Nasza Loteria - pasek na kartach artykułów

Konkurencja własna

Alicja Charzyńska
- Budujemy to, co sprzedaliśmy na rynkowej górce. Ale mniejsi deweloperzy, którzy nie sprzedali w czasach wzrostu, a ruszyli z budowami, mogą przy takiej podaży mieć kłopoty - powiedział niedawno Jerzy Zdrzałka, prezes działającej również w Trójmieście firmy deweloperskiej JW Construction. - Zwłaszcza przy obserwowanym od kilku miesięcy wysypie mieszkań spekulacyjnych - dodaje.

- Mieszkania spekulacyjne stanowią dziś rzeczywistą konkurencję dla deweloperów, absorbując część popytu, który mógłby przypaść na rynek pierwotny. Lokale oferowane są przez nabywców, którzy kupili je nie po to, aby w nich zamieszkać lub je wynająć, ale po to, żeby je odsprzedać z zyskiem, jako nigdy wcześniej niezamieszkane - mówi Kazimierz Kirejszyk, prezes firmy Reas.

Jaka jest skala zjawiska? Deweloperzy przyznają, że w niektórych lokalizacjach nawet połowa mieszkań kupowana była jako inwestycja. Teraz lokale te wracają na rynek. Przy i tak słabym popycie są dodatkową konkurencją dla firm. Czy należy je zaliczać do podaży z rynku wtórnego czy pierwotnego?
Z jednej strony większość mieszkań, oferowanych przez inwestorów, ma cechy podobne do oferty deweloperów, czyli rynku pierwotnego. Są to mieszkania, w których nikt nigdy nie mieszkał, w końcowej fazie budowy lub niedawno oddane do użytku, z reguły oferowane w standardzie dewelo- perskim, a więc bez końcowego wykończenia (bez podłóg, okładzin ścian, urządzeń sanitarnych, mebli wbudowanych, często także bez drzwi wewnętrznych) - choć zdarzają się również mieszkania wykończone, i to w bardzo wysokim standardzie.

Z drugiej jednak strony trudno po prostu doliczać takie lokale do puli mieszkań oferowanych przez deweloperów - w końcu deweloperzy czy też spółdzielnie mieszkaniowe już raz je sprzedały. Z tego punktu widzenia takie lokale wydają się przynależeć raczej do rynku wtórnego.

Mieszkania "spekulacyjne" stanowią w tej sytuacji rzeczywistą konkurencję dla deweloperów i absorbują część popytu, który w innym wypadku przypadłby na rynek pierwotny. Ponieważ w ofercie deweloperów nadal niewiele jest lokali w całkowicie zakończonych inwestycjach, istotną zaletę mieszkań "spekulacyjnych" stanowi możliwość szybkiego wprowadzenia się do kupionego lokalu.

Z punktu widzenia potencjalnego nabywcy warto zatem przyjrzeć się tym ofertom, można bowiem wśród nich wyłowić prawdziwe rarytasy. Ale wiele z nich stanowi towar "drugiej świeżości" - trzeba więc wykazać czujność.

Analitycy REAS podjęli próbę oszacowania skali zjawiska w najważniejszych polskich miastach na podstawie liczby ofert.

W Warszawie na koniec maja 2008 w ofercie znajdowało się około 4 tysięcy mieszkań oddanych w latach 2006-2007. Można zakładać, że były to lokale nigdy niezasiedlone. Na rynku wtórnym obrotowi podlegają jednak nie tylko lokale gotowe do zamieszkania, ale również te, które są jeszcze w trakcie budowy. Takich ofert jest dziś prawie 3,5 tysiąca.

Według szacunków REAS, w zasadzie wszystkie lokale planowane do odsprzedaży z puli oddanych do użytku w latach 2006-2007 - są w ofercie lub już zmieniły właścicieli. Natomiast skala zakupów spekulacyjnych w grupie lokali, których ukończenie planowane jest na lata 2008-2010, jest na pewno większa - można je szacować łącznie na ok. 10 tys. mieszkań. Oznacza to, że jeszcze około 6,5 tysiąca może w najbliższych kilku latach sukcesywnie pojawić się na rynku.

Czy w skali rynku warszawskiego jest to dużo? Liczbę mieszkań znajdujących się w ofercie na rynku pierwotnym (w biurach sprzedaży firm deweloperskich ) można szacować dziś na ok. 15 tysięcy. Jeśli zestawić tę liczbę z ok. 7,5 tysiąca "mieszkań spekulacyjnych", które znajdują się już w sprzedaży, widać, że stanowią one około 50 proc. oferty z rynku pierwotnego!

Wpływ tych lokali na sytuację na rynku pierwotnym jest o wiele większy niż na rynek wtórny. Działają one stabilizująco na ceny, przeciwdziałając ich wzrostowi, a w mniejszym stopniu - także spadkowi. Inwestorzy utrzymują bowiem dość wysokie ceny ofertowe i raczej są skłonni dłużej poczekać na kupującego czy nawet wycofać ofertę z rynku, niż wyraźnie obniżyć cenę - mówi Kazimierz Kirejczyk.
Potwierdzają to pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których zdaniem część osób wystawiających oferty sprawia wrażenie, jakby niekoniecznie chcieli sprzedać swoje lokale: proponowane przez nich ceny wydają się nierealistycznie wysokie. Niektórzy szczerze przyznają - jeśli znajdzie się naiwny kupiec, to sprzedam, a jeśli nie - zaczekam. W ten sposób ich zachowanie sprzyja stabilizacji cen.

W Krakowie liczbę mieszkań spekulacyjnych, które już są albo mogą w najbliższych kilkunastu miesiącach znaleźć się w sprzedaży, można szacować na ok. 3,5 tysiąca.

Trójmiejski "pierwotny rynek wtórny" analitycy firmy REAS oceniają na trzeci w Polsce - według ich obliczeń to około 3 tysięcy lokali. Jednak w opinii trójmiejskich pośredników ta oferta stanowi tylko marginalną część prawdziwego rynku wtórnego. Może dlatego, że mieszkania "spekulacyjne" kupowane były najczęściej w atrakcyjnych, nadmorskich lokalizacjach, a tam ich wartość będzie nadal rosła. Część nabywców traktuje je jako drugi, wakacyjny dom. Perspektywa wynajmowania lokali i zarobku (w sezonie - znacznie wyższego, bo na turystach, przez 10 miesięcy - pewnego, bo na studentach) powstrzymuje od ich sprzedaży.

1,5-2 tys. lokali mają zamiar odsprzedać inwestorzy we Wrocławiu i Poznaniu (to ok. 1/2 rynku pierwotnego).

- Pula mieszkań spekulacyjnych będzie czynnikiem blokującym dalszy wzrost cen w perspektywie kilkunastu miesięcy - twierdzi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Strefa Biznesu: „Wojna cenowa” sklepów. Ile sklepy na tym zarabiają?

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na dziennikbaltycki.pl Dziennik Bałtycki