Preferencje, możliwości, sposób finansowania i... żale kupujących mieszkania w Trójmieście

Powodów skokowego wzrostu zainteresowania w 2017 roku nowymi M autorzy raportu doszukują się w zwiększeniu skali zakupów inwestycyjnych. Z 10,2 tys. apartamentów i mieszkań, które w tym czasie sprzedali deweloperzy, do inwestorów trafił niemal co czwarty lokal (38 proc.)

Nie pozostało to bez znaczenia dla poziomu cen. Te w Trójmieście zaczęły rosnąć najwcześniej, bo już w III kwartale 2017 roku i był to wówczas najdynamiczniejszy wzrost w grupie miast o największej skali obrotów monitorowanych przez zespół mieszkaniowy JLL

- komentuje Aleksandra Gałabuda, współautorka raportu. -

W ciągu ostatnich trzech lat przeciętna cena ofertowa mieszkań na rynku trójmiejskim wzrosła z poziomu 6,8 tys. zł/m kw. do 9,4 tys. zł/m kw. (38,2 proc.)

Obok wysokiego popytu specyficznym dla Trójmiasta czynnikiem cenotwórczym było zwiększenie udziału mieszkań o wysokim standardzie i apartamentów ( dwukrotnie, z 21 do 43 proc. w łącznej ofercie Gdańska, Gdyni i Sopotu). Ta sytuacja nadal determinuje wybory kupujących - wynika z raportu „Trójmiasto: preferencje nabywców mieszkań”, opublikowanego przed kilkoma dniami przez firmę JLL.

To właśnie dlatego mieszkania w Trójmieście są droższe niż w innych aglomeracjach, wyjątkiem jest tylko Warszawa. W efekcie potencjalni nabywcy poszukują na rynku mniejszych lokali, bo na takie ich stać. Ideał to 2-pokojowe M o powierzchni 36 m kw. O takim marzy prawie co drugi kupujący mieszkanie na kredyt. Przyjmuje się, że jest to mniej więcej równoznaczne z kupowaniem mieszkania na własne potrzeby. Co ciekawe ta grupa nabywców... znacznie odmłodniała w ostatnich miesiącach.
Kolejny raport „Jak Polacy kupują mieszkania? Oczekiwania, motywacje, obawy” dowodzi, że największy nacisk na aspekt własności kładą zwłaszcza ludzie młodzi. Widać to najwyraźniej w grupach wiekowych 18-24 lata oraz 25-34 lata, w których co druga zapytana osoba wskazała, że decyduje się na zakup mieszkania, choćby małego, ale właśnie z powodu chęci posiadania go na własność.

Dla najmłodszej grupy badanych (18-24 lata), decyzja o zakupie mieszkania związana jest nie tylko z kwestią własności, ale też z chęcią zmiany lokalizacji (36 proc. odpowiedzi) oraz perspektywą założenia rodziny (33 proc.). Szczególnie ten trzeci powód jest bardziej istotny dla osób z między 25 a 34 rokiem życia – tu wskazało na niego 43 proc. zapytanych osób. Nieco starsi ankietowani także argumentują potrzebę zakupu nowego mieszkania chęcią posiadania go na własność. W grupie wiekowej 35 – 44 lata wskazuje na to 37 proc., zaś w grupie 45+ – 33 proc. ankietowanych. Osoby po 45 roku życia., nieco częściej niż pozostałe, wiążą zakup lokum z chęcią polepszenia jego standardu. Ten raport ukazuje złożoność problemów, które musi wziąć pod uwagę potencjalny kupiec przy wyborze własnego lokum. Ostateczna decyzja o zakupie mieszkania to przecież wybór, którego konsekwencje możemy ponosić nawet przez kilkadziesiąt lat.

- To dlatego zwracamy uwagę na tak wiele różnych elementów, które składają się na „mieszkanie idealne” – wyjaśnia Katarzyna Merska, Koordynator ds. Komunikacji Gumtree.pl.

Przy rozpatrywaniu sytuacji ma rynku trójmiejskim trzeba również uwzględnić nadal wysoki poziom zakupów inwestorskich. Nabywców, którzy deklarują zakup z myślą o późniejszym wynajmowaniu, było w pierwszych 9 miesiącach tego roku w Trójmieście zdecydowanie więcej (20 proc.) niż w Warszawie (11 proc.), czy Krakowie i Wrocławiu (po 15 proc.) - tego dowiadujemy się z cytowanego wcześniej raportu firmy JLL.

Zapotrzebowanie na konkretny typ mieszkań wynika z preferencji inwestorów, a ci w 2019 roku poszukiwali w Trójmieście przede wszystkim mieszkań 2-pokojowych. Ten typ wskazało blisko 60 proc. respondentów.

