Mieszkania komunalne na Pomorzu. Wspólny problem dla całego regionu

O Gdańsku mówi się, że to miasto deweloperów. W pojęciu, które na potrzeby kampanii prezydenckiej w 2018 roku stworzył Jarosław Wałęsa jest jednak sporo prawdy, bowiem od kilku lat nie ma praktycznie dzielnicy Gdańska, w której nie byłyby prowadzone prace budowlane związane z powstawaniem nowego osiedla.

Podobnie jest z lokalami mieszkalnymi, które w swojej ofercie posiadają Gdańskie Nieruchomości. Miejska spółka odpowiedzialna za politykę komunalną pod swoją administracją posiada 2000 budynków, zarządza blisko 16 tysiącami lokali mieszkalnych, w tym ponad 3 tysiącami lokali socjalnych, świadczy usługi najmu 1300 lokali użytkowych, a także ma udział w 3300 wspólnotach mieszkaniowych.

Jak jednak obecnie kształtuje się rynek nieruchomości w Gdańsku? W 2021 wydano prawie 6500 pozwoleń na budowę mieszkań i domów, co przy niespełna 1,5 tysiąca pozwoleń w Gdyni oraz 200 w Sopocie pokazuje skalę, jak bardzo obecnie rozbudowuje się Gdańsk.

Większa liczba wznoszonych budynków mieszkalnych przełożyła się również na większe zainteresowanie, za czym idzie i wzrost cen. Tylko w Gdańsku na rynku pierwotnym wartość nieruchomości wzrosła o ponad 17 procent, zaś na rynku wtórnym o 8 procent.

Według statystyk udostępnionych przez Główny Urząd Statystyczny ponad 70 procent oddanych do użytku mieszkań w 2021 roku wybudowali deweloperzy, zaś pozostałe inwestycje miały wkład indywidualny.

Inaczej sprawa wygląda w kwestii mieszkań komunalnych. Spora ich część w Gdańsku nadal wymaga gruntownych remontów. Takich mieszkań według statystyk ma być blisko 700, których roczne utrzymanie Miasto Gdańsk kosztuje, biorąc pod uwagę obecne ceny mediów, ponad 3 miliony złotych.

Choć Miasto Gdańsk nie posiada obecnie środków na ich remont, to jednak sprzedaż lokali również na mocy rozporządzenia prezydent Gdańska została w znacznym stopniu ograniczona.

Jak sytuacja wygląda w innych miastach oraz gminach w województwie pomorskim?

W zasobie Gminy Miasto Pruszcz Gdański na jego terenie znajduje się 600 lokali mieszkalnych (w tym 43 lokale socjalne).

- W lokalach na bieżąco wykonywane są remonty i konserwacje jak również prace modernizacyjne i termomodernizacyjne - podaje dyrektor Zakładu Nieruchomości Komunalnych w Pruszczu Gdańskim, Grzegorz Morawski. - Gmina miejska likwiduje w lokalach mieszkalnych piece kaflowe na paliwo stałe i w zamian instaluje dwufunkcyjne piece gazowe na potrzeby ciepłej wody i centralnego ogrzewania lub, jeśli istnieje taka możliwość, podłączane są do zewnętrznej sieci ciepłowniczej. Ponadto budynki będące własnością miasta są sukcesywnie ocieplane (wykonywane są wymiany pokryć dachowych na nowe z izolacją cieplną, ocieplane są elewacje budynków, robione są nowe izolacje fundamentów). Prace modernizacyjne finansowane są z budżetu miasta.

Miasto nie otrzymuje dofinasowania na cele mieszkań komunalnych dedykowane przez rząd w ramach programu "Mieszkanie plus". Zadania w zakresie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców miasta realizuje Gminna spółka TBS ABK.

W roku ubiegłym w Pruszczu Gdańskim oddano do użytku budynek mieszkalny przy ul. Aliny 8. W budynku tym na 24 lokale mieszkalne, 17 lokali zostało zadysponowane na potrzeby mieszkańców gminnego zasobu komunalnego. Ta inwestycja zdaje się być ostatnią w Pruszczu Gdańskim w najbliższym czasie.

Nieco inaczej sytuacja wygląda w gminie wiejskiej Pruszcz Gdański.

W gminie działa na tę chwilę cała masa deweloperów z całego Pomorza i Polski. Najbardziej aktywni są oni na obrzeżach Pruszcza Gdańskiego (Rotmanka, Straszyn). Gmina nie posiada już swoich ziem pod sprzedaż nieruchomości. W kontekście mieszkań komunalnych gmina działa jednak dość aktywnie.

