Kredyty hipoteczne 2018 – czego można się spodziewać, na co uważać

Od 2017 roku obowiązuje wymagany wkład własny w wysokości 20 procent. To oznacza, że kto chce kupić mieszkanie czy dom, musi najpierw uzbierać wspomniane 20 procent wartości danej nieruchomości, żeby móc w banku ubiegać się o kredyt hipoteczny na sfinansowanie jej zakupu.

W 2018 roku wkład własny nie ulegnie już podwyższeniu. – Wymagany wkład własny to z jednej strony ograniczenie dostępności kredytów dla osób, których na nie po prostu nie stać. Z drugiej strony natomiast, taki wymagany wkład własny jest korzystny dla banku, z punktu widzenia jego stabilności finansowej. To oznacza, że bank ma do czynienia z klientami tzw. mniej ryzykownymi – podkreśla Łukasz Piechowiak, prezes Fundacji Krakowskie Przedmieście.

Ekspert kontynuuje: – Od wielu miesięcy na rynku finansowym dostępne są tanie kredyty hipoteczne ze względu na rekordowo niską stopę procentową, która jest jednym ze składników kształtujących ich ceny. Dla porównania: jeszcze w 2008 roku stopa procentowa, ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej, była 4-krotnie wyższa. Obecnie klienci chętnie wnioskują o kredyty mieszkaniowe, a banki równie chętnie ich udzielają. Trzeba jednak uważać, bo tanie kredyty mogą nieść ryzyko. Nie teraz, lecz w niedalekiej przyszłości. Może pojawić się podobna sytuacja, jak z frankowiczami, którzy brali tanie kredyty we frankach szwajcarskich w latach 2007–2009, a potem, gdy kurs franka gwałtownie wzrósł, popadli w kolosalne długi, bo nie byli w stanie płacić rat. Teraz może być podobnie, ale z kredytami w złotówkach.

– Mamy rekordowo niską, najniższą w historii, stopę procentową, kształtującą się na poziomie 1,5 procent – mówi dalej Łukasz Piechowiak. – Wiele przesłanek wskazuje za tym, że niebawem dojdzie do podwyżek stopy procentowej, a to spowoduje, że wzrosną raty kredytów. Wzrost stopy procentowej o 50 punktów bazowych przeciętnie powoduje wzrost raty kredytowej o około 30 złotych na każde 100 tys. zł zaciągniętego kredytu.

Eksperci mówią również, że kto chce zainwestować swoje pieniądze, niech lepiej nie wybiera lokat, tylko kupi mieszkanie pod wynajem. – To drugie rozwiązanie bardziej się opłaca i zapewnia większy zysk – tłumaczy Tomasz Michałowski, niezależny ekspert finansowy z Bydgoszczy. – Przeciętna rentowność wynajmu mieszkań może być bowiem nawet 3-krotnie wyższa w porównaniu do oprocentowania na lokatach bankowych.

Zakres stóp zwrotu z wynajmu osiąga, zależnie m.in. od lokalizacji mieszkania oraz jego standardu, przykładowo wartość 4,5 procent, niekiedy nawet 6 procent. Tymczasem lokaty są przeważnie oprocentowane na 2, najwyżej 4 procent.

Chociaż to 2017 rok jest wyjątkowy, jeśli chodzi o niskie ceny kredytów hipotecznych, to o tym, że bardziej opłaca się inwestować w zakup mieszkania specjalnie na wynajem, niż odkładać oszczędności na lokaty czy kupować obligacje, było wiadomo już w 2013 roku. – W dalszym ciągu mamy do czynienia ze spadającym oprocentowaniem lokat, malejącą inflacją, a co za tym idzie, słabnącą atrakcyjnością obligacji – mówiła wówczas Agnieszka Grotkowska z Domiporta.pl. – Te elementy, w połączeniu z lekkim odbiciem cen transakcyjnych, jakie obserwujemy w zasadzie od początku 2013 roku, sprawiają, że wynajem, mimo, że bardzo stabilny i utrzymujący się na prawie niezmiennym poziomie, staje się coraz bardziej atrakcyjny i opłacalny w stosunku do innych form lokowania kapitału. Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że banki tną oprocentowanie oferowanych przez siebie depozytów. Średnia rentowność netto rocznych lokat w aktualnej ofercie to nieco ponad 2 procent, czyli niemal o połowę mniej niż wskaźnik średniej oczekiwanej rentowności wynajmu.

Minęły 4 lata, a na rynku inwestycji wiele się nie zmieniło – nadal lepsze rozwiązanie stanowi zakup mieszkania na wynajem niż odkładanie pieniędzy na lokatę.