Pomorskie spółdzielnie mieszkaniowe: te same potrzeby, różne opłaty

Taką składką na działalność jest opłata eksploatacyjna, uiszczana co miesiąc przez lokatorów.

O wielkości tych kwot oraz sposoby wykorzystywania wpływających z tego tytułu pieniędzy zapytaliśmy przedstawicieli zarządów jednostek administrujących naszymi domami.

To bardzo ważne dla mieszkańców, bowiem - jak mówi Urszula Orłowska-Budo, prezes SM Zakrzewo w Elblągu - opłata eksploatacyjna, połączona z funduszem remontowym, stanowi 30 proc. wymiaru czynszu.

W Spółdzielni Mieszkaniowej "Zakrzewo" w Elblągu opłaty eksploatacyjne w roku ubiegłym i bieżącym wynoszą 1,30 zł za metr kw. dla członków zarządu spółdzielni oraz 1,61 zł za m kw. dla pozostałych mieszkańców zasobów tej SM.

- Tak jak każda spółdzielnia, mamy problemy z lokatorami, którzy zalegają z czynszem - przyznaje pani prezes.

- Wysokość opłaty eksploatacyjnej zarówno w tym roku, jak i w latach ubiegłych wynosi 1,20 złotego za metr kwadratowy - informuje Jacek Bukowski, prezes liczącej 400 członków Spółdzielni Mieszkaniowej "Stare Przedmieście" w Gdańsku.

- Kwota ta służy na pokrycie kosztów związanych z wynagrodzeniami pracowników, przeglądami, konserwacjami i zakupem materiałów konserwacyjnych, pracami porządkowymi i utrzymaniem terenów zielonych, konserwacją domofonów, dezynsekcją i deratyzacją, zapłatą za energię elektryczną, obsługę prawną, z wydatkami na działalność samorządów, na pokrycie kosztów utrzymania biura, nadzoru budowlanego czy akcji "Zima".

Opłata eksploatacyjna w Spółdzielni Mieszkaniowej "Kociewie" w Starogardzie Gd. wynosi obecnie 1,51 zł za metr kw. i jest wyższa o 24 grosze do stawki ubiegłorocznej.

- Tegoroczny koszt eksploatacji uwzględnia wzrost utrzymania, a także niedobór ubiegłego roku oraz koszt pięcioletniego przeglądu elektrycznego - wyjaśnia prezes spółdzielni Wiesław Wrzesiński. - Wynika głównie ze zwiększenia się kosztów osobowych, materiałowych i usług.
O cztery grosze - z 1,40 do 1,44 zł - podwyższono opłatę eksploatacyjną w Spółdzielni Mieszkaniowej w Tczewie - najstarszej w Pomorskiem i jednej z najstarszych w skali kraju (w ubiegłym roku obchodziła 110 lat istnienia). Dlaczego podwyżka jest tak niewielka?

- Obliczyliśmy ją, przeprowadzając analizę ekonomiczną naszej działalności - wyjaśnia Jerzy Konkolewski, prezes zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w Tczewie. - Dokonaliśmy redukcji etatów. Wprowadziliśmy program oszczędnościowy. Poza tym zakładamy, że będą przychody z działalności gospodarczej. Jeżeli mimo to okaże się, że to za niska stawka, wyrównamy różnicę w 2010 roku. Z opłaty eksploatacyjnej pokrywamy też koszty funkcjonowania tego, z czego korzystają nie tylko nasi członkowie, ale też inni mieszkańcy, na przykład na osiedlu Suchostrzygi w Tczewie musimy utrzymywać jedną czwartą lamp ulicznych, płacąc za zużycie prądu i stały abonament za konserwację tego oświetlenia.

