Gdynia wskoczyła na „pudło”! W najnowszych rankingach cen mieszkań miasto z morza i marzeń zdystansowało Kraków. Drożej? Warszawa i Gdańsk

W przypadku Gdyni nie jest to złudzenie wynikające z tego, że ceny przed rokiem obniżyła pandemia. Nawet jeśli porównamy stawki z II kwartału 2021 r. z tymi tuż przed pandemią, to wzrost wyniesie 20 proc., a więc i tak jest ogromny. Czy wynika to z faktu, że na rynku brakuje nowych ofert z popularnego segmentu? Zapewne. Dodatkowo efekt statystyczny podbijają kolejne luksusowe propozycje deweloperów. Nie ulega wątpliwości, że powodem finansowej „windy”, która powiozła ceny na pierwotnym rynku prosto do deweloperskiego nieba, jest struktura oferty rynkowej. Przybywa w mieście inwestycji z najwyższej półki, a więc średnia idzie w górę. Czy gdynian będzie stać na ich miasto?

A w perspektywie mamy kolejną falę wyjątkowych inwestycji. Spektakularny projekt przygotowuje już firma Allcon, niedawno działkę na Międzytorzu kupił Robyg, debiutując tym na rynku gdyńskim. Trzeba zauważyć też kolejny - międzynarodowy - debiut. Swoją ofensywę w Trójmieście właśnie od Gdyni rozpoczyna francuska firma Bouygues Immobilier. Przy ul. Żeromskiego powstanie apartamentowiec z najwyższej półki. Twórcy projektu inspirowali się polskim transatlantykiem TSS Batory. W środku będzie można poczuć się jak na jego luksusowym pokładzie, co zapewne odzwierciedlą ceny.

Z jednej strony luksusowe inwestycje to dla miasta prestiż. Z drugiej - dla mieszkańców problem, bo maleje szansa zakupu lokum w rodzinnym mieście, do ktorego gdynianie są niezwykle przywiązani. Jednak o tym, że nie zawsze ich stać na mieszkanie w swoim mieście można się było już przekonać w okresie funkcjonowania programów "Rodzina na swoim" i "Mieszkanie dla młodych". Limity dla Gdyni w obu przypadkach były niższe niż dla Gdańska, a ceny różniły się niewiele. W efekcie ci którzy chcieli i mogli z dopłat w obu programach skorzystać, często nie mieli wyjścia i kupowali lokum w Gdańsku. Jest obawa, że sytuacja może się powtórzyć, gdy wejdzie w życie przygotowywany obecnie rządowy program.

Spada bowiem dostępność mieszkań, mierzona stosunkiem dochodów do ceny metra. Expander wyliczył, za ile średnich pensji netto można dziś kupić mieszkanie o powierzchni 50 m kw. W przypadku nowych mieszkań w siedmiu największych miastach potrzeba 113 średnich pensji netto. Oznacza to powolny spadek dostępności nowych M: najlepiej było w IV kw. 2017 r., kiedy wystarczyło na ten cel przeznaczyć 102 średnie pensje. Z drugiej strony wciąż daleko jeszcze do poziomów z ostatniej bańki, kiedy było to aż 188 średnich pensji netto.

Warto jednak zwróci uwagę na lekką stabilizację (w Trójmieście!) rynku wtórnego. Ceny w Gdańsku i Gdyni wprawdzie też rosną, ale już znacznie wolniej niż na rynku pierwotnym czy przed pandemią. O ile w skali kraju nowe mieszkania podrożały „dwucyfrowo” i rekordowo (II kw. br./II kw. 2020) to progres na rynku wtórnym wyniósł 4 proc. Średnie ceny wynoszą odpowiednio: 9071 zł/m kw. i 8465 zł/m kw.

W tle jest ciągle jednak obawa przed narastającą bańką na rynku nieruchomości. Definicje bańki na rynku nieruchomości są bardzo różne. Ogólnie można powiedzieć, że mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają absurdalne poziomy. A poczucie oderwania ich od rzeczywistości ma coraz więcej osób, śledzących komunikaty analityków, jak doniesienia z frontu.
Z danych, podawanych cyklicznie przez NBP wynika, że transakcyjne ceny mieszkań rosną coraz szybciej. W siedmiu największych miastach, których rynek monitoruje Expander.pl, nowe lokale drożały już szybciej niż przed pandemią. W II kwartale 2021 r. ceny były bowiem o 11,3 proc. wyższe niż przed rokiem. Był to najszybszy wzrost od I kw. 2008 r. Progres cen nie ma jeszcze takiej skali, ale coraz częściej padają pytania, czy w związku z tym można już mówić o bańce na rynku nieruchomości?

To, co się dzieje obecnie przypomina sytuację właśnie z lat 2007-2008, gdy miesięczne dwucyfrowe przyrosty cen napędzały kolosalne emocje i dochodziło do spekulowania już nie mieszkaniami, a tzw. cesjami.

- Kupujący wierzyli, że za chwilę będzie jeszcze drożej i chcieli w ten sposób szybko uzyskać wysoki zysk - mówi Jarosław Sadowski z Expandera. - Obecnie istnieje znaczne ryzyko wystąpienia takiego samego scenariusza.