Już za czasów rządów Marka Belki, w 2005 roku - przyjęto ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ostro forsowaną przez PiS. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 9 października 2011 roku, ukróciła skokowe podwyżki opłat. Z uwzględnieniem zmian przepisów, dokonanych przez Trybunał Konstytucyjny w 2015 roku - ustawa z 2005 roku obowiązuje do dzisiaj.
Nie przez 99 lat, a za jednym zamachem
Roczna opłata za użytkowanie wieczyste stanowi procent wartości prawa własności do nieruchomości. W przypadku „mieszkaniówki” podstawowa stawka to 1 proc. wartości, co wydaje się sprawiedliwe, albowiem własność wieczystą uzyskujemy na 99 lat. W przypadku działalności turystycznej opłata roczna to 2 proc., a w przypadku pozostałych nieruchomości - w tym wykorzystywanych na cele komercyjne - aż 3 proc. wartości.
W tej ostatniej grupie mieszczą się również wolno stojące garaże (a więc te, które nie są integralną częścią budynku mieszkaniowego i mają odrębną księgę wieczystą). To wcale nie jest kwestia marginalna, a jeden z powodów wielkiej walki z prawem użytkowania wieczystego!
Przeczytaj także: Miliony Polaków staną się właścicielami gruntów pod mieszkaniami. Koniec wieczystego użytkowania
Wszystko bowiem przez lata funkcjonowało bez zakłóceń, dopóki stawki opłat były groszowe, co często nie miało żadnego związku z wartością gruntu. Kiedy jednak gminy zaczęły aktualizować wyceny poszczególnych działek - opłaty w wielu przypadkach wzrosły drastycznie. Miały temu przeciwdziałać właśnie wspomniane nowelizacje ustaw i przewidziana w nich zamiana użytkowania wieczystego w pełną własność.
Znacząca różnica między „możesz” a „musisz”
Uzyskanie pełnego prawa własności jest więc możliwe od lat, na podobnych zasadach, jak proponowane obecnie przez PiS. Trzeba za nie zapłacić. I - paradoksalnie - może się okazać, że ta opłata na dotychczasowych warunkach byłaby czasami korzystniejsza niż proponowane w projekcie ustawy 20 stawek rocznych. Zwłaszcza że i teraz możliwa jest ratalna spłata należności za przekształcenie (nisko oprocentowana), a wspólnoty mieszkaniowe mogą w wielu miastach liczyć na bonifikaty.
Obecnie opłata za przekształcenie jest różnicą pomiędzy aktualną wartością prawa własności do gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność, a im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. Ponieważ mamy dowolność - w wielu przypadkach zainteresowani nie decydują się na zmianę, właśnie ze względów finansowych, chociaż w ten sposób ponoszą ryzyko zwiększenia opłat w miarę aktualizowania wartości gruntów.
Aktualizacja wartości działek jest w interesie samorządów zainteresowanych podnoszeniem dochodów. Jednak w większości gmin nie do utrzymania jest 3-letni cykl sporządzania kolejnych wycen, choćby ze względów finansowych. Gdyby jednak ustawa została przegłosowana - należy się liczyć z tym, że władze samorządowe zrobią wszystko, by jak najwięcej wycen zaktualizować, bo to będzie ostatnia okazja, by nieruchomości przyniosły dochód. Może się to okazać dla nabywców prawa własności kosztowne: działki pod budownictwo mieszkaniowe osiągają obecnie w dużych miastach zawrotne ceny, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. A to ma kluczowe znaczenie.
- Przy określaniu wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy uwzględnia ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze - mówi Henryk Jankowski, rzeczoznawca majątkowy z Gdańska.
Gdy ustawa przejdzie - właściciele wielu mieszkań nie będą już mieli wyboru, czy chcą nabyć prawo własności do gruntów, na których one stoją: będą je musieli (drogo) wykupić. A przywilej uzyskania bonifikaty za wniesienie opłaty jednorazowo będzie dostępny tylko majętnym, nie zaś przeciętnym Kowalskim.
