Pół roku czekania na wsparcie. Kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym po 26 maja 2022. Na Pomorzu duże szanse

Program „Mieszkanie plus” udowodnił, że to właśnie tam młodzi Polacy szukają pracy, a więc i mieszkań. To właśnie w jego – za przeproszeniem – początkowej „zaściankowości”, postawieniu na inwestycje w małych ośrodkach, można dopatrywać się przynajmniej częściowo fiaska tej koncepcji. Dlatego, wbrew pozorom, te pół roku oczekiwania może wyjść wszystkim zainteresowanym na dobre.

- W ustawie zapisano aż sześciomiesięczny okres przejściowy, żeby Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) mógł się przygotować do udzielania gwarancji kredytowych. Banki wykorzystają ten czas na stworzenie oferty kredytowej - mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Warto tu raz jeszcze wrócić do przeszłości: oba realizowane dotychczas programy wsparcie – „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych” osiągały prawdziwy sukces nie od razu, a nawet nie po kilku miesiącach funkcjonowania, ale dopiero w 2-3 roku, kiedy dopasowano założenia do realiów. W przypadku pierwszego udało się to tak dobrze, że stało się początkiem końca: chętnych na kredyty było tak dużo, że budżetowi państwa zagroziła klęska urodzaju, a w założeniach nie było limitowania środków na pomoc. Dlatego w przypadku drugiego takie limity (roczne) wprowadzono, co spowodowało z kolei zażarte walki z czasem i bankowymi procedurami tych, którzy przy kolejnych naborach chcieli się na MdM załapać. Ale zacznijmy od początku...

W latach 2007-2018 mieliśmy do czynienia z dwoma programami wspierania Polaków w nabywaniu mieszkań. Z „Rodziny na swoim” w latach 2007-2012 skorzystało 181 563 beneficjentów. De facto dopiero w ubiegłym roku budżet państwa przestał finansować ostatnią grupę, bowiem każdemu z nich przez 8 lat państwo spłacało część odsetek od kredytu hipotecznego, co ułatwiało jego zaciągnięcie.

W programie „Mieszkanie dla młodych” (2014-2018) państwo finansowało wkład własny kupującemu pierwsze mieszkanie za kredyt beneficjentowi, który musiał spełniać szereg kryteriów. Z tej formy pomocy skorzystało 110 698 singli i rodzin. W sumie 292 261 Polaków podjęło decyzję o kupnie mieszkania, bo dostali dopłaty od państwa.

Natomiast program „Mieszkanie bez wkładu własnego” zakłada, że wymagany przez banki wkład (minimum 10 proc. - maksimum 20 proc.) - państwo tylko poręczy. Jeżeli beneficjenci będą spłacali swoje zobowiązania bez problemów i ich sytuacja rodzinna się nie zmieni - budżet państwa nic nie dopłaci, a pomoc będzie hipotetyczny, na zasadzie „co by było, gdyby...”. Natomiast ten program - podobnie jak poprzednie - ma premiować rodziny z dziećmi. W przypadku urodzenia się drugiego i kolejnych dzieci beneficjenci mogą liczyć na spłacenie części ich zobowiązań (20 tys. zł przy drugim, 60 tys. zł przy trzecim dziecku). I wtedy będzie to pomoc rzeczywista.
Czy to poskutkuje? Przy okazji programu MdM rodzina, która zdecydowała się na 3. dziecko w trakcie jego trwania (nawet już po kupieniu mieszkania) mogła liczyć na dopłatę, w sumie, nawet 100 tys. zł. Wśród beneficjentów programu były to rzadkie przypadki.

Eksperci widzą trzy zagrożenia: droższe kredyty, wyższe raty i droższe mieszkania.

- Niestety, w praktyce kredyty bez wkładu własnego będą traktowane przez banki jako bardziej ryzykowne. Przyszli kredytobiorcy zapłacą więc wyższą marżę, która jest składnikiem oprocentowania. Banki nie będą udzielały kredytów bez wkładu lekką ręką - ocenia ekspert .

Raty będą natomiast wyższe, bo płacone od 100 proc. wartości kredytu, a nie 90 proc. jak w MdM lub niższe o wartość dopłacanych przez państwo odsetek, jak w RnS (choć tylko przez 8 lat).

Skutkiem ubocznym programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” może być też -zdaniem autorów raportu - wzrost cen w segmencie mieszkań najtańszych - do poziomu limitów, których ostateczną wysokość poznamy za pół roku. Jednak nie wszędzie!

- Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w czasie obowiązywania programu „Mieszkanie dla młodych” m.in. w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi: tam wysokie limity powodował podnoszenie cen. Z kolei w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu w ofercie deweloperów przybyło mieszkań spełniających kryterium cenowe programu. W efekcie przeciętna cena spadła - twierdzi Marek Wielgo.

Czy także w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” deweloperzy będą skłonni obniżać ceny do poziomu limitów wyznaczonych przez program? Te – wyliczone na podstawie aktualnych danych GUS – w przypadku Gdańska dają i tak kilkaset mieszkań, odpowiadających kryteriom programu. Są jednak miasta, gdzie ich udział jest symboliczny.

- Brakuje działek, rosną koszty budowy i wydawanych jest niewiele pozwoleń. To wraz z rosnącą inflacją stymuluje wzrost cen - wyjaśnia Anna Wojciechowska, dyrektor Sprzedaży i Marketingu Robyg Gdańsk. To właśnie ta firma w ostatnim roku funkcjonowania MdM połowę swojej oferty w Gdańsku sprzedała beneficjentom programu. Obecnie ceny w kilku z kilkunastu jej inwestycji teoretycznie mieszczą się w granicach hipotetycznego limitu. Sytuację szukających mieszkania w stolicy województwa pomorskiego może jeszcze poprawić stosunkowo wysoki limit ceny nie tylko dla gmin sąsiadujących z Gdańskiem, ale również dla pozostałych miejscowości. A już dzisiaj wiele osób zastanawia się nad kupieniem mieszkania w zasięgu PKM, w Tczewie i okolicach, w Żukowie, nie wspominając o gminach ościennych, jak Kowale czy Borkowo, które przez wiele osób traktowane są jak część miasta. Niestety, takie same limity jak wymienione miejscowości (w których budownictwo rozwija się dynamicznie) mają Sopot i Gdynia: w tych miastach nadzieje na znalezienie lokum, które będzie można kupić za gwarantowany kredyt, są niewielkie.

Maksymalna kwota, którą obejmie to poręczenie, nie przekroczy 100 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie nie może kosztować więcej niż 500 tys. zł. Według limitów obliczonych na podstawie aktualnych danych GUS I BGK - w Gdańsku wystarczyłoby to na mieszkanie niespełna 56,7 m kw. i o 4 m kw. większego w Gdyni ( dla gmin sąsiadujących z miastem wojewódzkim limity wynoszą odpowiednio 8256 zł/m kw. i 7621 zł/m kw.).