Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Gdańsk liderem pod względem wzrostu średniej ceny ofertowej nowych mieszkań. Spada udział najtańszych M – za mniej niż 7 tys. zł/m kw.

Aleksandra Chomicka
Aleksandra Chomicka
– W Gdańsku, ale także i w innych największych miastach, szybko kurczy się oferta najtańszych mieszkań, czyli z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu, GetHome.pl
– W Gdańsku, ale także i w innych największych miastach, szybko kurczy się oferta najtańszych mieszkań, czyli z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw. – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu, GetHome.pl Przemyslaw Swiderski
Jak wynika z najnowszych danych NBP, wzrost cen mieszkań w drugim kwartale 2021 roku jeszcze przyspieszył. Wyniki statystyczne oparte są w tym przypadku o ceny transakcyjne w największych polskich miastach. Na 7 największych rynkach (do których zaliczane są w tej statystyce Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była w drugim kwartale o ponad 11 proc. wyższa niż rok wcześniej. Natomiast za metr lokalu z drugiej ręki Polacy płacili w drugim kwartale o ponad 9% więcej niż przed rokiem. Analizę sytuacji gdańskiego rynku nieruchomości w odniesieniu do I półrocza 2021 roku przeprowadził specjalnie dla „Dziennika Bałtyckiego” Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Dane NBP są jednak uśrednione. W odniesieniu do każdego największego rynku, mogą być de facto zupełnie inne, jak to ma miejsce np. w przypadku Gdańska i Gdyni, gdzie w przeszłości obserwowaliśmy zupełnie odmienne trendy cenowe, w zależności od branego pod uwagę okresu czasowego.

Jak wynika z najnowszych danych NBP, w drugim kwartale 2021 r. przyspieszył wzrost cen mieszkań. Czy taka sytuacja będzie nadal akceptowana przez rynek?

Akurat w Gdańsku NBP odnotował w II kw. 2021 r. spadek średniej ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Nie oznacza to jednak, że mieszkania potaniały. Od kilku miesięcy zwracam uwagę, że ci, dla których liczy się każda złotówka, nie powinni zbyt długo zwlekać z podjęciem decyzji zakupowej. Na podstawie danych, którymi dysponujemy, widać bowiem wyraźnie, że w Gdańsku, ale także i w innych największych miastach, szybko kurczy się oferta najtańszych mieszkań, czyli z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw.

W Gdańsku jeszcze w styczniu takie mieszkania stanowiły 15 proc. wszystkich ofert z ujawnioną ceną, zaś w lipcu – 5 proc. Za kilka miesięcy znalezienie takiego mieszkania prawdopodobnie będzie już graniczyło z cudem. To efekt rosnących cen działek oraz kosztów budowy.

Z drugiej strony, nie można wykluczyć, że deweloperzy zdali sobie sprawę, że przeholowali z cenami. Jeszcze w czerwcu Gdańsk był liderem wśród największych miast pod względem wzrostu średniej ceny ofertowej nowych mieszkań. Ba, po pierwszym półroczu ten wzrost był dwukrotnie większy niż przez cały ubiegły rok! To dlatego, że na rynek trafiła duża pula drogich mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za m kw. W efekcie wzrosła średnia, bo wzrósł ich udział w strukturze cenowej oferty.

Odpowiedzią rynku był spadek sprzedaży. Deweloperzy prawdopodobnie doszli więc do wniosku, że, aby ją zwiększyć, muszą zaoferować mieszkania dostosowane do możliwości finansowych nabywców. Efekty tego widzieliśmy w lipcu, gdy przeszło połowa mieszkań wprowadzonych do sprzedaży miała cenę nieprzekraczającą 8 tys. zł za m kw. Dodam, że miesiąc wcześniej aż 46 proc. mieszkań, które pojawiły się na rynku, miało cenę w przedziale 12-15 tys. zł za metr.

Ale warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną ciekawa rzecz. Otóż, wśród największych miast Gdańsk jest jedynym, gdzie w tym roku wzrosła dostępność mieszkań na rynku pierwotnym. Innymi słowy, wynagrodzenia mieszkańców wzrosły bardziej niż ceny. Ich średnia była w lipcu o 11 proc. wyższa niż w styczniu. Natomiast czerwcowe przeciętne wynagrodzenie w porównaniu z grudniowym było wyższe aż o 16 proc.

Ceny mieszkań
Infogram

źródło: GetHome.pl

W ostatnich tygodniach Gdańsk traci – na rzecz Krakowa – drugie miejsce w rankingu cenowym mieszkań. O czym to świadczy?

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że Kraków już mniej więcej dwa lata temu wyprzedził Gdańsk pod względem średniej ceny ofertowej nowych mieszkań. NBP odnotował to dopiero w drugim kwartale tego roku. Bez wątpienia oba te miasta są bardzo atrakcyjne dla inwestorów lokujących swój kapitał w mieszkania.

