Program Mieszkanie Plus czy przyspieszy? Dzisiaj taniej jest kupić mieszkanie od dewelopera niż z wynająć z zasobów rządowych

Nawet obietnica zwiększenia grupy osób, które będą mogły ubiegać się o dopłaty do czynszów dzisiaj nie zasłoni prawdy: że król jest nagi. Kilkaset oddanych mieszkań i ciągłe zapowiedzi, że tysiące są w budowie. Tymczasem dzisiaj taniej jest kupić mieszkanie od dewelopera i płacić raty niż wynająć, nawet w tych uprzywilejowanych zasobach rządowych.

Aby mieć masowy wynik, trzeb usprawnić kilka elementów programu. Stąd taki nacisk na nowelizację ustawy o o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Proces legislacyjny dobiega końca, czemu towarzyszą demonstracje samorządowców, którzy - słusznie - zwracają uwagę na to, że ustawa wywróci właściwie cały ład urbanistyczny. Problem w tym, że jest to spowodowane jego bezwładem. Druga zasada termodynamiki się kłania, uniwersalna.

- Pierwotna odsłona ustawy o KZN z września 2017 roku okazała się, niestety, klasycznym niewypałem legislacyjnym o nietrafionych założeniach i wyjątkowo słabej efektywności - twierdzi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

- W rezultacie praktycznie wszystkie jej najważniejsze cele, czyli pozyskanie gruntów pod program M+, włączenie do niego branży deweloperskiej, czy wreszcie idea czynszów normowanych, okazały się chybione - dodaje.

Co prawda do zasobu zgłoszono aż pół miliona działek, ale w końcowym efekcie dało się z tego zbioru wyselekcjonować zaledwie... 500 mniej lub bardziej nadających się pod budownictwo mieszkaniowe. Wystarczy proste działanie arytmetyczne: jedna parcela na tysiąc spełnia założenia programu, nie ma wad prawnych i można na niej w ogóle coś zbudować. Tymi, które się do budowy nadają, dotychczasowi właściciele, czyli gminy i spółki Skarbu Państwa wcale nie chciały się dzielić.

Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl szansą na sukces budowy banku ziemi KZN ma być zmiana zasady i odpłatne przekazywanie do Zasobu nieruchomości na podstawie wcześniej udostępnionych wykazów przez jednoosobowe spółki Skarbu Państwa oraz Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Agencję Mienia Wojskowego - w zamian za udział w dochodach ze zbycia nieruchomości. Nowela zakłada m.in., że agencje państwowe czy spółki, które będą przekazywały do KZN ziemię, otrzymają za nią 90 proc. ceny rynkowej, natomiast 10 proc. jej wartości trafi do KZN.

To właśnie zachęta materialna zabezpieczająca interesy majątkowe państwowych agend, której wprowadzenia nie przewidziała pierwotna wersja ustawy, ma być gwarantem skuteczności pozyskania zakładanego wolumenu gruntów pod w sumie 100 tys. lokali na planowanych osiedlach M+.

Poza tym nowela umożliwia tworzenie spółek celowych KZN z udziałem innych podmiotów niż jednostki samorządu terytorialnego i ich związki, a więc m.in. ze spółkami Skarbu Państwa i funduszami inwestycyjnymi.

Nowelizacja ustawy o KZN dokonuje również korekt w innych aktach prawnych. Bardzo ważnym i znamiennym w skutki posunięciem jest zmiana artykułu 18. ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących czyli tzw. specustawy mieszkaniowej.

Wyeliminowane zostaną np. wymogi dotyczące dostępu do placówek edukacyjnych, które skutecznie pozwalały samorządom na oddalanie (nieliczny) wniosków, składanych w ramach lex deweloper. Znikną więc z niej zapisy o warunku odległości inwestycji od szkół podstawowych i przedszkoli, a przede wszystkim kluczowe sformułowanie - o zapewnieniu w tych placówkach odpowiednich ilości miejsc dla dzieci z planowanej inwestycji. Co jednak najważniejsze, inwestorowi odpadnie obowiązek uzyskania zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o spełnieniu wszystkich tych warunków, co - jak się okazało w praktyce - graniczyło z cudem. Na kilka złożonych wniosków w Gdańsku żaden nie przeszedł przez urzędowe tryby. Władzom miejscowym zostanie w ten sposób wytrącony z rąk jedyny skuteczny oręż służący zwalczaniu „lex deweloper”.