Mali mają gorzej, bo nie zarabiają

Słuszność powiedzenia "duży może więcej" wyraźnie widać w mieszkalnictwie.
- Każda spółdzielnia ma inną specyfikę i rządzi się swoimi zasadami - podkreśla Andrzej Flis, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej "Skarszewianka" w Skarszewach. - Dużym spółdzielniom, mimo większej skali problemów, łatwiej jest zarządzać, z uwagi chociażby na dodatkowe pożytki z lokali usługowych, które znacząco obniżają koszty utrzymania i mają bezpośredni wpływ na obniżenie czynszu. Dodatkowych środków często nie mają takie spółdzielnie jak nasza, małe i bez lokali użytkowych. One utrzymują się tylko z wpływów czynszowych.
Jeszcze gorzej mają wspólnoty mieszkaniowe.
- Spółdzielnie mają istotną przewagę nad wspólnotami, które muszą same uzbierać pieniądze na swoje utrzymanie - wyjaśnia Piotr Kurdziel, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej "Przylesie" w Sopocie. - W spółdzielni kilka budynków składa się na remont na przykład jednego.

Stawki zależą od rozmaitych czynników, także od dłużników

Opłaty eksploatacyjne pobierane przez spółdzielnie oraz wspólnoty mogą się układać w proporcjach nawet jeden do trzech. We wspólnotach należność ta nazywa się różnie, np. w administrowanych przez Biuro Obsługi Nieruchomości z Wejherowa jest to opłata za zarządzanie nieruchomością.
Należności owe budzą emocje, bo one właśnie zapewniają istnienie biurom spółdzielni, finansują ich funkcjonowanie, a tym samym - umożliwiać powinny fachową i sprawną obsługę lokatorów. Ustawodawca określił wyraźnie, w jaki sposób opłata eksploatacyjna może być tworzona i na co pieniądze te mogą być przeznaczane.

Opinie na temat zasad ustalania wysokości kwot na eksploatację bywają jednak różne. Zależą też od wielu czynników (stan, wiek i wysokość budynku, status mieszkania). Kolosalne znaczenie ma też solidność w przekazywaniu należności. W Chojnicach zaległości w opłatach wynoszą aż 2,5 mln zł. Spółdzielnia liczy ponad 5 tys. mieszkań, czyli średnio na uczciwego i dłużnika przypada po 500 zł do wyrównania rachunków.

- Wydaje mi się, że spółdzielnie odmiennie do tej stawki podchodzą, więc zalecałabym ostrożność przy bezpośrednim porównaniu wysokości tych opłat - sugeruje Lidia Kamińska, wiceprezes Spółdzielni Mieszkaniowej "Młyniec" w Gdańsku, gdzie opłata eksploatacyjna wynosi obecnie 0,99 zł za metr kw.powierzchni użytkowej miesięcznie i jest jedną z najniższych w województwie. - Mieszka u nas 14 638 osób (według danych statystycznych), a zarejestrowanych mamy 6217 członków spółdzielni.

A jak to bywa w niewielkich społecznościach, czyli we wspólnotach?

- Jesteśmy małą wspólnotą mieszkaniową i mieszkamy w nowym bloku, więc na razie wszystko funkcjonuje bez zarzutu, a pieniądze zbieramy na wypadek jakiś pilnych inwestycji - mówi Henryka Janik, przewodnicząca zarządu wspólnoty przy ul. Jacka Soplicy w Pruszczu Gdańskim. - Jednak w tym roku postanowiliśmy obniżyć składkę na fundusz remontowy. Wszelkie decyzje podejmujemy w formie uchwał. Staram się gospodarzyć pieniędzmi wspólnoty tak jak w domu, na przykład negocjuję ceny z zakładem, który wywozi śmieci.

Różnie też bywa z wprowadzaniem nowych kwot. W Pruszczu Gdańskim np. władze spółdzielni nie wykluczają podwyżki stawek jeszcze w tym roku. Warto mieć na uwadze to, że spółdzielnie mieszkaniowe ponoszą koszty utrzymywania ulic wewnętrznych, w tym oświetlenia, czego przykładem jest Tczew. Dla większości małych wspólnot mieszkaniowych liczy się tylko utrzymanie budynku, bez przyległych chodników, ulic i placów.

Prawa i obowiązki lokatorów

Z Antonim Szmidtem, członkiem zarządu głównego Obywatelskiego Ruchu Obrony Pokrzywdzonych w Mieszkalnictwie, rozmawia Kazimierz Netka

Panie mecenasie, jak powstaje fundusz eksploatacyjny i na co mogą być przeznaczane pieniądze na nim zgromadzone?

