Mec. Szymon Nawrat: Najemcy w galeriach handlowych zostali pozostawieni z problemami. Specustawa zawiera sprzeczności

Kacper Rogacin
Kacper Rogacin
Fot. Bartek Syta / Polska Press
- Niektóre rozwiązania przewidziane w Specustawie wzajemnie się wykluczają. Najemcy w galeriach handlowych zostali pozostawieni z problemami - mówi mec. Szymon Nawrat, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Nawrat & Mariański.

Nieoficjalnie mówi się, że galerie handlowe mogą zostać otwarte w drugiej połowie maja. Jak przez ostatnie tygodnie radzą sobie najemcy, którzy wynajmują powierzchnie w takich obiektach? Rozwiązania wprowadzone przez rząd sprawiają, że jest im łatwiej przetrwać ten trudny czas?
Rządowa Specustawa ws. koronawirusa pozornie może stanowić rozwiązanie korzystne dla najemców lokali lub powierzchni handlowych w obiektach handlowych powyżej 2000 m2. Trzeba natomiast zaznaczyć, że brzmienie przepisu art. 15ze Specustawy – mającego w omawianej sytuacji zastosowanie – nastręcza wielu trudności interpretacyjnych i problemów z jego zastosowaniem. W moim przekonaniu można nawet stwierdzić, iż rozwiązania przewidziane w tym przepisie wzajemnie się wykluczają.

W takim wypadku to najemcy, jako słabsza strona umowy najmu, są w gorszej sytuacji?
W zdecydowanej większości przypadków tak właśnie jest. Przyjmując mianowicie, iż wolą ustawodawcy w okresie epidemii i zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych było utrzymanie w mocy zawartych umów najmu i dzierżawy, a wyłącznie wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu (co samo w sobie jest kontrowersyjne ze względu na elementy przedmiotowo istotne każdej umowy najmu lub dzierżawy), oczywistym wydaje się, że wprowadzona możliwość złożenia przez najemcę oferty przedłużenia umowy najmu o okres zakazu przedłużony o 6 miesięcy, stawia po pierwsze najemcę przed bardzo trudnym wyborem. Jest on związany z konsekwencjami niezłożenia stosownego oświadczenia udostępniającemu lokal. Te konsekwencje to obowiązki związane z uregulowaniem - mimo zakazu - całości wymagalnych należności wobec wynajmującego, a w razie złożenia oferty, z koniecznością przedłużenia umowy w praktyce o okres minimum 8 miesięcy. W wypadku części najemców będących w trudnej sytuacji lub mających możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy, nie stanowi to żadnej rozsądnej alternatywy.

Krótko mówiąc, co jest największym problemem, wygenerowanym przez wyżej wymieniony przepis?
W moim przekonaniu jest nim brak jakiegokolwiek ekwiwalentu umorzonych świadczeń z tytułu najmu po stronie wynajmujących, dla których oferta najemcy dotycząca przedłużenia stosunku najmu lub dzierżawy, nie stanowi żadnej formy odpłatności za umorzenie czynszu przypadającego w okresie zakazu, i to bardzo często mimo oddania najemcy lokalu do używania w okresie zakazu (w praktyce, pomimo zakazu, lokale pozostaną we władaniu najemców). Jest więc bardzo mało prawdopodobne, aby wynajmujący zrezygnowali ze swych roszczeń za okres „lockdownu” i wzięli je na swoje barki, co z kolei spowoduje, iż ostatecznie sprawą wzajemnych roszczeń z tytułu najmu będą zajmowały się już i tak przeciążone sądy. A to zdecydowanie nie poprawi sytuacji najemców.

W takim razie, może w obecnej sytuacji najemca powinien rozwiązać umowę z galerią handlową? Ma do tego podstawę prawną?
To dość złożone pytanie, wymagające rozważania co najmniej kilku instytucji prawnych oraz sytuacji konkretnego najemcy. W wypadku umów bezterminowych, ich rozwiązanie przez najemcę w okresie pandemii - z zachowaniem przewidzianego w umowie okresu wypowiedzenia - nie nastręcza, co do zasady, problemów. Przy czym, jak wskazano wyżej, zamyka drogę do umorzenia czynszu i opłat należnych za okres zakazu.

