Gwarancje bankowe. Droższy kredyt, wyższe raty, ale szybciej własne mieszkanie. Jak długo oszczędzamy na wkład własny? Kilkanaście lat!

Z przedstawionych propozycji dla budownictwa mieszkaniowego największe cięgi zebrał pomysł budowy domów bez pozwolenia. Rzecz w tym, że chyba rzucone hasło nie zostało należycie doprecyzowane przez przygotowujące poszczególne prezentacje zespoły robocze. W efekcie zamieszanie wokół idei domów „bez pozwolenia” przykryło pozostałe propozycje, w tym gwarancje bankowe. A to one mogą naprawdę pomóc Kowalskim.

Tymczasem najbardziej realne i pomocne dla młodych mogą być gwarancje bankowe, umożliwiające skrócenie czasu dochodzenia do własnego mieszkania. Wspomniane już gwarancje rządowe zapewniają bowiem szybszy dostęp do kredytów hipotecznych tym, którzy rozpoczęli pierwszą pracę i już mają dochody, ale jeszcze nie mają oszczędności.

Fakt, od razu trzeba założyć, że nie będą to kredyty „łatwe”, a na pewno będą droższe, bo - dla banków - obarczone większym ryzykiem. Jednak tym, którzy się na takie warunki zgodzą, mogą znacznie skrócić czas dochodzenia do własnego mieszkania.
Jedno trzeba powiedzieć jasno: gwarancja to nie gotówka.

Trzeba jednak jasno sprecyzować z góry dwie kwestię: gwarancja to nie gotówka, którą beneficjent programu dostanie do ręki. Dlatego kupujący zapłaci za mieszkanie 100 proc. jego wartości, powiększone naturalnie o kredytowe odsetki. Wyższe, niż w przypadku kredytu z 20-procentowym, a nawet 10-procentowym wkładem. Jak będzie więc ten mechanizm funkcjonował w praktyce?

Obecnie, gdy chcemy kupić na kredyt mieszkanie warte 300 tys. zł. bank wymaga 20-proc. wkładu własnego (60 tys. zł.). Tyle musimy zapłacić z własnej kieszeni sprzedającemu, a dopiero resztę bank nam pożyczy. Jeżeli nie mamy takiej kwoty - nie ma o czym mówić, mieszkania nie kupimy, niezależnie od osiąganych dochodów czy zdolności kredytowej, bo nie spełniamy wymagań. System gwarancji kredytowych ma właśnie w takiej sytuacji pomóc.

Jeżeli będziemy mieli stałe dochody, zdolność kredytową i będziemy pod każdym innym względem wiarygodnym klientem (banki dalej będą musiały to sprawdzać) państwo wystąpi w banku w roli takiego „żyranta”.

Dotychczas oszczędności były niezbędne, by starać się o kredyt w bankach, które wymagały 10, a nawet 20 proc. wartości nieruchomości. Gwarancje zastąpiłyby gotówkę.

- To rozwiązanie lepsze niż trenowane przed laty rządowe dopłaty. Dzięki niemu Polacy, którzy mają odpowiednie dochody, będą mogli kupić własne mieszkanie znacznie wcześniej niż dotychczas - twierdzi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. - Z zapowiedzi wynika, że osobom w wieku do 40 lat rząd udzielać będzie gwarancji do zakupu nieruchomości na kredyt (do 100 tys. zł.), do maksymalnie 40 proc. jej ceny.

Z raportu Gethome wynika natomiast, że ponad 44 proc. młodych, samodzielnych Polaków, nadal mieszka z rodzicami (lub wynajmuje mieszkania czy pokoje). Dla nich szansa przeprowadzenia się na swoje kilka, a nawet kilkanaście lat wcześniej jest niezwykle istotna.

Tyle bowiem - wg szacunków HRE Investments - może trwać oszczędzanie na wkład własny do kredytu na 45-metrowe mieszkanie. Z przeprowadzonej analizy wynika, że najdłużej musiałaby oszczędzać pracująca para mieszkająca w Gdyni, jeżeli przez ten czas chcą w miarę normalnie żyć. Przeprowadzający analizę założyli, że oznacza to m.in. wynajęcie mieszkania z jedną sypialnią poza centrum.

