Jaka jest przyszłość rynku najmu mieszkań? Kto zarobi, kto straci? Kryzys mocno pokrzyżował plany pracującym w tej branży

Klasyczny mieszkaniowy najem, który znany jest od dekad, wydaje się obecnie rynkiem, który cały ten kryzys przyjmie najmniej dotkliwie. Jednak problemem może być nadciągająca fala nieruchomości, których właściciele będą chcieli wrócić z wynajmu na doby do modelu długoterminowego. Te rozterki na pewno odbiją się ostatecznie na kondycji tego ostatniego segmentu rynku nieruchomości.

Czekać na turystów czy szukać najemców od zaraz?

Sezon wakacyjny się rozpoczął, ale właściwie trudno prognozować, jaki będzie. Bo z jednej strony sypią się zapytania o noclegi, z drugiej – informacje o nowych źródłach zakażeń koronawirusem. Te ostatnie mogą jeszcze zmienić decyzje urlopowiczów. Mimo to spora grupa osób, które wynajmują lokale turystom, żyje jeszcze nadzieją, że sytuacja powoli zacznie wracać do normy.

Pesymiści twierdzą, że - wbrew oficjalnym zapewnieniom polityków - kryzys wcale jeszcze nie minął. W miarę rozprzestrzeniania się wirusa w Polsce i na świecie, a wraz z nim postępującej coraz głębszej recesji gospodarczej, właściciele apartamentów, które sprofilowane są na krótkoterminowy najem, mogą zwątpić w przyszłość tego biznesu.

Będą więc próbowali masowo przestawić się na długoterminowy wynajem. W międzyczasie do wynajmu trafią też mieszkania kupowane w ostatnich miesiącach (od deweloperów, lub tzw. flipy, czyli nieruchomości kupowane na rynku wtórnym i przygotowywane typowo pod najem). A warto przypomnieć, że blisko 50 proc. z nich (według danych NBP) kupowana była w celach inwestycyjnych. Dlatego w chwili obecnej każdy tydzień obniża szanse w miarę płynnego przejścia na model najmu długoterminowego.

Szturm na rynek najmu długoterminowego

Najprawdopodobniej klasycznie wynajmowane mieszkania (do celów stałych pobytów) wyjdą najbardziej obronną ręką z całego kryzysu. Już dzisiaj widać w biurach pośrednictwa próby ucieczki od kredytów. Osoby, które straciły pracę, w wielu przypadkach sprzedają niedawno kupione mieszkania w obawie przed spadkiem ich wartości. Chcą spłacić zobowiązania i wynająć coś lub nawet wrócić pod rodzicielski dach.

Otwarte pozostaje pytanie, na ile mocno fala tsunami z wynajmu krótkoterminowego uderzy w mieszkaniówkę? I na ile dotknie nas kryzys gospodarczy?

Jeśli mocno (ludzie będą tracić pracę), to czynsze i ceny nieruchomości również będą musiały pójść w dół. Jaka będzie skala potencjalnego dopływu mieszkań na rynek najmu długoterminowego? Dokładnie nie da się określić, bowiem nie ma danych pokazujących skalę zjawiska w Polsce. Jak wynika z ostatniego raportu opracowanego przez InwestycjewKurortach.pl „Condohotele i aparthotele w dużych miastach” liczba mieszkań funkcjonujących na doby sięgała kilku tysięcy w każdym z największych polskich miast - od ponad 7 tys. w Warszawie, do blisko 1,5 tys. w Poznaniu. Trójmiasto mieściło się mniej więcej na środku tej skali.