A jak sytuacja wygląda w przypadku umów terminowych?
Takie umowy stanowią zdecydowaną większość. Tutaj podstawy rozwiązania reguluje sama umowa. W pierwszej kolejności należy zweryfikować umowę pod kątem tzw. klauzul adaptacyjnych, czyli wszelkich postanowień, które regulują stany nadzwyczajne lub trudności w spełnieniu świadczenia oraz ich skutki. Może się zdarzyć, że Strony uwzględniły w umowie skutki wystąpienia stanu nadzwyczajnego, którego rodzajem jest co do zasady stan epidemii i związane z tym ograniczenia. Wówczas zastosowanie w pierwszej kolejności będzie miała umowa. Można mieć jedynie wątpliwości, czy bardzo często pojawiająca się w umowach „siła wyższa”, w jej ogólnym ujęciu, bez odniesienia do konkretnych przypadków-zdarzeń, może znaleźć zastosowanie.

A jeśli takiego zapisu w umowie nie ma?
Jeżeli umowa najmu nie przewiduje żadnej ochrony w okresie stanu nadzwyczajnego lub zawiodły wszelkie pertraktacje z wynajmującym, najemca może, a nawet powinien skorzystać z przepisu ogólnego art. 357 [1] Kodeksu cywilnego, regulującego skutki tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków (łac: rebus sic standibus). Przepis ten daje każdej stronie umowy najmu możliwość wystąpienia z powództwem o dokonanie przez sąd zmiany umowy lub nawet orzeczenia o jej rozwiązaniu. Trzeba oczywiście pamiętać o tym, iż przepis ten ma charakter wyjątkowy i o ile stan epidemii oraz związane z tym ograniczenia nie potrwają dłużej niż 2-3 miesiące, sądy będą w większości orzekały o rozliczeniach wzajemnych świadczeń, a nie o rozwiązaniu umów, co stanowi rozstrzygnięcie ostateczne.

Wspominał Pan o niedociągnięciach i sprzecznościach w Specustawie. Co powinno zostać poprawione, doprecyzowane?
Przede wszystkim sprzeczne w moim przekonaniu są przewidziane we wspomnianym art. 15ze ust. 1 i 4 rozwiązania, polegające na definitywnym umorzeniu zobowiązania w wypadku, gdy z ofertą przedłużenia najmu wystąpi najemca, a możliwością powołania się przez wynajmującego na ust. 4 przewidujący zastosowanie do wzajemnych stosunków klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków, np. poprzez stosowne obniżenie czynszu, a nie jego umorzenie w całości. Relacja obu jednostek redakcyjnych zdaje się przeważać w kierunku skutecznego umorzenia zobowiązania, jednakże co w sytuacji, gdy wynajmujący złoży - powołując się na Specustawę oraz Kodeks cywilny - najemcy ofertę obniżenia czynszu za okres zakazu, jako skutek tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków? Tego rodzaju oferty, która na dalszym etapie może przybrać postać roszczenia przeciwko najemcy opartego na przepisie art. 357 [1] Kodeksu cywilnego, nie sposób wykluczyć. Co więcej, w większości przypadków będzie ona miała oparcie w zasadach współżycia społecznego, wszak z tytułu umorzenia zobowiązania dla wynajmującego nie został przewidziany żaden ekwiwalent.

Brak jakiejkolwiek rekompensaty po stronie wynajmujących stanowi największe zagrożenie dla najemców?
Tak uważam, ponieważ nie usuwa wątpliwości związanych z umorzeniem czynszu i opłat, w sytuacji, gdy Specustawa dopuszcza możliwość powoływania się na przepisy o skutkach nadzwyczajnej zmiany stosunków, które dotyczą obydwu stron umowy. Trudno - jak już wspomniano na wstępie - uwierzyć, że wynajmujący wezmą na siebie w całości skutki umorzenia czynszu.

Jak w tym wszystkim wygląda sytuacja wielkich galerii handlowych? Czy taki przestój w funkcjonowaniu może sprawić, że niektóre z nich upadną?
Przede wszystkim Ustawodawca pozostawił właścicieli i zarządców galerii handlowych bez istotnego wsparcia (poza przepisami tzw. tarczy antykryzysowej, która jednakowoż w większości nie będzie ich dotyczyła), mimo wygaszenia zobowiązania z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy. Należy oczywiście brać pod uwagę, iż podmioty zarządzające galeriami dysponują wystarczającymi środkami pozwalającymi na utrzymanie obiektów, niemniej doprowadzenie de facto do wywłaszczenia wynajmującego jako strony umowy najmu z prawa do uzyskania czynszu, bez prawa do słusznego odszkodowania, ocenić należy jako sprzeczne z Konstytucją RP oraz zasadami prawidłowej legislacji, co może rodzić odpowiedzialność Skarbu Państwa. Jeśli bowiem najemca złoży wynajmującemu ofertę przedłużenia najmu o okres zakazu i dodatkowo 6 miesięcy, to z uwagi na ekwiwalentność świadczeń stron, dotychczasowe warunki najmu w okresie przedłużenia umowy, nie powetują wynajmującym umorzenia czynszu w okresie zakazu. Trudno w możliwości przedłużenia umów najmu dostrzec korzyść po stronie wynajmujących, którymi zresztą nie są tylko galerie handlowe.

Czyli – mimo wszystko – nie należy spodziewać się zamykania większych galerii handlowych?
Kondycja galerii handlowych, których właścicielami są najczęściej fundusze inwestycyjne, a co za tym idzie rentowność ich portfeli, zależeć będzie w największej mierze od długości zakazu działalności oraz dalszego nastawienia konsumentów do oferty galerii. Dwu-trzymiesięczny „lockdown” nie powinien doprowadzić do upadłości, niemniej straty związane z brakiem uzyskiwania zysków m.in. z czynszów najmu, będą odczuwalne, dlatego może pojawiać się presja na wzrost czynszów po ustaniu skutków epidemii. Jeśli doszłoby do masowego odpływu klientów lub długotrwałego zamrożenia działalności handlowej, można spodziewać się wyprzedaży aktywów w postaci dużych obiektów handlowych.

Jak liczna jest grupa najemców, którzy działają nie w wielkich galeriach, ale w mniejszych obiektach? Jaka jest ich sytuacja? Jeśli najemcy nie są dostatecznie wspierani przez rząd, to jakie kroki mogą podejmować, by ratować swoje biznesy i przedsiębiorstwa?
Trudno jest mi odpowiedzieć jak liczna jest ta grupa, nie prowadziłem nigdy badań w tym zakresie, ale z pewnością jest to dużo większa liczba aniżeli najemcy powierzchni w dużych obiektach handlowych, najczęściej prowadząca działalność na mniejszą skalę. Zostali oni w sytuacji bez wyjścia ponieważ ich Specustawa nie obejmuje, mimo iż bardzo wielu podlega ograniczeniom wynikającym z Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii. Tak więc, mimo że Rozporządzenie ich obejmuje, nie mówiąc o skutkach izolacji, ustawodawca w odniesieniu do opłat czynszowych nie przewidział żadnych rozwiązań, poza oczywiście zakazem wypowiadania czynszu oraz umów najmu w okresie do 30.06.2020 r.

Tu rodzi się pytanie, czym różni się zakład fryzjerski wynajmujący lokal np. w Śródmieściu Warszawy od zakładu wynajmującego lokal w jednej z galerii handlowych?
Otóż to. Najemcy lokali poza galeriami handlowymi są w dużo trudniejszej sytuacji i są w rozmowach z wynajmującymi zdani na siebie. W ich sytuacji, zwłaszcza gdy są objęci skutkami ograniczeń wynikających z Rozporządzenia Rady Ministrów, niewątpliwie powinni powoływać się na skutki tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków, domagając się stosownego obniżenia czynszu. Z informacji które do mnie docierają lub wręcz z negocjacji które prowadzę w imieniu klientów wynika, że bardzo wiele tego rodzaju porozumień dochodzi do skutku i to nie rzadko z inicjatywy wynajmujących. Brak dobrowolnego porozumienia z wynajmującym, przy jednoczesnym wystąpieniu skutków znacznego spadku obrotów lub nie uzyskiwania ich wcale, powinien prowadzić najemcę do poszukiwania ochrony na drodze sądowej, w drodze powództwa o ustalenie zmiany umowy najmu lub o jej rozwiązanie.

Uwaga na chińskie telefony

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie