Na Pomorzu wciąż buduje się dużo. Kaszubi lepiej radzą sobie z kryzysem. Popularne są domy energooszczędne i wielorodzinne bloki ROZMOWA

Wiosna wreszcie nadeszła, a to oznacza, że w budownictwie powinno się aktualnie wiele dziać po zimowym zastoju...

Tak wiosna nadeszła, nie tylko formalnie w kalendarzu, ale także w naszych planach inwestycyjnych. Po zastoju zimowym i wyjątkowo ciężkim okresie od listopada 2022 r. praktycznie do marca tego roku obecnie widać delikatny zwiastun powrotu optymizmu u ewentualnych budujących się klientów. Ogólnie panująca wokół nas wszystkich sytuacja gospodarcza i polityczna - problemy z 3-letnią pandemią i de facto lockdownem, problemy ekonomiczne (inflacja, drożyzna) oraz trwający konflikt u naszych wschodnich granic (tak w Ukrainie, jak i nieobliczalne działania władz białoruskich) mają niemały wpływ na to, co dzieje się na naszym rodzimym rynku gospodarczym.

Proszę powiedzieć, czy budownictwo w obliczu tego wszystkiego jednak ruszyło?

Powiem krótko - kto ma zamiar i chce się budować prędzej czy później rozpocznie proces inwestycyjny. Uważam ponadto, że dzisiaj tzw. „kiszenie” lub „zamrożenie” odłożonych pieniędzy czy własnych środków - zasobów finansowych jest błędem. Taniej niestety już nie będzie, a jak wiemy w miarę pewną formą inwestycji jest jednak lokata w postaci np. budowy lub zakupu nieruchomości. Oczywiście znamy z przeszłości tzw. „krachy” na rynku nieruchomości, ale historia uczy także tego, że po kryzysie na rynku nieruchomości raczej ich wartość ostatecznie rośnie - a nie odwrotnie. Jest u nas nadal wielki głód lokali mieszkalnych, myślę, że przy tak niskim przyroście naturalnym za jakiś czas może ten trend znacznie przystopować. Chociaż niekoniecznie, bo przypomnę, że ostatnio ludność Polski jednak wzrosła tj. w ciągu roku o 5 % a niektórzy nawet twierdzą, że o 10 % ogółu ludności. Są to przede wszystkim uchodźcy wojenni z Ukrainy, ale także ofiary reżimu białoruskiego. Emigranci wojenni z Ukrainy czy represjonowani z Białorusi to przede wszystkim matki z dziećmi, i stosunkowo młodzi ludzie w wieku tzw. „produkcyjnym”. Naturalne jest to, że cześć z tych rodzin wiąże swoją przyszłość z w miarę bezpieczną przystanią, jaką jest obecna Polska - członek Unii Europejskiej i NATO i zapewne pobuduje się lub zakupi lokal mieszkalny np. u dewelopera. Niebagatelnym faktem jest również to, że nasi sąsiedzi są nam bardzo kulturowo i społecznie bliscy, a dodatkowo łączą nas setki lat wspólnej historii w ramach dawnej Rzeczpospolitej wielu przecież narodów.

Jak wyglądają obecnie ceny materiałów budowlanych? Jaki jest ruch np. w hurtowniach?

Po horrorze zeszłorocznego sezonu budowlanego, gdzie ceny rosły z dnia na dzień (którego bardzo drastycznie doświadczyła też moja firma), osiągając często 300 i więcej procent wzrostu ceny np. wyroby ceramiczne, elektryka, styropian, drewno, praca sprzętu etc., obecnie można zauważyć delikatną stabilizację wśród cen materiałów budowlanych. Niestety, nadal szaleje dwucyfrowa inflacja i ona niechybnie nadal kształtuje i będzie kształtowała poziom cen. Niektóre ceny rosną dość drastycznie w niektórych przypadkach np. cena betonu - drogi cement, który sprzedają nam zachodni właściciele naszych cementowni np. LAFARGE, GÓRAŻDZE generują drastyczne wzrosty cen materiałów betonowych. Ceny będą rosły nadal, a gdy zakończy się wojna na Ukrainie i po obecnych dość czytelnych zapowiedziach, iż wszyscy w Europie, w tym Polska, przystąpią do odbudowy zniszczonej Ukrainy, materiały na pewno pójdą właśnie w tamtym kierunku, a ceny będą rosły w euro - nie w złotych. Fakt konieczności odbudowy Ukrainy to też teoretycznie ogromna szansa dla Polaków tzn. polskich producentów materiałów budowlanych i polskich firm, które zapewne przystąpią do konsumpcji ukraińskiego tortu w zakresie odbudowy tego kraju po zniszczeniach wojennych. Chyba że to prześpimy i oddamy ten temat innym. Niestety, następstwem tego będzie prawdopodobnie drożyzna w naszym rodzimym sektorze budowlanym. Widać wyraźnie, że obecny czas to są ostatnie lata „taniego” budowania w Polsce.