Do kosztów utrzymania zaliczono wydatki na jedzenie, transport publiczny, bardzo rzadkie korzystanie z taksówek oraz luksusy - rzadkie wypady do restauracji, kina czy na kawę. Trzeba będzie również ograniczyć koszty odnawiania garderoby. Doliczono za to wydatki na dwa tanie tygodniowe wyjazdy wakacyjne.

Czas gromadzenia oszczędności na wkład własny, wymagany przez banki przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na mieszkanie, zależy w dużej mierze od miejsca zamieszkania. Niestety, w Trójmieście ten proces trwa najdłużej, mimo stosunkowo dobrych (w skali kraju) zarobków. Aglomeracja należy do czołówki cenowej: Gdańsk ustępuje tylko Warszawie, Gdynia znajduje się na 4-5 miejscu, a Sopot jest w innej lidze, konkuruje tylko z Zakopanem...

Okazuje się, ze nie tylko w Gdańsku młodzi, zdani na własne siły, musieliby oszczędzać na wkład bardzo długo. Przy takich rygorach, dotyczących kosztów życia, modelowa para gdynian, zarabiających wspólnie „na rękę” ok. 6 tys. zł musiałaby dzisiaj oszczędzać na wkład własny... prawie 16 lat. Mówimy tutaj o wkładzie w wysokości 20 proc., bo można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że to jedyna możliwość.

Gdyby żyli bardzo skromnie? Z listy wydatków wykreślamy samodzielne mieszkanie (będzie ich stać tylko na pokój w wynajmowanym wspólnie z innymi), rezygnują z taksówek i jadania poza domem. W takim przypadku okres oszczędzania na wkład własny skróciłby się do nieco ponad 4 lat. Dodatkowo para mogłaby postanowić, że zakupu dokonają wcześniej - o ile skorzystaliby z oferty banku oferującego kredyty z 10-proc. wkładem własnym. Trzeba od razu dodać, że taki kredyt byłby zapewne droższy.

Mieszkańcy całego Trójmiasta są pod tym względem na najgorszej pozycji w skali całego kraju! Bartosz Turek policzył bowiem również czas oszczędzania na wkład własny dla trzech najdroższych (pod względem cen mkw. mieszkania) miast w Polsce, bazując na danych Numbeo.pl.

• Para mieszkająca i pracująca w Warszawie zarabia przeciętnie na rękę około 8,9 tys. zł. Koszty skromnego życia (wydatki na jedzenie, transport, koszt najmu skromnego mieszkania, ale też wydatki związane z rekreacją, odpoczynkiem i czasem wolnym) portal szacuje obecnie na prawie 7 tys. zł/mies. Jak z tego wynika para może zaoszczędzić 1,9 tys. zł, a więc zbieranie wkładu własnego do kredytu na mieszkanie 50 m kw. (cena - 500 tys. zł) trwałoby ponad 2 lata (10 proc.) i ponad 4 lata, gdyby bank wymagał 20 proc. wkładu.
• W Krakowie miesięczne koszty skromnego życia statystycznej pary portal Numbeo szacuje na prawie 6,2 tys. zł. ok.7 tys. zł - daje to szanse odłożenia 800 zł. miesięcznie. Pod Wawelem, wg. danych NBP, 50-metrowe mieszkanie można kupić średnio za 400 tys. zł. Oznacza to, że zbieranie 10-proc. wkładu trwałoby ponad 4 lata i ponad 8 lat przy 20-proc. Wkładzie .
• Średnie zarobki mieszkającej w Gdańsku i pracującej pary Numbeo szacuje przeciętnie na 7 tys. zł, a koszty relatywnie skromnego utrzymania w skali miesiąca (przy wynajmie mieszkania poza centrum) na ok. 6,8 tys. zł. W portfelu zostanie im więc 200 zł. To w praktyce oznacza, że para musiałaby albo jeszcze bardziej zacisnąć pasa i np. zamieszkać w pokoju, a nie samodzielnym mieszkaniu, albo wolny czas przeznaczyć na dodatkową pracę zarobkową, aby w jakimś sensownym czasie zebrać pieniądze na wkład własny - komentuje analityk.

