Domy do 70 m kw. bez pozwolenia na budowę. Od miesiąca można je budować, ale do żadnego starostwa w kraju nie zgłosił się żaden inwestor

Jaki jest powód? Dlaczego Polacy mogą już - zdaniem resortowego ministra - bez przeszkód biurokratycznych budować domy, ale jak się okazuje nie palą się do tego? A deweloperzy - o czym świadczą wypowiedzi prezesów największych firm w kraju - nie traktują tej możliwości jako zagrożenia dla swoich interesów.

U podstaw idei budowy domów bez pozwolenia, kierownika budowy i dziennika budowy leżało skrócenie czasu inwestycji i obniżenie jej kosztów. I to jest faktem. Uproszczona procedura pozwala trochę skrócić czas potrzebny na formalności i o kilka-kilkanaście tysięcy złotych ograniczyć koszty. Jak jednak widać ta perspektywa nie sprawiła, że rodacy masowo zaczęli rozpoczynać budowy na podstawie nowych przepisów, chociaż na przygotowanie się do tego mieli prawie pół roku (od momentu ich uchwalenia). W praktyce okazało się jednak, że budując dom o powierzchni do 70 m kw. w ramach uproszczonej procedury i tak trzeba zgromadzić mnóstwo dokumentów i uzgodnień.

Po pierwsze - trzeba mieć działkę i projekt (i to taki, który da się na niej zrealizować). Ci, którzy czekali na obiecane darmowe projekty - rozczarowali się: te będą w II półroczu, bo dopiero w połowie stycznia rozstrzygnięto konkurs, ogłoszony we wrześniu ubiegłego roku. Trudno zresztą mówić o jakimś wyborze: do konkursu zgłosiło się 38 pracowni i zespołów (w tym jeden z województwa pomorskiego) i jury na pierwszym posiedzeniu zakwalifikowało... wszystkie. Zdaje się, że organizatorzy liczyli na dużo większe zainteresowanie. Teraz potrzebny jest czas by i, załatwić odpowiednie formalnoci, a ppotem śprojekty koncepcyjne (bo takich wymagali organizatorzy konkursu) opracować i umieścić w internecie.Joanna Niedźwiecka, rzeczniczka Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, informuje, że potrzeba na to kilku miesięcy.

Ale umówmy się, na rynku projektów gotowych, odpowiadających wymogom (zabudowa do 70 m kw. kondygnacji parterowej z poddaszem użytkowym) jest zatrzęsienie, a ich koszt nie nadwyręży przesadnie budżetu inwestora. Ba, to rozwiązanie ma dodatkową zaletę - w większości przypadków autorzy oferują pomoc przy wariantowaniu i dostosowywaniu projektu do konkretnej działki. Pomoc projektanta jest nieoceniona, bowiem korzystając z nowej ścieżki trzeba będzie budować dom dokładnie tak jak w gotowym projekcie, bez możliwości wprowadzenia indywidualnych zmian. Jeśli chcielibyśmy (lub będziemy musieli) w trakcie budowy dokonać istotnych zmian, to trzeba będzie... i tak wystąpić o pozwolenie na budowę. A to oznacza, że trzeba wówczas na czas jakiś wstrzymać inwestycję.I zapłącić temu, kto dokona adaptacji projektu pod konkretne potrzeby.

Trzeba pamiętać również o tym, że przy budowie bez pozwolenia i tak trzeba korzystać np. z usług geodety, a często i geologa, tak samo jak w przypadku występowania o pozwolenie na budowę. Jest to szczególnie istotne na Pomorzu, gdzie grunty „morenowe” często trzeba stabilizować, a nawet wymieniać, by były odpowiednio nośne i inwestycji nie zagrażała katastrofa budowlana.

Dlatego sporo chętnych mogło jednak się przestraszyć osobistej odpowiedzialności prawnej za wszystkie skutki inwestycji. Osoba, która chciałaby zbudować sobie dom do 70 m kw., musi bowiem oświadczyć, że taką odpowiedzialność - np. za ewentualne błędy konstrukcyjne - bierze na siebie.

Wobec tylu wątpliwości nic dziwnego w tym, że kwestia domów 70-metrowych bez pozwolenia zdominowała w ostatnich tygodniach medialną przestrzeń o tematyce nieruchomościowej. Dyskutują fachowcy od budowlanki i prawnicy.

