Kilka dni temu padła publiczna deklaracja ze strony wiceministra Artura Sobonia, że projekt, nad którym prace toczą się od ponad dwóch lat, wejdzie w życie i od 1 stycznia 2019 roku. Oznacza to uwłaszczenie kilku milionów Polaków, posiadających mieszkania w blokach lub domkach na gruntach, które mają status wieczystej dzierżawy. Co to oznacza dla rynku obrotu nieruchomościami i dla przeciętnego kupującego?
- Z jego punktu widzenia najważniejsze jest wyjaśnienie, jaki jest status prawny nieruchomości. Bardzo często utożsamiamy ze sobą dwie zupełnie różne opłaty – podatek od nieruchomości i opłatę wieczystego użytkowania - mówi Tomasz Kolaszyński, twórca serwisu Homescanner.pl. - Obecnie wraz z nieruchomością nabywamy również prawo wieczystego użytkowania na okres 99 lat. Po zmianach właściciel mieszkania będzie ponosił przez kolejnych 20 lat tzw. opłatę przekształceniową, której wysokość będzie równa rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste na dzień 1 stycznia 2017. Warto wspomnieć, że opłata ta nie będzie podwyższana i to jest pierwsza korzyść dla właściciela mieszkania.
Druga to bonifikata, która może wynosić nawet do 50 proc. całej należności, jeśli właściciel zdecyduje się wnieść jednorazowo całą opłatę.
Do momentu, gdy sytuacja rozgrywa się w ramach jednego właściciela, wszystko wygląda korzystnie i przejrzyście. Co jednak w przypadku, gdy mieszkanie zostanie wystawione na sprzedaż, a my postanowimy je kupić?
Według eksperta najkorzystniejsza jest sytuacja, gdy mieszkanie ma już zmienione użytkowanie wieczyste na własność – wówczas kupujemy je wraz z gruntem. Problemy mogą zacząć się wówczas, gdy sprzedający nabędzie prawo własności poprzez jednorazowy wykup, a następnie postanowi taką nieruchomość sprzedać: będzie chciał zrekompensować sobie wydatek poprzez uwzględnienie go w cenie mieszkania. Automatycznie więc kupujący będzie musiał zapłacić więcej.
Dla kupującego korzystniejsza będzie sytuacja, gdy sprzedający wybierze opcję spłaty poprzez opłatę roczną. Nabywca przejmie po prostu obowiązek spłaty pozostałej części. Jednak i w tym przypadku pojawiają się pytania, na które dziś nie znamy odpowiedzi. Jak zostanie naliczona opłata w przypadku, gdy kupujący chciałby zmienić sposób zapłaty ? Czy może zrobić to jednorazowo? Czy otrzyma rabat analogiczny do tego, jaki otrzymałby sprzedający, gdyby podjął taką decyzję w momencie wejścia ustawy? Tych kwestii ustawodawca nie sprecyzował.
Kolejna kwestia to nowe mieszkania w budynkach wielorodzinnych i ewentualny zakaz ustanawiania dla nich prawa użytkowania wieczystego. Obecnie deweloperzy płacą gminie 15-25 proc. wartości prawa własności i dzięki temu stają się użytkownikami wieczystymi gruntu. W wyniku ustawy taka możliwość może być zablokowana, deweloperzy będą musieli zapłacić za działkę więcej, czego konsekwencją będą wyższe ceny mieszkań.
Nie zapominajmy również o sytuacji, gdy mieszkanie kupujemy na kredyt. Rodzi się pytanie, czy wpisane do księgi wieczystej roszczenie, związane z przekształceniem, nie wpłynie negatywnie na decyzje banków przy wydawaniu decyzji kredytowych? Prawo wieczystego użytkowania również wiąże się z koniecznością wnoszenia stałych opłat i fakt ujawnienia tego w księdze wieczystej nie powinien mieć znaczenia, z drugiej jednak strony dobrze wiemy, że banki są bardzo ostrożne. Może to więc oznaczać dla kupującego kłopoty w pozyskaniu kredytu.
Niewykluczone też, że potencjalni nabywcy widząc wpis do księgi wieczystej będą chcieli wiedzieć, z jakim kosztem wiązać się będzie przekształcenie prawa do działki. Wzrośnie więc świadomość kupującego, a to akurat jest moim zdaniem in plus. Sprzedający mogą jednak odczuć efekty ustawy w postaci niższych cen transakcyjnych. Jeśli kupujący będzie wybierał między dwoma podobnymi mieszkaniami w podobnej cenie, wybierze to, na którym nie będzie ciążyć już opłata za przekształcenie.
Pytań i wątpliwości jest więc sporo, a czas pokaże, jak to wszystko sprawdzi się w praktyce. Pozostaje mieć nadzieję, że w ostatecznym rozliczeniu ustawa okaże się korzystna.
POLECAMY NA DZIENNIKBALTYCKI.PL:
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Dołącz do nas na X!
Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