W Gdańsku średnia transakcyjna cena używanego mieszkania wynosi bowiem wg. NBP prawie 8,9 tys. zł. To znaczy, że mieszkanie o pow. 50 m kw. kosztowałoby 445 tys. zł. Minimalny wymagany dziś wkład to 10 proc., czyli 44,5 tys. zł, natomiast część banków przyjmuje tylko wnioski od osób z 20-proc. wkładem własnym, czyli w tym przypadku z 89 tys. w kieszeni.
Jak widać w takiej sytuacji wprowadzenie państwowych gwarancji mogłoby być dla przykładowej pary błogosławieństwem. Przy dzisiejszych kosztach najmu nadal są one co najmniej równe wysokości raty, jaką kupując mieszkanie musieliby płacić Kowalscy.

Jest to więc rozwiązanie, na którym skorzystać powinny przede wszystkim osoby młode, które wybierają na miejsce do życia miasto inne niż rodzinne (słoiki, no cóż, nie bójmy się tego określenia) lub warunki domowe nie pozwalają im mieszkać z rodzicami, by odkładać na wkład własny), nawet gdy pracują w mieście rodzinnym.

W takiej sytuacji młodzi nie są w stanie zgromadzić wystarczającego wkładu własnego w rozsądnym czasie. Często więc, pomimo solidnych zarobków, nie mogą mieszkania kupić i są zmuszeni do najmu samodzielnego lokum. Jeżeli nie stać ich na samodzielne mieszkanie - decydują się na pokój we wspólnym. Kółko się zamyka…

Najważniejszym atutem gwarancji jest więc fakt, że skraca ona drogę do własnego mieszkania. Trzeba jeszcze pamiętać, że podane kwoty nie uwzględniają kosztu wykończenia lub wyremontowaniem kupionego lokalu ani kosztów związanych z przeprowadzeniem transakcji.

- Trzeba mieć świadomość, że system gwarancji powinien okazać się kilka lub nawet kilkanaście razy bardziej efektywny niż dopłaty do kredytów realizowane w Polsce w latach 2014-18 w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” - twierdzi Bartosz Turek, analityk HRE Investment. Gwarancje są rozwiązaniem wielokrotnie tańszym niż bezpośrednie dopłaty. Bez wątpienia cieszyć to powinno ministra finansów. Z jego punktu widzenia przychody z podatków, związanych z realizacją takiego programu, powinny być bowiem znacznie wyższe niż koszty jego działania. Do tego gospodarka dostałaby dodatkowy impuls prorozwojowy.

System gwarancji powinien trafiać do osób, które naprawdę wsparcia potrzebują. Wbrew pozorom nie było to w ostatnich latach oczywiste. W przypadku bezpośrednich dopłat realizowanych w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” - możliwość otrzymania sporej kwoty z budżetu powodowała, że wiele osób, które stać było na zakup, decydowały się na zakup z dopłatą, aby zyskać np. kilkadziesiąt tysięcy złotych. Za to osoby, które nie miały wymaganego wkładu własnego do kredytu i tak zostawały często bez mieszkań, bo w większości przypadków nie otrzymywały od banku kredytu, z którym połączone były rządowe dopłaty.
W przypadku systemu gwarancji możliwość zakupu pierwszego mieszkania na kredyt zyskać powinny osoby, które nie spełniają wymagań banków dotyczących wkładu własnego. Nawet płacąc wyższe odsetki - będą na swoim.

W przypadku obu poprzednich programów, wspierających młodych w dojściu do własnego M, był to jeden z głównych zarzutów: że państwo wspierało przede wszystkim deweloperów, a programy spowodowały wzrost cen mieszkań.

Zarzucano, że firmy, które budowały szczególnie tanie mieszkania mogły podwyższać ceny - o ile były niższe niż limity kwalifikujące do dopłat. Warto tutaj dodać jeszcze inny czynnik: limity były ustalane na podstawie danych statystycznych dla poszczególnych województw i tutaj działy się prawdziwe statystyczne cuda! Prawie wszystkie mieszkania w Poznaniu, łącznie z inwestycjami apartamentowymi, kwalifikowały się do dopłat, natomiast Gdynia, jako miasto bez statusu wojewódzkiego, w limitach się nie mieściła).

- Osoby, które będą mogły skorzystać z nowego programu dopłat do kredytów, z pewnością wolałyby dostać pieniądze od razu, przy zakupie mieszkania. Tak to wyglądało w przypadku poprzedniego programu (MdM) - twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. - Problem polega jednak na tym, że taka konstrukcja może prowadzić do wzrostu cen mieszkań. Kupujący łatwiej zgodzi się na wyższą cenę mieszkania, gdy ma więcej pieniędzy do dyspozycji.