- Przez publikacje przewija się zasadnicza konkluzja, dotycząca sensu perspektywy oszczędności rzędu ułamka procenta kosztów inwestycji na eliminacji kierownika budowy wraz z jej dziennikiem, wobec całej gamy kosztownych problemów i zagrożeń z ryzykiem kary więzienia dla inwestora włącznie, już po zakończeniu budowy - komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Na tym jednak nie koniec. Program budowy domów bez pozwolenia miał umożliwić inwestycję m.in. tym, których nie stać na kupno mieszkania. To nie jest teoretycznie sprzeczne: budowę domu można etapować, realizując na początku program minimum, a na przyszłość odkładając plany zapewnienia rodzinie dostatecznej przestrzeni w miarę zwiększania się jej potrzeb. Problemem jednak są pieniądze. Jeżeli ktoś nie ma pieniędzy na start - musi je pożyczyć. I to może okazać się problemem w przypadku budowy domu bez pozwolenia, dziennika budowy i kierownika.

Każdy, kto zetknął się z tym problemem osobiście wie, że banki dzielą kredyt na budowę domu na transze, które wypłacane są na podstawie m.in. wymienionego tu dokumentu i wpisów potwierdzonych przez wyeliminowanego przez nowe procedury kierownika. Skoro nie ma dziennika, kierownika - no to i kredytu nie będzie, dopóki nie zmienią się bankowe procedury. Mówiąc inaczej - nie uzyskamy kredytu na dom bez pozwolenia. Również dlatego, że... takiego domu nie zgodzi się ubezpieczyć żadne towarzystwo ubezpieczeniowe. A to dla banku podstawa!

- Brak możliwości ubezpieczenia budynku postawionego bez kierownika budowy i profesjonalnego nadzoru budowlanego skutkuje tym, że aden bank nie skredytuje inwestycji, której nie można w normalnym trybie ubezpieczyć, sprzedać, a przede wszystkim w tradycyjny sposób wycenić - komentuje Jarosław Jędrzyński.

Na użytek (tylko!) własny. Czy dom wybudowany bez pozwolenia można sprzedać? Notariusze mówią: nie

A gdyby tego było mało, to na potencjalnych inwestorów czeka kolejna pułapka, o której w środowisku analityków i prawników dyskutuje się już od kilku miesięcy. Czy dom wybudowany bez pozwolenia będzie można sprzedać? Pytanie tylko z pozoru wydaje się bezsensowne - zwraca uwagę cytowany analityk.

- Budując dom do 70 metrów (bez pozwolenia, kierownika budowy i dziennika budowy - przy. red.) należy oświadczyć, że buduje się dom, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe - mówi Jarosław Jędrzyński z portalu Rynek.Pierwotny.pl. Pomijając już problem, czy łatwo będzie znaleźć nabywcę - w końcu nie każdy jest ryzykantem - to jest kolejna przeszkoda. Kancelarie notarialne już zapowiadają, że nie będą sporządzać aktów notarialnych na podobne nieruchomości, ponieważ nie będą w stanie ustalić zgodności przedmiotowej czynności z obowiązującym prawem.

- To wszystko w sumie może przynieść taki efekt, że nowe regulacje dadzą przede wszystkim potencjał do tego, aby rodacy mogli szybciej i taniej budować wakacyjne nieskomplikowane prefabrykowane dacze - komentuje Bartosz Turek, analityk HRE Investment. - Większość inwestorów powinna raczej podążać dotychczasową ścieżką administracyjną i wnioskować o pozwolenie na budowę. Efektem nowych regulacji może być więc dodatkowy popyt na działki budowlane i rekreacyjne, ale ten już dotychczas był przecież i tak bardzo wysoki - dodaje. Nie trzeba dodawać, że z okazji skorzystają ci, których stać nie tylko na pierwszy, ale również na drugi dom. Polacy będą więc budować domy, tylko chyba nie o to chodziło pomysłodawcom.

Wyjściem z sytuacji dla tych, którzy jednak chcą mieć w miarę szybko własny dach nad głową, może być kupno gotowego całorocznego domu modułowego, odpowiadającego warunkom przewidzianym w ustawie i w miarę taniego. Szukamy w regionie: to najlepszy wybór, bo takie projekty z reguły uwzględniają specyfikę terenu. W 2017 roku firma ze Starej Kiszewy, w konkursie realizowanym z „Dziennikiem Bałtyckim”, oferowała dom w stanie deweloperskim za 100 tys. zł. Problemy są dwa: jest dużo drożej (ppowyżej 300 tys. zł za dom w stanie deweloperskim, bez kosztów działki i jej uzbrojenia), a kolejka oczekujących - długa. Szybko się nie uda.
Na koniec sprawdzamy jeszcze przykładowo ofertę działek we wspomnianej gminie Kosakowo (morizon.pl): od 33 zł/m kw. (działka rolna, bez dostępu do czegokolwiek, w planie figurująca jako łąka) do ... 938 zł/m kw. za działkę budowlaną w Pogórzu, z wydaną już WZ (koszt całości - prawie 700 tys. zł). No więc tanio też raczej nie będzie.