Czy po gwałtownym wzroście doszło już do stabilizacji?

Delikatnie. Inflacja jest i nadal będzie - pytanie jak długo. Hurtownie są zawalone zalegającymi towarami, których nikt nie kupuje, bo w zeszłym roku rosły ich ceny w ogromnym tempie, m.in. poprzez sztuczne napędzanie paniki oraz działań spekulacyjnych. Obecnie hurtownie niekoniecznie chcą zaległy towar sprzedać z dużą stratą licząc na powrót koniunktury. Zmniejszyła się o ponad połowę liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W niektórych gminach nawet o 70 - 80 procent w stosunku do liczby pozwoleń wydawanych w analogicznym czasie zeszłego roku. Firmy zaczęły tracić płynność finansową w związku z niewypłacalnością np. inwestorów. W tym czasie znalazło się także wielu oszustów, tak ze strony inwestora, jak i wykonawców. Sami mamy problem do dzisiaj z odzyskaniem części pieniędzy od naszych nieuczciwych klientów, a skierowanie spraw na tory postępowania sądowego to przy złej przepustowości polskiego sądownictwa może toczyć się latami. Część hurtowni mając ogromne problemy wręcz szantażem zaczęły żądać przedpłat i ograniczały tzw. kredyt kupiecki. Brak zbytu na produkowane materiały spowodował zwolnienia lub chwilowe przestoje produkcyjne u wytwórców materiałów budowlanych. Na to wszystko nałożyły się ceny paliw, gazu, energii etc. Stabilizacja jest - może chwilowa, może to trend stały - różne są opinie analityków i tych, co obserwują specyficzny rynek budowlany. Bo gdyby ruszyły zapowiadane przez rządzących udogodnienia kredytowe i pomocowe dla młodych i osób chcących mieć własne M - ceny znów pójdą w górę. Nie można tu zapomnieć o wzrastających ciągle obciążeniach podatkowych pracodawców. Wzrostach składek i danin np. ZUS-u, US etc. realnie wpływa na wzrost realnego kosztu budowy. Niestabilność cen paliw, odpływ robotników najemnych np. z Ukrainy i inne czynniki w sposób szkodliwy wpływają na możliwość taniej budowy. Kto tanio buduje - ten ostatecznie drogo zbuduje.

Czy jakieś inwestycje budowlane zostały przerwane przez brak funduszy?

Tak oczywiście. Banki podwyższyły tzw. wysokość wkładu własnego, szalejące stopy procentowe, niepewność w wielu branżach naszej gospodarki powodujący zwolnienia lub ograniczenia w zarobkach, niepewność pracy powoduje, iż większość młodych małżeństw ma niewielką lub znikomą zdolność kredytową. Widzimy dookoła jak dużo jest niedokończonych inwestycji z tabliczką PILNIE SPRZEDAM. Kaszubi to zaradni ludzie i u nas na szczęście ten trend nie ma takiej skali jak np. w Małopolsce.

Proszę powiedzieć, jak trudność z uzyskaniem kredytu i obawa przed zadłużaniem się wpłynęła na rynek?

Reakcja na tę sytuację, czyli trudności z uzyskaniem kredytu, jest podstawową bolączką naszego rynku budowlanego. Budownictwo jest i będzie motorem gospodarki. Jeśli budownictwo stoi, to także branża wytwórcza materiałów budowlanych, transport i dziesiątki innych branż powiązanych lub związanych bezpośrednio z budowlanką. Jeśli budownictwo kuleje, kryzys dotyka innych branż. Jako rzeczoznawca sprawdzający postęp prac z ramienia banków zauważam ogromny spadek udzielanych kredytów, a kontrole dotyczą już trwających inwestycji lub ich konwersji. Wzrost wartości kredytów oraz galopująca inflacja pogrąża plany inwestycyjne wielu z nas .

Czy widać jakąś „jaskółkę” nadziei na poprawę sytuacji? Jak młodzi ludzie radzą sobie w tej sytuacji?
Radzą - bo muszą . Zaczynają budować „bieda domy” , jak nazywam te legendarne 70 m2 - z byle czego, byle jak, bez nadzoru. Zaczyna się znowu pomieszkiwanie „kątem” u rodziców, wynajmując lokale, odkładając decyzję o własnym M, czy rezygnując z potomstwa. Młodzi krzyczą: „Pomóżcie nam - chcemy się usamodzielnić”, ale by się usamodzielnić niezbędne jest przecież własne lokum - własny kąt.