- Mamy 188 lokali w zasobach gminnych. Są one użytkowane, w których co roku w zależności od potrzeb przeprowadzamy bieżące konserwacje i remonty - mówi Daniel Kulkowski, zastępca wójta gminy Pruszcz Gdański. - Pozyskaliśmy dofinansowanie z Banku Gospodarstwa Krajowego i w Rokitnicy na gminnej działce wykonamy pierwszy budynek wielorodzinny, gdzie ma powstać 6 lokali. Pozyskaliśmy na ten cel 2 274 000 zł. W pierwszym kwartale tego roku planujemy ogłosić przetarg i budować.

Działkę gmina pozyskała od Agencji Nieruchomości Rolnych. Obecnie gmina uzyskała także dofinansowanie na samą budowę budynku. Docelowo na tej działce inwestor wykonać nawet 5 tego typu budynków wielorodzinnych, więc potencjał mieszkaniowy dla gminy jest duży.

Kolejne inwestycje uzależnione będą jednak od uzyskanych dofinansowań.

- Drugim miejscem, który ma potencjał jest tzw. budynek „Sopociaka” przy ul. Spacerowej w Straszynie - mówi wicewójt. - Tam mamy dokumentację projektową na przebudowę tego budynku i oczekujemy teraz na pozwolenie na budowę. Skala inwestycji jest duża. Tam mieszkań komunalnych może być jeszcze więcej.

- Tereny pod mieszkania komunalne są - mówi wójt gminy Trąbki Wielkie, Błażej Konkol. - Przystąpiliśmy do spółki Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowej – podmiotu, który będzie budować lokale komunalne na terenie gminy, konkretnie w Trąbkach Wielkich. W tej chwili będziemy przekazywali tereny pod budownictwo.

To wszystko w ramach rządowego programu budowy mieszkań komunalnych.

Budowa mieszkań w powiecie gdańskim najczęściej zależy od przyznawanych na ten cel funduszy od rządu. Gminy takie jak Miasto Pruszcz Gdański czy gmina wiejska Pruszcz Gdański mają w tym temacie trochę więcej problemów, ale gminy takie jak Kolbudy, czy także te biedniejsze – Trąbki, Przywidz, czy Suchy Dąb pozyskują dość duże dofinansowania. Ta ostatnia gmina tj, Suchy Dąb w zeszłym roku pozyskała tyle funduszy z różnych programów, że ich łączna wartość była prawie tak duża jak roczny budżet gminy.

W latach 2019-2021 w Człuchowie oddano do użytku niemal 300 mieszkań. Obecnie w budowie znajdują się dwie inwestycje komercyjne. Jedna liczyć będzie 34 mieszkania, druga raptem kilka mniej.

Duża popularność mieszkań z rynku pierwotnego dotyka również Człuchów, gdzie mieszkańcy oraz turyści chętnie sięgają po nowe nieruchomości.

W planach znajduje się również budowa nowego bloku komunalnego, w zależności od wariantu, na który zdecyduje się gmina znajdzie się tam od 27 do 32 mieszkań o powierzchni ok. 50 metrów kwadratowych każde.

Budynek do zamieszkania powinien być gotowy najpóźniej w drugiej połowie 2023 roku. Inwestycja ta realizowana jest w ramach programu Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych.

Jak informuje gmina Kartuzy, tutejszy urząd nie prowadzi analizy ilości budowanych przez deweloperów nowych mieszkań na terenie gminy Kartuzy. Gmina Kartuzy obecnie nie prowadzi też żadnej inwestycji w zakresie budowy nowych mieszkań komunalnych.

- Mieszkaniowym zasobem gminy Kartuzy gospodaruje Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Kartuzach, który w zakresie swoich obowiązków posiada między innymi zadania w zakresie remontów substancji mieszkaniowej - mówi Wojciech Jaworowski, wiceburmistrz Kartuz. - Stan zasobu gminy Kartuzy i ilość prowadzonych remontów uzależniona jest od posiadanych środków finansowych.

W Wieloletnim Programie Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy na lata 2021-2025 przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w Kartuzach, przedstawiono wykaz budynków planowanych do remontów kompleksowych w latach 2021 – 2025.

Przewidywany koszt remontu kompleksowego określono na kwotę 5,4 miliona złotych, przy założeniu wskaźnika wartości odtworzeniowej na dzień 28 września 2020 roku, w wysokości 5,2 miliona złotych. Duża ilość planowanych prac remontowych zdeterminowana jest wiekiem budynków, koniecznością przeprowadzenia termomodernizacji, zmianą sposobu dostarczania energii oraz dbałością najemców lokali o stan techniczny lokalu i budynku, w którym lokal się znajduje.

