Rynek nieruchomości w Słupsku i regionie. Czego na nim szukamy?

Według danych serwisu Rankomat w trzecim kwartale tego roku ceny mieszkań z rynku wtórnego w Słupsku wynoszą średnio 5302 złote za metr kwadratowy. Rzecz jasna w konkretnych przypadkach ceny mogą znacznie od średniej odbiegać, a zależy to przede wszystkim od stanu mieszkania, czy miejsca, w którym się znajduje. Różnie też wyglądają ceny mieszkań w kamienicach i blokach, a jeszcze inaczej ceny domów wolnostojących. Nie da się jednak nie zauważyć faktu, że w stosunku chociażby do roku ubiegłego, ceny wzrosły.

- Pandemia nie ma tutaj nic do rzeczy. Wszystko wiąże się z ekonomią i zasobnością portfeli. Niskie stopy procentowe lokat spowodowały wzrost cen mieszkań. Zauważyć można zachowania polegające na wypłacaniu pieniędzy z lokat oszczędnościowych i inwestowaniu w nieruchomości. Nie zapominajmy też o rosnącej inflacji. Rynek reaguje na to szybko i z perspektywy klientów brutalnie – mówi Mirosław Chumek, rzeczoznawca majątkowy i analityk rynku nieruchomości.

Jednocześnie można zauważyć, że zarówno mieszkania na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym – w tym przypadku mowa o nieruchomościach po gruntownym remoncie, wysokim standardzie i dobrej lokalizacji – pomimo wzrostu cen znikają bardzo szybko.

- Jeżeli na rynku wtórnym pojawia się mieszkanie w dobrej lokalizacji, np. na osiedlu Niepodległości lub w ścisłym centrum miasta przy Starym Rynku, czyli przy ulicy Mostnika lub Nowobramskiej, to nie jest to nawet kwestia dni, aby oferta takiego mieszkania zniknęła. Wystarczą dwa, czasami nawet jeden telefon i mieszkanie jest sprzedane – zauważa Iwona Walendowska z Innova House.

Taka opinia nie bierze się znikąd. Jak informuje Walendowska, klienci pytają o konkretne lokalizacje i często czekają z kupnem nowego mieszkania do czasu, aż pojawi się oferta w upragnionym miejscu.

- Z naszej perspektywy możemy powiedzieć, że popyt jest większy niż podaż. Jeżeli mówimy o mieszkaniu po generalnym remoncie, dobrze wyposażonym, cieszącym oko i położonym w atrakcyjnej lokalizacji – to chętnych jest więcej niż mieszkań. I o tym wiedzą sprzedawcy, którzy oczywiście to wykorzystują. A atrakcyjne mieszkanie w dogodnej lokalizacji i tak się sprzeda – dodaje Walendowska.

Jednocześnie zjawisko hurtowego zakupu mieszkań w Słupsku prawie nie występuje. Mowa tu o wykupywaniu całych pięter w zabudowie wielorodzinnej przez grupy inwestycyjne. Przeważają osoby fizyczne, ale rzecz jasna nie można wykluczyć, że mogą one kupować większą ilość mieszkań np. pod wynajem lub jako ulokowanie oszczędności. Ma miejsce natomiast flipping, czyli wykupywanie tanio mieszkań do remontu i sprzedawaniu z zyskiem po remoncie – rzecz jasna w wyższej cenie.

Panujący obecnie trend pokazuje, że największą popularnością cieszą się mieszkania deweloperskie w zabudowie wielorodzinnej. Następnie dużym zainteresowaniem cieszą się podobne mieszkania na rynku wtórnym, np. w blokach na wspomnianym już os. Niepodległości. Podobnym zainteresowaniem cieszy się zabudowa jednorodzinna, która zwykle znajduje się poza granicami miasta. Na samym końcu klienci spoglądają w stronę kamienic.

- Jeżeli mowa o rynku pierwotnym to inwestorzy chętnie wybierają mieszkania o metrażach od 30m2 do 50m2, które cieszą się dużym zainteresowaniem wśród osób poszukujących mieszkań na wynajem. Jest również duży popyt na mieszkania powyżej 60m2. Podczas lockdownu dorośli, jak i dzieci musiały spędzać miesiące w jednej przestrzeni: dorośli - pracując, dzieci - ucząc się. Wszystko to na nieodpowiednich do aktualnych potrzeb metrażach, co sprawiło, że klienci poszukują więcej przestrzeni – mówi Marta Rutkowska, specjalista ds. obrotu nieruchomościami z Gryf Nieruchomości Słupskie.

Sprzedaż mieszkań i domów z rynku pierwotnego jest duża, a zainteresowanie wśród klientów wydaje się ciągle rosnąć.