Inni analitycy twierdzą, że może to doprowadzić również do kupowania mieszkań ponad stan. Problem w tym, że jeżeli beneficjenci systemu gwarancji państwowych chcieliby również skorzystać z dopłat do kredytów po urodzeniu się kolejnych dzieci w rodzinie - powinni od razu kupować takie mieszkania, w których ta kilkuosobowa familia mogłaby wygodnie mieszkać. Jak na razie nie ma szczegółów precyzujących czy oba te rodzaje rządowej pomocy będzie można łączyć (co jest z punktu prorodzinnego charakteru programów logiczne, czy trzeba będzie wybierać między gwarancjami a dopłatami.

Trzeba jednak z góry założyć, że chociaż gwarancje nie powinny doprowadzić do nadmiernych wzrostów cen, to oczywiście nie będą dla cen zupełnie neutralne. Programy RnS i MdM powodowały jego wzrost.

- Zapowiadany program prawdopodobnie zacznie funkcjonować dopiero za 1-2 lata - sprowadza nad na ziemię Jarosław Sadowski z Expandera. - Aby zminimalizować jego wpływ na ceny mieszkań kluczowe jest również, aby nie zmarnować tego czasu. Możliwie szybko powinny zostać ogłoszone szczegółowe założenia programów wsparcia, w tym limity cen mieszkań, które będą decydowały o tym, na jaki lokal będzie można uzyskać dopłatę. Deweloperzy muszą wiedzieć, jakie mieszkania mają budować. Warto bowiem pamiętać, że budowa trwa mniej więcej 2 lata. Dopiero po takim czasie pojawią się liczne budynki spełniające warunki programu. Jeśli dopłaty wygenerują wyższy popyt, który natrafi na niewielką podaż mieszkań spełniających kryteria programu, to pomimo opisanych ograniczeń, ich ceny wzrosną. Warto dodać, że na rynku jest już wiele mieszkań, ale duża ich część prawdopodobnie nie zmieści się w limitach. Te muszą bowiem być dość niskie, aby nie napędzać wzrostu cen.

Problem w tym, że ceny rosną lawinowo już teraz m.in. z powodu wzrostu kosztów ziemi, materiałów budowlanych i robocizny, żeby powołać się tylko na racjonalne argumenty. Jak więc wyznaczać limity z rocznym czy dwuletnim wyprzedzeniem?

Przy tym wszystkim oczywiście warto też zadbać o to, aby państwowe wsparcie miało jak najmniej skutków ubocznych. Warto więc rozważyć wprowadzenie maksymalnej ceny mieszkania, przy którego zakupie możliwe byłoby korzystanie z gwarancji kredytowych. Mowa jest na razie tylko o tym, że wprowadzony zostanie maksymalny limit ceny metra kwadratowego. Póki co nie wiemy jak będzie on określany. Jeśli będzie to kalka rozwiązań sprzed lat, to niestety może to spowodować, że w różnych częściach kraju dostęp do wsparcia będzie łatwiejszy lub trudniejszy.

W poprzednich programach wsparcia dla kupujących pierwsze mieszkanie młodych również obowiązywały limity cenowe (inne dla mieszkań z rynku pierwotnego - wyższe, a inne dla tych z rynku wtórnego). Limity były ustalane na podstawie danych statystycznych dla poszczególnych województw i tutaj działy się prawdziwe statystyczne cuda! Prawie wszystkie mieszkania w Poznaniu, łącznie z inwestycjami apartamentowymi, kwalifikowały się do dopłat. Natomiast Gdynia, jako miasto bez statusu wojewódzkiego, w limitach dla mniejszych miast ze swoimi cenami, nie odbiegającymi wówczas aż tak bardzo, jak teraz od cen w Gdańsku, rzadko kiedy się mieściła. Teraz jest jeszcze jeden kłopot: mieszkania na rynku wtórnym często są droższe niż nowe. Sprzedający doliczają koszty wykończenia.

Jeżeli warunkiem uzyskania gwarancji bankowej na wkład własny od rządu będzie odpowiednia (czyli w granicach rozsądku, bo trudno liczyć na to że niska) cena mieszkania - to deweloperzy już teraz powinni zacząć budować więcej osiedli na przedmieściach.