Czy w takim razie młodzi zamiast budowy wybierają drogi wynajem?

Duża część świata, a szczególnie Europa, oparta jest na najmie długoterminowym, w Polsce jest jednak mocno ugruntowana tradycja posiadania swego własnego mieszkania lub domu. Jako naród jesteśmy indywidualistami. Widać to m.in. po naszych osiedlach. Każdy z nas podkreśla swój indywidualny, niepowtarzalny styl i każdy chce mieć swój prywatny dom lub lokum. Dlatego też obok siebie mamy dom ultranowoczesny, przeszklony a la TOSKANIA (nie mający nic wspólnego z Polską tradycją), a obok minizameczek lub typ polskiego dworku lub co gorsza domek 70 m2 dla kontrastu na ogromnej działce. Nieład i chaos spowodowany przez wieloletnie zaniedbania samorządów i wizji urbanistów czy architektów widać w naszych okolicach na każdym osiedlu. Kaszubszczyzna jest gdzieniegdzie, ale przeważa bryła tradycyjna pomieszana np. z budownictwem rodem z Podhala. Różnorodność ma też swoje plusy, ale wydaje mi się, że przy takim problemie jest ona za duża.

A może domy wielopokoleniowe to nowy trend? Jakie najczęściej domy buduje się na Kaszubach?

Zanika ten trend od dłuższego czasu - dzieci nie chcą mieszkać z rodzicami. Chyba, że muszą. Budownictwo wielopokoleniowe odchodzi do lamusa. Natomiast wielorodzinne bloki mają swój renesans. Na Kaszubach, a idąc dalej na Pomorzu, buduje się dużo - są to domy 100 - 150 m2. Zanikają piwnice, przeważają bryły tradycyjne, murowane, no i wchodzą mocno domy pasywne - energooszczędne, często nazywane „nowoczesnymi stodołami” o prostej ergonomicznej i ekonomicznej bryle prostokąta z dwuspadowym dachem. Taki obiekt projektowany jest dla rodzin w formule 2+2 - rodzice plus dwoje dzieci. Niebagatelne znaczenie dla rozwoju budownictwa na Kaszubach ma położenie naszej małej ojczyzny w otulinie Trójmiasta, które jest bardzo ekonomicznie silne i dobrze się rozwija; nie tylko w skali Polski, ale także jako prężny region Unii Europejskiej. Mamy to szczęście jako Kaszubi, że stanowimy zaplecze nie tylko turystyczne, ale i gospodarcze dla Trójmiasta (pracownicy, zakłady produkcyjne etc.) i demograficzne.

Czy wprowadzone niedawno uproszczenia związane z budową domów do 70 m kw. wpłynęły na wzrost tego rodzaju budownictwa?

Nie wydaje mi się. Nikt planując rozwojową rodzinę np. 2+2 tj. dwoje dorosłych i dwoje dzieci plus pies/kot, nie zbuduje takiej klatki np. na działce 1000 m2.

W takim razie, dla kogo dobre jest takie właśnie budownictwo?

Myślę, że przede wszystkim dla singli, osób samotnych, starszych i np. dwóch, maksymalnie trzech osób.

Ile obecnie trzeba mieć pieniędzy, żeby wybudować dom - powiedzmy w takim średnim standardzie?

Trudno to jednoznacznie określić - inne stawki są np. w Trójmieście, inne w Kościerzynie, a jeszcze inne np. w Tucholi czy na południowym wschodzie kraju. Wartości samych działek są tu drastycznie inne. Dom ca 100 m2 (bez wartości działki) to koszt około 700.000 -1.000.000 złotych do zamieszkania systemem zleconym. Dla przykładu mieszkanie u dewelopera w tzw. stanie deweloperskim za 70 m2 to koszt 600-700 tys. złotych, a doliczając płytki, armaturę etc. też wyjdzie nam pewnie koło 1 mln złotych. Mieszkanie 40 m2 to koszt około 300 - 350 tys. złotych plus wykończenie i wyjdzie nam z 450 - 500 złotych. Ekonomii nie da się oszukać. Wszystko jednakże końcowo w zakresie finansowym kosztów realizacji naszego wymarzonego lokalu lub domu zależy od własnej inwencji twórczej i zasobności portfela.

Dziękuję za rozmowę.

CZYTAJ TAKŻE: Muzeum Zamkowe w Malborku z nowym eksponatem za ponad 1,3 mln złotych! Dzieło z XVII wieku jest kolejną ozdobą wyjątkowej wystawy bursztynu