Członkowie spółdzielni mieszkaniowych zobowiązani są co miesiąc płacić zaliczkę na poczet kosztów eksploatacji. Z tej zaliczki administracja spółdzielni powinna pokrywać wydatki niezbędne dla funkcjonowania jednostki, czyli na przykład płace zatrudnionych, koszty obsługi mieszkańców, utrzymania biura, w tym między innymi koszty rozmów telefonicznych itp. Jeżeli na koniec roku okaże się, że wydatki są wyższe od wpływów z zaliczek, wówczas stawkę eksploatacyjną się podnosi. Jeżeli są niższe - nadpłatę trzeba będzie zwrócić członkom spółdzielni. Pieniądze z opłat eksploatacyjnych nie mogą być przeznaczane na fundusz remontowy.

Czy spółdzielcy mają prawo wglądu w dokumentację prowadzoną przez administrację?

W spółdzielni nie powinno być dokumentów poufnych. Spółdzielcy mają prawo wglądu do nich. Z wyjątkiem oczywiście akt dotyczących spraw personalnych, objętych ustawą o ochronie danych osobowych.

Czy mogą się nie zgadzać z tym, co władze spółdzielni postanowią? Co pełnoprawny lokator może zrobić, gdy uzna, że pieniądze zostały zmarnowane? Czy przysługuje mu prawo złożenia skargi?

Można się odwołać do rady nadzorczej spółdzielni. Jeśli podtrzyma stanowisko zarządu - pozostaje skierowanie sprawy do sądu. Sąd powołuje biegłego; jeżeli uzna za stosowne, angażuje też przedstawicieli takiego stowarzyszenia jak nasze. Bada, czy zostały naruszone prawa członka - majątkowe lub podmiotowe. Jeżeli sąd stwierdzi, że decyzje zapadły z naruszeniem przepisów - przywraca prawa członkowi spółdzielni.

Opłaty w wybranych wspólnotach mieszkaniowych Pomorskiego

Gdynia
Jedna ze wspólnot mieszkaniowych przy ul. Abrahama
- 2009 - 1,20 zł
- 2008 - 1,20 zł. W 2008 roku wspólnota pobrała na opłatę eksploatacyjną niemal 25 tys. zł. Z kwoty tej zlecono administrację zewnętrznej firmie.
- plan na 2009 ro - 28 tys. zł

Chojnice
ul. Człuchowska 45 A - 6 mieszkań
- 2009 - 1,50 zł, zebrano 7027,92 zł
- 2008 - 1,80 zł, zebrano 8433,50 zł
Pieniądze na bieżące utrzymanie nieruchomości, m.in. utrzymanie terenów zielonych, przeglądy gazowe, budowlane, kominów, czyszczenie kominów, rachunki za prąd na klatkach schodowych, ubezpieczenie nieruchomości, podatek od nieruchomości, odśnieżanie, zakup i montaż skrzynek na listy (2008 rok). Plan wydania tych pieniędzy w 2009 roku jest identyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa 31 Stycznia 36 (39 lokali)
- 2008, 2009 - 0,95 zł, zebrano 20 125,10 zł
Pieniądze na bieżące utrzymanie nieruchomości, m.in. utrzymanie terenów zielonych, przeglądy gazowe, budowlane, kominów, czyszczenie kominów, rachunki za prąd na klatkach schodowych, ubezpieczenie nieruchomości, podatek od nieruchomości, odśnieżanie. Plan wydania tych pieniędzy w 2009 roku jest identyczny.

Starogard Gdański
ul. Korczaka (40 lokali)
- 2009 - 1 zł,
- 2008 - 0,98 zł, zebrano 29 tys. 847 zł
- plan na rok 2009: 30 tys. 360 zł

Tczew
Wspólnota Mieszkaniowa (Stare Miasto)
- 2008 r., 2009 r. - 0,60 zł

Wejherowo
W nowo powstałych wspólnotach, zarządzanych przez tutejsze Biuro Nieruchomości, opłata nosi nazwę "za zarządzanie nieruchomością" i wynosi 0,90 zł

Pruszcz Gdański
ul. Kossaka
- 2009 - 1,17 zł
- 2008 - 0,95 zł, zebrano
10 591 zł
- plan na rok 2009 - 13 044 zł