Użytkowanie wieczyste: zniknie czy zostanie?
O tym systemie prawnym mówi się jako o wzorowanym na rozwiązaniach sowieckich, że zacytuję najczęściej stosowaną terminologię. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że ustanowiona ustawą z dnia 14 lipca 1961 roku instytucja własności wieczystej ma na gruncie prawa nie tylko przeciwników.
Już w 25 lat po jej wprowadzeniu prof. Jerzy Ignatowicz dokonał gruntownej analizy funkcjonowania tego systemu. Przypomniał, że nie narodził się on w próżni, lecz zastąpił inne, pokrewne formy korzystania z nieruchomości państwowych lub gminnych np. własność czasową, które z systemem sowieckim nie miały nic wspólnego. Bo chociaż użytkowanie wieczyste występuje tylko w polskim systemie prawnym - „w innych systemach prawnych występują prawa pokrewne czy nawet zbliżone do użytkowania wieczystego, które podobnie (...) dają uprawnionemu jedynie ułomny tytuł do nieruchomości, np. dzierżawa wieczysta, dzierżawa w celu zabudowy w prawie francuskim czy dziedziczne prawo zabudowy w prawie niemieckim. Nie można więc traktować użytkowania wieczystego jedynie jako reliktu epoki realnego socjalizmu i z tego powodu skazywać tego prawa na likwidację”. (Zdzisław Gawlik, Roczniki KUL, 2013).
Jeżeli proponowane zmiany będą dotyczyły gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe - to użytkowanie wieczyste nadal w polskim systemie prawnym pozostanie! Według ustawy z 2005 r. - obowiązują ograniczenia co do osób (fizycznych i prawnych), które mogą się o przekształcenie ubiegać. Prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego nie dotyczy np. Polskiego Związku Działkowców, a prawie dwa miliony działkowiczów marzy o uzyskaniu prawa własności do ogródków, położonych często w atrakcyjnych dzielnicach (np. Brzeźno, Jasień w Gdańsku). Z kolei samorządy bronią prawa do stanowienia o przyszłości tych terenów, bo to w wielu przypadkach rezerwy pod inwestycje infrastrukturalne.
Najnowszy przykład: trasa Nowej Bulońskiej przebiega m.in. po terenach wywłaszczonych ogródków, rezerwę pod Nową Politechniczną stanowią w dużej części tereny zajęte przez ogródki działkowe. Oddanie ich na własność nie zmieniłoby tras komunikacyjnych (bo możliwe byłyby wywłaszczenia na mocy specustawy drogowej), ale zwielokrotniłoby koszty takich inwestycji.
Poza tym na gruntach Skarbu Państwa i gmin, oddanych w użytkowanie wieczyste, stoją również obiekty firm, w tym sprywatyzowanych. A ich uwłaszczenie to już zupełnie inna bajka...
Koniec wieczystego użytkowania? O co walczą gminy?
Chociaż maleje powierzchnia gruntów przekazywanych w użytkowanie wieczyste (2005 r. - 93 tys. ha, 2011 r. - 81,4 tys. ha), rosną wpływy z tytułu opłat, w wyniku przeszacowania gruntów. W Gdańsku wpływy z opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, należących do gminy, w 2017 roku wyniosły prawie 36,6 mln zł. To stałe źródło dochodów, ale czy od niego zależy stan miejskiej kasy? We wspomnianym 2017 roku dochody Gdańska wyniosły 2,8 mld zł, w tym roku mają przekroczyć 3 mld. Tak więc udział wpływów z opłat za użytkowanie wieczyste to 1,31 proc. budżetu miasta.
Natomiast zachowanie prawa do gruntu daje samorządom kontrolę nad tym, co się na nich dzieje, chociaż z tego prawa samorządy korzystają sporadycznie i w przypadkach ekstremalnych.
POLECAMY NA STREFIE BIZNESU:
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Dołącz do nas na X!
Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