Trójmiejski rynek najmu jest dość specyficzny, ze względu na walory turystyczne miasta. Poza standardowymi grupami, zapewniającymi stabilny popyt na wynajem długoterminowy, takimi jak studenci czy młodzi specjaliści zatrudniani w sektorach BPO i IT, występuje tam również wysoki i wciąż rosnący popyt na lokale wynajmowane krótkoterminowo, turystom - komentuje Aleksandra Gałabuda z JLL. - W przypadku tej grupy, poza wynajmem w ramach tzw. city breaks, które generują popyt również w innych największych miastach, dochodzą nieco dłuższe pobyty wakacyjne.

Podsumowując: na naszym rynku króluje „mała dwójka”. Najwięcej potencjalnych nabywców - prawie 40 proc. za idealny uznało metraż w przedziale 30-39 m kw., 20 proc. chciałoby kupić lokum o powierzchni 40-49 m kw. Na trzecim miejscu (typowało tak ok. 18 proc. respondentów) jest metraż 50-59 m kw.

Warto spojrzeć na to, co w ostatnich latach budują deweloperzy: to powrót do normatywów z czasu PRL i na metrażach z dwóch ostatnich grup można znaleźć również „kompaktowe trójki”, czyli mieszkania 3-pokojowe o metrażu M-4 z późnego PRL-u, w przedziale 45-55 m kw.

Konkurentem inwestorów do małych mieszkań i metraży jest przede wszystkim grupa bardzo aktywnych na rynku singli. Planując zakup M liczą się z wydatkiem rzędu 354 000 zł. Budżet planujących zakup nieruchomości par jest już o 100 tys. zł wyższy i wynosi 454 000 zł. Inwestorzy lokują swoje oczekiwania i finansowe deklaracje pomiędzy tymi dwoma grupami: planują wydatek w wysokości 397 tys. zł.

Specyficzne dla Trójmiasta jest również podejście do coraz mniej popularnych kawalerek. Zakup mieszkania o metrażu poniżej 30 m kw. planuje tylko 8 proc. inwestorów, podczas gdy w pozostałych miastach kupno takie lokum jest w stanie zaakceptować nawet 17-20 proc. nabywców. Wynika z tego, że poszukujący nieruchomości na wynajem w stolicy Pomorza, Gdyni i Sopocie z góry nastawieni są na większe wydatki.

Największe kwoty na nowe mieszkanie - podobnie jak w innych miastach - przeznaczają trójmiejskie rodziny: przeciętny budżet zakupu wynosi 576 000 zł. Wynika to głównie z zapotrzebowania na lokale o większym metrażu.

Co ciekawe, nie tylko potencjalni inwestorzy, ale również pozostałe wymienione grupy nabywców znacznie częściej niż w innych miastach zamierzają finansować zakup nieruchomości z własnych środków. Taki model finansowania deklaruje ponad 46 proc. par szukających mieszkania w Trójmieście, podczas gdy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu z gotówki zamierza skorzystać ich nie więcej niż 30 proc. Podobnie jest również z singlami, tylko w przypadku rodzin udział własny spada w Trójmieście poniżej 40 proc.

Każdy następny okazuje się równie kosztowny. Z cytowanego już raportu firmy Gumtree.pl stosunek zakupów mieszkań z rynku pierwotnego do rynku wtórnego (48 proc. do 52 proc. kupionych mieszkań) wynosi niemalże 1 do 1. A jednocześnie to własnie możliwość wykończenia mieszkania od zera, według własnego pomysłu i możliwości decyduje o zakupie na rynku pierwotnym, od dewelopera. Według wyliczeń to opcja tańsza i łatwiejsza w realizacji niż remontowanie lokalu ze starych zasobów. Największym magnesem przyciągającym nabywców na rynek pierwotny jest aspekt nowości.

Na nowe lokale stawiają zwłaszcza ludzie młodzi (niemal 60 proc. ankietowanych w grupie wiekowej 18-24 lata wskazało, że kupiło mieszkanie z rynku pierwotnego). Niemiłym zaskoczeniem mogą okazać się koszty wykończenia. Cena urządzenia mieszkania w stanie deweloperskim często wykracza poza początkowe plany.

Chęć uniknięcia tych kłopotów skłania do kupna lokalu wykończonego. 58 proc. ankietowanych przez Gumtree.pl w ciągu ostatnich 3 lat kupiło lokal gotowy do zamieszkania. To dzisiaj standard, dostępny nie tylko w przypadku zakupu z rynku wtórnego. Coraz więcej deweloperów, za dodatkową opłatą, oferuje możliwość wykończenia mieszkania pod klucz. Spada udział mieszkań w stanie deweloperskim. Na taki zakup w ciągu ostatnich 3 lat postawiło 28 proc. ankietowanych.

Niezależnie od tego, czy mieszkanie zostało kupione na rynku pierwotnym czy wtórnym, aż 65 proc. badanych deklaruje, że o ewentualnym remoncie lub po prostu wykończeniu nieruchomości myślało jeszcze przed jej zakupem i oszczędzało na ten cel pieniądze. Mimo to, nie zawsze były to środki wystarczające, ponieważ jednocześnie 39 proc. zapytanych osób wskazało, że w działaniach tych musiało posiłkować się pieniędzmi z kredytu.