Program Mieszkanie Plus ma gwałtownie przyspieszyć także dzięki zastosowaniu prefabrykatów. Mieszkania mają powstawać szybciej, taniej i efektywniej.

Prefabrykaty znane są w naszym kraju od wielu lat, najpopularniejsze były w latach 70. i 80. To dzięki nim wykonaliśmy ogromny skok w liczbie oddawanych do użytku mieszkań. Popularne bloki stawiano szybko i często niedbale, a same prefabrykaty był dalekie od doskonałości. Powszechnie znaną ich bolączką były nierówności w mieszkaniach, jak również wątpliwa izolacja. Obecnie bloki z tzw. wielkiej płyty przeszły już szereg zabiegów, w tym termomoder-nizację, co sprawia, że pozbawione są wielu wad znanych z przeszłości. Jednak od lat 80. na tak ogromną skalę nikt nie sięgał już do technologii bazującej na prefabrykatach.

Za sprawą programu Mieszkanie Plus ma się to zmienić. Rząd właśnie z prefabrykatami wiąże nadzieję na - a jakże - potężne przyspieszenie w budownictwie.

Nowe bloki z prefabrykatów, czyli sprowadzanych na miejsce budowy wielkich, gotowych elementów konstrukcyjnych, mają być pozbawione wad swoich protoplastów, być bardziej estetyczne, energooszczędne, wygodne i przede wszystkim tańsze w wykonaniu niż tradycyjne budownictwo wielorodzinne.

A to właśnie cena ma mieć przecież kluczową rolę w powodzeniu rządowego programu. Ta może być niska właśnie ze względu na dostarczanie gotowych konstrukcji, oszczędność czasu (gotowy blok można oddać po kilku miesiącach od wbicia „pierwszej łopaty”), jak również możliwość zaangażowania mniejszej niż w tradycyjnym modelu liczby pracowników.

Pierwsza taka inwestycja, gdzie na masową skalę będą wykorzystywane prefabrykaty, ma zostać zrealizowana pod Warszawą. W ciągu kilku lat ma w nowym systemie powstać kilka tysięcy mieszkań. To sporo, bo w ramach komercyjnej linii programu Mieszkanie Plus powstało niecałe 500 mieszkań, a około 1000 jest w budowie. Kilkanaście tysięcy mieszkań z kolei jest już w projektowaniu, a kolejne kilkanaście tysięcy nieruchomości oczekuje na decyzję o rozpoczęciu budowy.

Działająca w kilkunastu polskich miastach grupa Murapol przygotowuje kolejne projekty deweloperskie. Działając z takim rozmachem firma stosuje wiele unikatowych na rynku rozwiązań - prawnych i technologicznych. Na przykład jako remedium na narastające już od jakiegoś czasu problemy kadrowe budownictwa deweloper zaplanował budowę własnej wytwórni prefabrykatów, czyli fabryki domów.

Czy współczesna wielka płyta może być skutecznym sposobem na rozwiązanie problemu z pracownikami? Specjaliści już studzą zapały: produkcja prefabrykatów nie wpłynie na obniżenie kosztów budowy, bo nie będzie tania, ale może znacznie skrócić czas budowy, nawet do 8-10 miesięcy. Mieszkania powstawać mogą szybciej. Diabeł jednak, jak wiadomo, tkwi w szczegółach. W przypadku budowy z prefabrykatów niezwykle istotna jest precyzja przy ich montażu i to ona zadecyduje o ostatecznym efekcie. Wobec sytuacji na rynku, gdzie nadal wielu wykonawców dysponuje pracownikami z tzw. łapanki - mowa o masowym budowaniu z prefabrykatów jakoś ucichła. Na mniejszą skalę są one produkowane i stosowane przez wiele firm od lat.