W uchwale zawarto analizę potrzebnych prac remontowych 33 budynków z zasobu gminy Kartuzy, wynikającą ze stanu technicznego budynków i lokali. W przyszłości ewentualna budowa nowych budynków mieszkalnych uzależniona jest przede wszystkim od posiadania odpowiednich terenów przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe, wielolokalowe.

- W 2021 roku Miasto w ramach projektu "Rewitalizacja Śródmieścia Starogardu Gdańskiego " wyremontowała 7 budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. Kościuszki, Piłsudskiego Jagiełły - informuje Magdalena Dalecka, rzecznik prasowy prezydenta Starogardu Gdańskiego. - Prace obejmowałym.in. wymianę dachu remont kominów, ocieplenie ścian, wymianę stolarki okiennej, remont klatki schodowej, zagospodarowanie teren wokół budynku. Koszt wykonanych prac to 2 146 099,33 złotych Na rok 2022 planowany jest remont 2 budynków przy ul. Owidzkiej.

Jak informuje rzecznik prezydent Starogardu Gdańskiego dodatkowo w ramach modernizacji zasobów komunalnych miasto wykonało modernizację 4 lokali komunalnych przy ul. Chojnickiej, Sikorskiego, Kościuszki i Magazynowej za kwotę ponad 145 tysięcy złotych. W przypadku budynków przy ulicach Kościuszki i Magazynowej wsparcia miastu udzielił Bank Gospodarstwa Krajowego w kwocie 69.512,56 złotych, co stanowiło 80 procent kosztów.

- W 2022 roku remontami lokali komunalnych zająć ma się TBS - tłumaczy rzecznik miasta. - W roku 2022 remontami lokali komunalnych ma się zająć TBS. TBS zamierza też rozpocząć budowę 2 nowych budynków wielomieszkaniowych (12 i 16 mieszkań - jeden na os. Piastów i drugi przy ul. Piłsudskiego) ze wsparciem finansowym ze środków Funduszu Dopłat. Na tej samej zasadzie finansowego wsparcia będą też modernizowane pustostany (od zeszłego roku jest możliwość otrzymania z Funduszu Dopłat 80 procent dofinansowania na modernizacje pustostanów). Plan na 2022 zakłada remont od 6 do 10 pustostanów.

Jak wynika z informacji uzyskanych w starogardzkim urzędzie miasto nie prowadzi obecnie naboru na lokale komunalne.

- Obowiązkiem gminy jest zabezpieczenie lokali socjalnych dla mieszkańców o niskich dochodach, ale najczęstszymi problemami występującymi w przypadku mieszkań komunalnych są remonty tych lokali - dodaje Magdalena Dalecka. - Czas oczekiwania na mieszkanie socjalne aktualnie w Starogardzie Gdańskim wynosi ok. 7-8 lat. Około 200 rodzin oczekuje w kolejce na mieszkanie.

W zasobach Starogardu Gdańskiego znajduje się łącznie 772 lokali z administracją przymusową i budynkami o nieuregulowanym stanie prawnym, w tym mieszkań komunalno-socjalnych jest 396, zaś komunalnych we wspólnotach 323.

W 2021 roku grunty pod inwestycje mieszkaniowe w Malborku cieszyły się ogromnym zainteresowaniem. Miasto sprzedało kilka większych nieruchomości pod zabudowę wielorodzinną: na Osiedlu Południe przy ul. Rolniczej, na Piaskach przy ul. Andersa, ale także przy ul. Hallera. Tam zainteresowanie było największe, bo licytowało czterech deweloperów i ceny poszybowały w górę z 583,4 tysięcy złotych do prawie 1,1 miliona złotych, a z 712,2 tysięcy złotych do niemal 1,4 miliona złotych.

Z niektórych inwestycji niezadowoleni byli mieszkańcy Malborka, którym przeszkadzało, ze pod ich oknami powstaną nowe budynki. Ale włodarze przypominają – że z pustych terenów gmina nie ma żadnych korzyści, a tak nie dość, że rozwiązywane są problemy mieszkaniowe, to jeszcze później wpływają podatki od nieruchomości.

Dlatego też burmistrz Malborka ma odpowiedź dla tych, którzy oburzają się, że miasto zamienia się w sypialnię.

- Trzeba pamiętać, że taka „sypialnia” też generuje miejsca pracy w usługach, szkołach, przedszkolach, kulturze, handlu - mówi uważa Marek Charzewski, burmistrz Malborka. - Wszędzie pojawia się klient. Nie ma się co obrażać, że powstaje coraz więcej mieszkań, bo to ważne, by tu ludzi zamieszkali. Dla miasta to koło zamachowe.

Na malborskim rynku deweloperskim znajduje się trzech dużych inwestorów: dwaj miejscowi, trzeci z Iławy.