Zaryzykuję tezę, że w Gdańsku większość kupowanych inwestycyjnie mieszkań trafiała na rynek najmu krótkoterminowego. Jednak właściciele takich mieszkań boleśnie odczuli skutki pandemii COVID-19. W tej sytuacji, spadł popyt na mieszkania z najwyższej półki.

Jeśli także w kolejnych miesiącach gdańscy deweloperzy będą wprowadzali do sprzedaży więcej mieszkań z segmentu popularnego, to wzrośnie ich udział w ofercie, a w efekcie odnotujemy dalszy spadek średniej ceny. Jednak chciałbym jeszcze podkreślić, że mieszkania nadal będą drożały, tyle tylko, że podwyżki maskowałby wzrost udziału mieszkań z cenami poniżej średniej.

W przygotowanym przez Pana lipcowym raporcie GetHome, jest istotne dla sytuacji rynkowej stwierdzenie: W Gdańsku, Poznaniu i Katowicach deweloperzy zastopowali podaż. Czy to świadome działanie, w celu utrzymania wysokiego poziomu cen?

Nie sądzę. Wprawdzie w tym roku podaż nowych mieszkań w Gdańsku wyraźnie się skurczyła. Jednak, jeśli deweloperzy spowalniają sprzedaż, to raczej dlatego, żeby nie zostać z przysłowiową pustą półką. W ofercie firm było w lipcu ok. 3 tys. mieszkań. Hipotetycznie, wyprzedałyby się one w niespełna siedem miesięcy, gdyby budowy stanęły. Tymczasem o równowadze rynkowej można mówić wtedy, gdy zapasy mieszkań wystarczają co najmniej na rok.

Deweloperzy twierdzą, że skrzydła podcinają im zbyt mała podaż gruntów oraz nadmierna biurokracja. Na szczęście, statystyki budowlane GUS dla Gdańska mogą napawać optymizmem. Deweloperzy uzyskali tu w pierwszym półroczu pozwolenia na budowę prawie 4,2 tys. mieszkań, czyli o jedną czwartą więcej niż przed rokiem w tym samym czasie. Wygląda więc na to, że w najbliższych miesiącach oferta deweloperska wzrośnie. Otwarte pozostaje tylko pytanie, jak przedstawiać się ona będzie cenowo.

W sytuacji, gdy – jak się zdaje – ceny osiągnęły poziom nie do zaakceptowania przez na tyle znaczącą grupę potencjalnych nabywców, że wpłynęło to na popyt, musimy rozważyć jeszcze jeden aspekt: jakość budowanych aktualnie mieszkań. Chcąc obniżyć cenę produktu finalnego, czyli mieszkania, deweloperzy mogą nie tylko wybierać gorsze (odleglejsze) lokalizacje, ale także rezygnować np. z wind lub stosować gorsze materiały. Czy teraz też możemy się tego obawiać i jak się przed tym bronić?

Teoretycznie, jakość mieszkań powinna się poprawiać, chociażby ze względu na coraz ostrzejsze wymogi dotyczące parametrów energetycznych budynków. Oczywiście, praktyka nie zawsze idzie w parze w teorią. Wszyscy wiemy o niedoborze fachowców na budowach. Problem w tym, że nie ma żadnych danych, które by potwierdzały pogorszenie się jakości mieszkań. Źródłem informacji na temat „grzechów” deweloperów jest Internet, np. fora mieszkańców już istniejących osiedli.

Oczywiście, nie można wykluczyć, że część popytu przenosi się do miejscowości okalających Gdańsk, gdzie mieszkania są po prostu tańsze. Np. z pozwoleń na budowę wydanych deweloperom w pierwszym półroczu wynika, że w okolicach Gdańska najwięcej mieszkań powstanie w powiatach gdańskim i kartuskim.

***

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl, pierwszego w Polsce portalu z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem, zapewniającego maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez duplikatów ofert i reklam. Wcześniej dziennikarz i redaktor z 27-letnim stażem w dużych redakcjach. 25 lat spędził w dziale gospodarczym „Gazety Wyborczej”, gdzie odpowiadał za cały obszar związany z budownictwem, rynkiem nieruchomości i mieszkalnictwem. Przez 2 lata był redaktorem naczelnym serwisu Muratorplus.pl.

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl
Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl mat. prasowe
Budowane przez Budimex Nieruchomości dwa budynki na pasie startowym na Zaspie to pierwszy etap wielozadaniowej inwestycji. Szwedzki fundusz nieruchomości kupił dwa kolejne, które powstaną w kolejnym eapie. Będzie w nich 300 mieszkań na najem średnio- i długoterminowy

Szwedzki fundusz nieruchomości kupił od Budimeksu 300 mieszk...

MUSISZ OBEJRZEĆ TE GALERIE!

od 7 lat
Wideo

Kalendarz siewu kwiatów

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na dziennikbaltycki.pl Dziennik Bałtycki