Wciąż popularne nieruchomości w kurortach nadmorskich

Wiele zależy w tym przypadku od lokalizacji nieruchomości. W Warszawie spora część wynajmowanych w systemie krótkoterminowym lokali służyła potrzebom biznesowym: korzystali z nich uczestnicy konferencji, szkoleń, spotkań. Dzisiaj ta część działalności biznesowej odbywa się prawie wyłącznie wirtualnie, dlatego popyt na noclegi spadł drastycznie. W mniejszym stopniu dotyczy to pozostałych aglomeracji, ale i tam będzie ten odpływ z rynku najmu krótkoterminowego odczuwalny. W przypadku tego sektora wydaje się, że najmniejsze straty ponieść mogą nieruchomości w typowych kurortach i miejscowościach nadmorskich. Tam, w odróżnieniu od rejonów górskich, rynek i tak w dużej mierze miał charakter sezonowy. Obecna sytuacja niewiele w nim zmieni. Wszystko wskazuje na to, że Polacy zostaną na wakacje w kraju. Kluczowe więc będzie pytanie, czy będzie ich stać na wakacyjne wyjazdy.

Condohotele. Ryzykowna inwestycja?

Kilka miesięcy temu (wrzesień 2019) Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta oraz Komisja Nadzoru Finansowego wydały ostrzeżenie dotyczące ryzyk inwestowania w condohotele. Wprawdzie tym razem w porę ostrzeżono inwestorów, tyle że nie wszyscy z tego ostrzeżenia skorzystali. Tymczasem wiele wskazuje na to, że właśnie ten sektor rynku odczuje najbardziej dotkliwie konsekwencje spowolnienia gospodarki i hibernacji turystyki.

Co dalej z gwarantowanymi w umowach zyskami właścicieli pokoi w condohotelach? Na ile realne okazały się te gwarancje - deweloperów i pośredników? Może trzeba już raczej liczyć straty?

Zdaniem analityków to najbardziej zagrożony recesją segment rynku nieruchomości, który - jak słusznie ostrzegali w swoich wyjaśnieniach finansiści i UOKiK - może okazać się pułapką dla inwestorów.
- Nikt nie ma odpowiedzi na pytanie, co stanie się z zyskami właścicieli lokali w condohotelach: ani deweloperzy, ani operatorzy, ani nawet prawnicy. Co więcej, w zasadzie obu stronom - tym zarabiającym i tym wypłacającym zyski - jak nigdy dotąd najbardziej potrzebna teraz będzie platforma wzajemnego zrozumienia - komentuje sytuację Marlena Kosiura z portalu InwestycjewKurortach.pl. - By wyjść z kryzysu możliwie najmniej poturbowanym, konieczny jest model win-win. Szukanie takiego sposobu, by każdy poczuł się wygrany. No, może nie wygrany, ale zadowolony z rozwiązania mimo dramatycznej sytuacji, w której się znaleźliśmy.
Niezależnie od rozwoju sytuacji już dziś wiadomo, że konieczne będzie renegocjowanie stawek zysków, jakie wypłacane (i gwarantowane w umowach) były właścicielom lokali condo.
- Nie ma w tym nic nowego. Takie działania już były realizowane przed wybuchem pandemii koronawirusa - komentuje Marlena Kosiura. - Wiele umów na lokale condo, które zawierane były lata temu z wysokością wypłat na poziomie ok. 7-8 proc. rocznie (liczone od wartości zakupionego lokalu), było negocjowanych na nowo, a prognozowaną stopę zysku obniżano do poziomu 5-6 proc.

Nie znamy skali kryzysu

Wszyscy mają świadomość, że trudna, a czasami nawet tragiczna sytuacja, w jakiej znalazły się różne branże, w tym m.in. hotele, zmusi deweloperów i operatorów do rozmów z właścicielami i wspólnego wypracowania nowego modelu wypłaty zysków. Skala kryzysu - nie tylko w branży hotelarskiej - jest na razie bardzo trudna do oszacowania.

Niestety, epidemia stanie się doskonałym pretekstem do usprawiedliwienia tych biznesów, które od samego początku były mało profesjonalne i wiarygodne. Spora część nowych condohoteli to obiekty, które nie mają szansy na wypłatę reklamowanych zysków.

Mówiąc kolokwialnie: nawet niewiarygodnym firmom się upiecze. Zarobiły na marży deweloperskiej przy sprzedaży lokali (a na rynku condo jest to od ok. 15 do 35 proc.) i obiecały zyski, które były nierealne, a teraz i tak nie będą musiały tych obietnic spełnić - kwituje Marlena Kosiura, InwestycjewKurortach.pl.