Każdy z nich średnio raz w roku oddaje do użytku jeden budynek wielorodzinny. Popyt na mieszkania jest, choć, jak widać później w ogłoszeniach, część traktowana jest jak inwestycja, bo są oferowane na wynajem, co potwierdza ogólnopolską tendencję na rynku nieruchomości.

I choć chętnych na zakup nie brakuje, to dość trudno o zdolność kredytową w oczach banku, gdy pracuje się na miejscowych pensjach.

Słynne: „Zmień pracę, weź kredyt” w Malborku nie będzie zbyt dobrą radą. Za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio 5562 złotych, a przeciętna wartość takiego lokum to ponad 280 tysięcy złotych.

Niby dla tych, dla których kupno mieszkania jest jak marzenie ściętej głowy, mają szansę na klucze do mieszkania komunalnego w Malborku. Tylko to też teoria, bo miasto oddaje jeden nowy budynek średnio co… 10 lat.

W 2021 roku zasiedlony został 42-rodzinny budynek komunalny przy ul. Pasteura. W sumie wszystkich mieszkań w miejskich zasobach jest ok. 1700. Część znajduje się w budynkach w całości należących do miasta, część to nieruchomości, w których są wspólnoty mieszkaniowe, bo właścicieli jest tam wielu. Większość budynków, bo ok. 80 proc., to domy zbudowane przed 1945 rokiem. Reszta to zabudowa powojenna.

Co ciekawe, część mieszkań komunalnych miasto decyduje się sprzedawać na wolnym rynku. To potencjalnie piękne apartamenty usytuowane w Śródmieściu, często w najładniejszych zachowanych kamienicach w mieście.

- Z uwagi na duże powierzchnie, są praktycznie nie do zasiedlenia - wyjaśnia Marek Charzewski, burmistrz Malborka. - Poza tym, te, które są wystawiane w przetargach, są przeznaczone do remontu. Może gdyby było możliwe wprowadzenie lokatorów bez ponoszenia nakładów, jeszcze byśmy się zastanawiali. Ale stoją puste. Proponowaliśmy je rodzinom, ale żadna nie przyjdzie na tyle metrów, które trzeba wyremontować.

Pieniądze pozyskane z prywatyzacji zasilają pulę przeznaczoną na remonty miejskich pustostanów - podobnie jak m.in. w Gdańsku. Te, jak zapewniają władze, wykonywane są regularnie. Ostatnio taką metamorfozę przeszedł budynek, w którym są mieszkania socjalne. Są tańsze w utrzymaniu i przeznaczone dla naprawdę niezamożnych; zwykle w kolejce po klucze ustawia się ok. 100 potrzebujących.

Miasto stawia także na odzysk mieszkań komunalnych, oferując ich dotychczasowym lokatorom możliwość przeniesienia się do pachnących nowością lokali Malborskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Zwykle dotyczy to seniorów, którzy zostawiają większe metraże dla kilkuosobowych rodzin. W najnowszej inwestycji realizowanej przez miejską spółkę zarezerwowano w ten sposób 10 mieszkań. 40-rodzinny blok będzie gotowy w drugim kwartale 2022 roku.

Na razie planów na budowę typowych mieszkań komunalnych władze Malborka nie mają. Czekają na ruch Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej KZN-Pomorze sp. z o.o.

Dotyczy to jednak nie tylko Malborka, bo lista udziałowców jest dłuższa i wpisali się na nią: Człuchów, Pelplin, Kępice, Kobylnica, Dzierzgoń, Czersk, Kościerzyna, Cedry Wielkie, Prabuty, Stary Dzierzgoń, Miłoradz, Kolbudy, Suchy Dąb, Gniew, Nowy Staw, Trąbki Wielkie, Pruszcz Gdański, Pszczółki.

W Malborku SIM KZN-Pomorze ma zbudować osiedle na ok. 180 mieszkań czynszowych. Miasto stawia też na indywidualnych inwestorów i regularnie wystawia na sprzedaż działki.

- Wspieramy wszystkie możliwe formy rozwoju budownictwa - zapewnia burmistrz Charzewski. - Począwszy od tych najdroższych, bo sprzedajmy działki pod domy jednorodzinne, by zachęcić do budowania w Malborku.

Przykłady wspomnianych miast na Pomorzu pokazują jedno, że problem lokali komunalnych i socjalnych bez względu na wielkość miasta i gminy jest praktycznie taka sama. Niewystarczająca liczba lokali, wieloletnie oczekiwania oraz ogromne koszty remontów, na które nawet największe z miast w województwie pomorskim tj. Gdańsk nie ma pieniędzy.