- Zdecydowaną większość osób interesuje rynek pierwotny. W tej chwili w Słupsku prowadzonych jest kilkanaście inwestycji mieszkaniowych, w których mieszkania i domy sprzedają się bardzo szybko, a klienci wciąż pytają o nowe – zauważa Mirosław Chumek.

Z drugiej strony na korzyść mieszkań na rynku wtórnym wpływa ich lokalizacja. Atutem jest sąsiedztwo sklepów, urzędów i placówek szkolnych. Nie bez znaczenia jest też dostęp do komunikacji miejskiej.

Spoglądając na rynek wtórny najczęściej szukane są mieszkania na os. Niepodległości, w ścisłym centrum czy na Zatorzu lub os. Hubalczyków. W tych miejscach ceny mieszkań mogą nawet sięgać 7-8 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Rzecz jasna, oferty takie dotyczą mieszkań o większym metrażu i wysokim standardzie, choć zdarzają się i mieszkania dwupokojowe, których cena może wynosić między 6 a 8 tysięcy za m2. Jednak średnia cena za metr kwadratowy jest niższa.

- Ceny na poziomie 5-6 tysięcy złotych za m2 na rynku wtórnym już nikogo nie dziwią. Oczywiście są mieszkania za 4300 czy 4500 złotych za metr na os. Niepodległości lub Zatorzu. Wszystko zależy od tego, kto czego szuka. Z drugiej strony mieszkania w kamienicach przy ulicach Mickiewicza, Reymonta lub Solskiego mogą kosztować nieco ponad 3 tysiące złotych za m2. Wtedy jednak liczyć się należy z tym, że takie mieszkania są do remontu – mówi Mirosław Chumek.

Z drugiej strony mamy rynek pierwotny. Tam ceny są podobne.

- System deweloperski maksymalnie zminimalizował tzw. standard, czyli to, co klient otrzymuje. Gołe ściany, brak podłóg czy drzwi – mówi Witold Paukszto, doradca ds. kredytów hipotecznych. - Dzięki temu cena kształtuje się na poziomie od 5,5 do 6,5 tys. złotych za m2. Jeśli chodzi o domy to jest oczywiście taniej, ponieważ metraż jest większy - zwykle od 80 do 120 m2. I przy takiej zabudowie deweloperzy oddają tzw. open space – do własnej aranżacji inwestora. Jeżeli jest to dom dwukondygnacyjny, to często schody nie są w standardzie, poddasza nie są ocieplone, brak jest wykończenia ścian. Stąd cena może być poniżej 5 tys. za m2 – dodaje.

Jednak cena to nie wszystko. Tak jak na rynku wtórnym, w nowym budownictwie, także tym jednorodzinnym, klienci szukają miejsc o największej liczbie atutów.

- Klienci - oprócz ceny - patrzą na komunikację. Głównie są to ludzie młodzi, których przede wszystkim interesuje dostęp do placówek oświatowych: żłobków, przedszkoli i szkół. Ważne jest też sąsiedztwo sklepów, czy posiadanie choćby namiastki ogródka. Deweloperzy często w swoich prezentacjach pokazują, jak nowo powstające osiedle - oprócz samych walorów ekologicznych - jest dobrze skomunikowane z miastem. A jaka jest praktyka, to widzimy codziennie w godzinach szczytu: wyjazdy z Siemianic, osiedla Hubalczyków czy z ul. Zamiejskiej są tego obrazem.

Na zakup wymarzonego domu i mieszkania każdy bank posiada w swojej ofercie specjalnie dedykowany produkt hipoteczny lub mieszkaniowy w wielu wariantach. Oferty są zróżnicowane, ponieważ każda z instytucji finansowych nieco inaczej pozycjonuje jakiego klienta chciałaby pozyskać.

- Należy pamiętać, że bank wiąże się z klientem średnio na kilkanaście lat, są oferty na 25 i na 30 lat. Warto więc zastanowić się, czy tylko chcemy kupić nieruchomość, czy raczej - w ramach kredytu - sfinansować także wydatki związane z wykończeniem i remontem. Warto kompleksowo spojrzeć na swoją inwestycję i jednym kredytem hipotecznym sfinalizować całość przedsięwzięcia – radzi Witold Paukszto. - Ponieważ wykończenie wiąże się z wydatkami na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych, a czasami nawet kilkuset, nie opłaca się na ten cel dobierać dodatkowo kredytu gotówkowego, oprocentowanego co najmniej dwukrotnie wyżej niż hipoteczny, nie licząc prowizji. Patrząc na średni wniosek w ramach kredytu hipotecznego jeszcze rok temu było to ok 300 - 330 tys. zł. Obecnie średnia kwota przekracza 380 tys zł. Oczywiście tzw. kawalerki do 30m2 w systemie deweloperskim kształtują się na poziomie 180 tys. zł, dodajmy do tego wykończenie za około 30-40 tys zł i właściwie mamy swoje cztery ściany. Pytanie kto i czego szuka – zauważa Paukszto.