mogą być rzadkością.  Poza tym do każdego takiego przypadku należałoby podejść indywidualnie, ponieważ kwalifikacje rolnicze można nabyć pracując w gospodarstwie.

 

Zatem małżonkowie powinni wytrwać w związku przez jakiś czas, żeby nie mieć problemów z podziałem?

Najlepiej w ogóle się nie rozwodzić, ale jeśli małżonkowie przez co najmniej pięć lat prowadzili gospodarstwo rolne, to nawet partner bez wykształcenia rolniczego nabędzie kwalifikacje rolnicze. Warto jednak to doprecyzować w prawie. 

 

Inny przykład z życia - rolnik z naszego regionu ma grunty aż w trzech gminach. Mieszka w gminie A, a ziemię ma także w gminach B i C. Czy będzie mógł kupić grunt od rolnika w gminie C, jeśli nie leży on w gminie, w której mieszka ani nawet sąsiedniej? 

Do takiego przypadku trzeba podejść ze zdrowym rozsądkiem.  Na pewno nie będziemy stali na przeszkodzie takiej transakcji, jeśli sprzedający udowodni, że ci gospodarze, którzy mieszkają bliżej zbywanych gruntów, nie są nimi zainteresowani.  

 

A co z gruntami, które Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała na przykład spadkobiercom byłych właścicieli? Rolnicy twierdzą, że niektóre z tych działek już zmieniły właścicieli i trafiły w ręce osób, które nie są związane z rolnictwem. Czy będziecie cofać te decyzje?

Nie będziemy cofać tych decyzji ani korzystać z prawa pierwokupu, bo jeśli na przykład spadkobierca  zapłacił nam dziesięć złotych za metr, a nieco później sprzedał po piętnaście złotych, to musielibyśmy zapłacić tę wyższą stawkę.  Znacznie sensowniejsze są zapisy, które stosujemy od minionego roku, dotyczące prawa odkupu.  

 

Jaka jest różnica między odkupem a prawem pierwokupu?

Nawiązując do tamtego przykładu - zamiast zapłacić piętnaście złotych za metr, możemy zapłacić dziesięć złotych, czyli tyle, ile uiścił spadkobierca. Szkoda, że te klauzule nie były wcześniej stosowane. 

 

I skorzystacie z tej możliwości?

Tak. Skierowałem w tej sprawie trzy wnioski do prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. 

 

To może mieć bardzo przykre konsekwencje dla spadkobierców byłych właścicieli, jeśli tych pieniędzy już nie mają. 

To prawda, ale muszę reagować w takich sytuacjach.  Wszak kupującymi byli ludzie dorośli, którzy znali zapisy tej klauzuli w akcie notarialnym. 

 

Ich rodzinom odebrano kiedyś majątki, ograbiono ich. 

Faktem jest, że dawno powinna powstać ustawa reprywatyzacyjna, jednak w tym wypadku trzeba odłożyć na bok kwestię krzywd, należy respektować obowiązujące prawo. 

 

Ile hektarów w Kujawsko-Pomorskiem może w ten sposób wrócić do Agencji Nieruchomości Rolnych i co się z nimi stanie?  

W jednym przypadku chodzi o około sto hektarów, w pozostałych o kilkanaście. Zatem to nie dotyczy sprzedaży gruntów z wielkich majątków.   Jeśli odkupimy te nieruchomości, to przygotujemy przetargi. Wydzierżawimy lub sprzedamy działki rolnikom, którzy chcą powiększyć rodzinne gospodarstwa.  Bo to jest istotą zmienionego prawa - żeby ziemia rolna trafiała do gospodarzy, a nie do tych, którzy gruntami spekulują. 

Wideo

Materiał oryginalny: Smytry: - Dzierżawa to podstawa, ale kupić grunty jeszcze można - Gazeta Pomorska

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych”i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Komentarze

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie