Kupujący zyskują, sprzedający tracą

- Po pierwsze, wskutek polityki kredytowej banków zmniejszył się popyt na mieszkania - wyjaśnia Katarzyna Sasiak, dyrektor ds. inwestycji w Przedsiębiorstwie Budowlanym Górski. - Po drugie - budujący domy wprowadzili promocję świąteczną.

Banki jednak zmieniają swe postępowania i łagodzą warunki udzielania kredytów, więc jest szansa, że zastój w trójmiejskim budownictwie mieszkaniowym za jakiś czas się zmniejszy.
Mniejsze zainteresowanie lokalami panuje też na rynku wtórnym. Ci, których stać na kupno lokalu, wolą nabywać nowe, nieużywane mieszkania.

Zastój panuje też na kartuskim rynku nieruchomości. Po 2-3 tygodniach od wrześniowych decyzji banków, skończyły się transakcje zawierane za pomocą kredytów. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadły z 6,2 do 5,5 tys. zł.

- U nas 90 proc. umów związanych było z kredytami, a od września sprzedajemy nieruchomości niemal wyłącznie za gotówkę - mówi Mieczysław Sowiński, współwłaściciel firmy Alians w Kartuzach.
Na rynku pierwotnym będzie wkrótce sporo ofert, bo część ludzi wycofała się z zakupu mieszkań w budowanych domach wielorodzinnych. Wiele umów nie zrealizowano. Ludzie potracili zdolność kredytową i bank nie udzielił im kredytu na zakup mieszkania czy domu. Banki podwyższyły też wysokość wymaganego wkładu własnego do 20-30 proc., a oprocentowanie kredytów jest mniej korzystne.

Na rynku wtórnym w Kartuzach, gdzie cena za m. kw. kształtuje się w granicach 3-3,5 tys. zł pojawiło się sporo mieszkań, wykupionych od spółdzielni za przysłowiowe złotówki. Tu jest spory obrót lokalami.

Inaczej jest w Tczewie. Na początku roku 41-m mieszkanie na rynku wtórnym kosztowało tu ok.175 tys. zł. Teraz - około 150 tys. zł. To o 15 proc. mniej. Niektóre biura nieruchomości już borykają się z trudnościami. Od 6 miesięcy sprzedają bardzo mało mieszkań. Klienci są zainteresowani głównie wynajmem lokali. - Zastój na rynku jest, ale wynika to z uwarunkowań bankowych, ponieważ trudniej otrzymać kredyt - wyjaśnia Roman Paluszkiewicz z Agencji Nieruchomości w Tczewie.
- Część osób wstrzymuje się ze sprzedażą mieszkań, czekając aż cena wzrośnie. Część nie może kupić, ponieważ nie może otrzymać kredytu. Od przyszłego roku jest ulga mieszkaniowa, na którą klienci czekają. Rynek jest dużo słabszy niż na początku roku. Ceny mieszkań są dużo niższe. Deweloperzy w Tczewie nie przeżywają jednak kryzysu. Jest mniejsza sprzedaż, ale nie ma załamania rynku. Trzeba podkreślić, że i inwestorów też dużo w Tczewie nie ma.

Sami deweloperzy także uspokajają. - Na pewno nie mamy tylu klientów, co kiedyś - przyznaje Agnieszka Lubińska, specjalista ds. sprzedaży z firmy deweloperskiej Schinwelski i Lubiński. - Ale wynika to z obniżonego progu ich zdolności kredytowej. Sprzedaż jest. Kiedyś zawieraliśmy np. pięć umów co tydzień, teraz pięć co miesiąc. Media podają informacje o kryzysie, które wprowadzają chaos.

O tym, że coraz trudniej jest sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym w Tczewie przekonują się mieszkańcy, którzy próbują znaleźć nabywcę bez pośrednictwa biur nieruchomości.
- Od kilku miesięcy usiłujemy sprzedać ok. 90-metrowe mieszkanie z poddaszem na osiedlu Bajkowym, ale bez skutku - żali się młode małżeństwo, które wkrótce planuje przeprowadzkę do własnego domu pod Tczewem.

- Dajemy ogłoszenia w prasie. Od czasu do czasu ktoś zadzwoni, przyjdzie obejrzeć i na tym się kończy. To nie są dobre czasy na sprzedawanie mieszkań...
Ceny nieruchomości spadły w Starogardzie Gd. Właściciele niektórych lokali nie są w stanie ich sprzedać nawet za2600 zł za m kw. Ostatnio np. sprzedano tu 5-letnią kawalerkę w idealnym stanie o pow. 34 m kw., za 120 tys. zł. Latem nie było szans na kupno takiego mieszkania poniżej 150 tys. zł.
- Od dwóch miesięcy córka nie może sprzedać lokalu na Rynku - żali się pan Stanisław, mieszkaniec Starogardu Gd. - Nie ma wielu zainteresowanych.
Jeszcze kilka miesięcy temu za podobne mieszkanie można było żądać o tysiąc złotych więcej na metrze i szybko je sprzedać. Teraz nie jest to już takie łatwe. Przekonał się o tym także pan Waldemar. Ma lokal o powierzchni około 60 m kw., również w okolicach starogardzkiego Rynku. Z odzysku, ale po generalnym remoncie.

- Nabywca musiałby włożyć około 20 tys. zł, by mieszkać tu w dobrych warunkach - mówi nasz rozmówca. - Nie wiem, chyba poczekam ze sprzedażą, bo obawiam się, że nawet cena wyjściowa 2400 zł za metr kw. jest w tej chwili za wysoka.

Mieszkanie od dewelopera, jak też z rynku wtórnego, możemy kupić od ręki w Wejherowie. Jest tylko jedno "ale" - astronomiczne, zdaniem klientów, ceny. Metr kw. mieszkania na rynku wtórnym oscyluje tu w granicach 4500 zł. Właściciele nie godzą się na obniżkę, a klienci czekają na niższe stawki, wierząc zapewnieniom ekspertów z branży budowlanej, którzy przekonują, że ceny spadają i... spadać będą.

W Wejherowie tego spadku na razie nie widać, a drogie mieszkania, gotowe do sprzedaży czekają na właścicieli. Wyjściowa cena nowego lokalu (do negocjacji) to ok. 3400 za m kw. Największy deweloper powiatu wejherowskiego, firma Orlex, obecnie sprzedaje mieszkania w dwóch lokalizacjach. Niedawno zachęcała mieszkańców Wejherowa i Rumi do zakupu swoich mieszkań ulotkami, w których przekonywała potencjalnych nabywców, że: "nas kryzys nie dotyczy".

Ceny nieruchomości spadają za to w Elblągu. Jak twierdzą pytani przez nas właściciele agencji nieruchomości, wygląda na to, że kryzys zażegnano. Ceny poszły w dół, aż do dna i teraz tylko może być lepiej. - Ceny nieruchomości w mieście spadają od 7-8 miesięcy - mówi Jerzy Budrewicz, szef agencji nieruchomości Centrum. - Opinie są podzielone, czy to koniec spadku, czy możemy spodziewać się pogłębienia kryzysu.
Cena metra kw. mieszkania od dewelopera w Elblągu kształtuje się w granicach 4,6-4,7 tys. zł. Na początku tego roku sięgała nawet 5 tys. zł.- Jeśli kilka miesięcy temu mogliśmy nowe mieszkanie sprzedać za 300 tys. zł, teraz cena jest niższa średnio o 40 tys. zł - mówi Budrewicz. - Zastoju w sprzedaży mieszkań nie ma, nie ma też większego zainteresowania na rynku. Powodem jest masowe wycofanie się banków z kredytowania w całości zakupu mieszkań. Szacuje się, że w ten sposób odpadło ok. 30 proc. potencjalnych klientów. Moim zdaniem panuje taki stan wstrzymania. Z rynku płyną informacje, że za kilka miesięcy będzie można kupić mieszkanie jeszcze taniej. Nie wiem jednak, skąd media czerpią takie informacje.

Mieszkania potaniały też w Słupsku, ale poważnego kryzysu na rynku nieruchomości nie widać. Są wolne mieszkania, ale też nie ma wyraźnego spadku w obrocie nimi. - Ceny mieszkań spadają, choć nie są to spadki drastyczne - mówi Andrzej Wasilewski z Biura Nieruchomości Remid w Słupsku. - Jest to spowodowane głównie trudnościami w uzyskaniu kredytów na mieszkania.
Mimo, że ceny spadają, jest to spadek maksymalnie o 5-15 proc. ceny, czyli od 500 do 1000 zł na m kw. w zależności od wielkości mieszkania.

- Ciężko sprzedają się domy i duże mieszkania - wyjaśnia Mirosław Chumek ze słupskiego biura nieruchomości Delta. - Banki nie chcą udzielać tak dużych kredytów, także w tej kategorii nieruchomości zastój jest widoczny. Ale na przykład na małe 1-2-pokojowe mieszkanie trzeba w Słupsku czekać, bo sprzedają się od ręki. Na naszym lokalnym rynku nie odczuwamy spadku takiego jak na przykład w Warszawie. Prognozujemy, że do połowy przyszłego roku ceny mogą jeszcze nieznacznie spaść, ale już w połowie roku powinny się ustabilizować. Nie jest to jednak zjawisko niepokojące.

Bez większych zmian pozostają ceny mieszkań na malborskim rynku wtórnym.
- Co prawda, jest minimalna tendencja do spadku, a generowane jest to głównie przez sytuację, gdy właściciel chce sprzedać mieszkanie na teraz, w ekspresowym tempie - mówi Tadeusz Nowakowski z jednego z malborskich biur nieruchomości. - Kryzys Malborka jeszcze tak bardzo nie dotknął.
Tutaj można kupić mieszkanie za stawkę od 3 do 4 tys. zł za metr kwadratowy.
- Ceny uzależnione są od standardów mieszkania, jego lokalizacji, czy chociażby od tego, na którym piętrze się znajduje - dodaje Tadeusz Nowakowski.
Oferty dotyczące sprzedaży mieszkań wpływają do biur nieruchomości, jednak brakuje reakcji z drugiej strony, czyli od potencjalnych nabywców. Tak jak wszędzie, jest to spowodowane nowymi zasadami przyznawania kredytów mieszkaniowych.

Co dalej? Wszystko wskazuje na to, że teraz deweloperzy będą musieli powalczyć o klienta, przyciągnąć go różnorodnością ofert. W ostatnich czasach ludzie zrobili się wygodni, chcą wejść niemal do umeblowanego mieszkania, być może właśnie w tym firmy deweloperskie powinny upatrywać swoich szans na zdobycie klientów?

Nowa ulga
Od 1 stycznia 2009 r. wchodzi w życie nowa ulga mieszkaniowa. By nie płacić podatku od sprzedaży lub kupna nieruchomości, należy cały przychód przeznaczyć na cele mieszkaniowe, czyli np. na zakup mieszkania, budynku mieszkalnego czy gruntu budowlanego lub spłatę kredytu mieszkaniowego. Warunkiem jest wykorzystanie tych pieniędzy w ciągu dwóch lat. Jeśli np. kupimy w 2009 r. mieszkanie za 200 tys. zł, ale sprzedamy je za 500 tys. zł, to przychód, czyli 500 tys. zł musimy wydać w ciągu dwóch lat, czyli do końca 2011 r. Zostanie przygotowane specjalne zeznanie podatkowe PIT 38, w którym złożymy oświadczenie. Jeżeli jednak nie wydamy tej kwoty, wtedy po korekcie zeznania, będziemy musieli zapłacić podatek oraz odsetki.
Trudniej o kredyt hipoteczny
Na małą liczbę transakcji kupna-sprzedaży mieszkań na Pomorzu i w całej Polce ma wpływ przede wszystkim jeden główny czynnik - banki bardzo zaostrzyły wymagania stawiane przyszłym kredytobiorcom. Bo nawet gdybyśmy byli skłonni kupić na przykład 15-letnie mieszkanie spółdzielcze w Wejherowie za 4500 zł za metr kwadratowy, to bez solidnej gotówki nie mamy nad czym się zastanawiać. Bez 20-30 proc. wkładu własnego możemy o kredycie hipotecznym jedynie pomarzyć. Czyli przy przeciętnej cenie 200 tys. zł za mieszkanie musimy wyłożyć w gotówce około 60 tys. zł. To diametralna zmiana, bo jeszcze kilka miesięcy wcześniej banki kredytowały nawet 110 procent zakupu nieruchomości. Na szczęście dla sprzedających i kupujących banki trochę poluźniają politykę kredytową. Jeszcze przed świętami Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe
o 0,75 pkt proc. Zdaniem specjalistów to jednak za mało.

Deweloperzy bankrutują
Deweloperzy w całym kraju odczuwają skutki kryzysu finansowego - jedni bardziej, inni mniej. Nie mogąc dostać kredytu z banku, opóźniają płatności generalnym wykonawcom, a ci z kolei nie płacą w terminie podwykonawcom, którymi są zazwyczaj małe firmy. W najgorszej sytuacji są te, które budują głównie z wpłat klientów. Może im zabraknąć środków własnych na dokończenie inwestycji. Do sądów trafiło już ponad 100 wniosków o otwarcie postępowań upadłościowych firm deweloperskich. Zdaniem specjalistów, to dopiero początek nadciągającego kryzysu. Deweloperzy sami sobie nie poradzą, liczą więc na pomoc rządu. Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości skierowała list do premiera Donalda Tuska, w którym proponuje m.in. obniżenie stawki VAT od materiałów i usług budowlanych z 22 do 18 proc. i specjalną, obniżoną stawkę podatku dochodowego od firm zajmujących się budownictwem mieszkaniowym. Ich zdaniem zmiany te mogą powstrzymać falę bankructw.