Ceny mieszkań w Gdańsku wciąż rosną. Drożej jest już tylko w Warszawie

Aleksandra ChomickaZaktualizowano 
Mieszkania z rynku wtórnego i gotowe lokale od deweloperów - tego szukają nabywcy, którzy nie chcą miesiącami żyć w niepewności: będzie krach czy go nie będzie. Powód załamania się rynku w stolicy Pomorza może być tylko jeden - przekroczenie progu akceptowalności przez ciągle rosnące, tyle że wolniej lub szybciej – ceny. Popyt jest. Według danych GUS liczba ludności Gdańska wzrosła w ciągu ostatniego roku o 2377 osoby. O tym progresie decyduje migracja.

Migrują przede wszystkim młodzi ludzie. Po okresie, kiedy - jak się wydawało - zaczęli preferować najem - znowu widać wzrost zainteresowania kupnem mieszkań wśród tej grupy i to takich, do których można się jak najszybciej wprowadzić, by nie dublować wydatków (za wynajem tymczasowego lokum i rat kredytowych). Ta grupa poszukuje przede wszystkim mieszkań małych, bo na takie tych nabywców stać. Tymczasem to akurat najdroższe lokale na rynku!

Ceny na rynku wtórnym w stolicy województwa ustępują tylko warszawskim, o czym można przekonać się po lekturze raportu, przygotowanego przez firmy Expander i Rentier.pl. To opracowanie pozwala dokładniej przyjrzeć się strukturze rynkowej oferty w 16 największych miastach kraju. Jego autorzy podzielili bowiem pokaźną bazę (ponad 120 tys. ofert) na trzy kategorie mieszkań, według metrażu:

  • małe (do 35 m kw.)
  • średnie (36-60 m kw)
  • duże (powyżej 60 m kw.)

Dodatkowo posłużyli się w swoich badaniach medianą cen, a nie średnią.

Mediana a średnia

O tym, że to bardziej precyzyjna metoda, mówi się już od dawna w kontekście analiz cenowych rynku nieruchomości. Według ekspertów medianowa cena metrażu to lepszy wskaźnik, bo wyróżnia się m.in. odpornością na skrajne wyniki. Tak jak np. w skokach narciarskich, gdzie w przypadku ocen za styl odrzuca się skrajne wartości: w nieruchomościach oznacza to, że na wynik mniejszy wpływ mają ceny bardzo drogich lub bardzo tanich mieszkań.

Przypomnijmy: mediana to wartość, która dzieli zbiór danych na dwie części, w których znajduje się równa liczba elementów. W tym przypadku oznacza to, że połowa mieszkań dostępnych na rynku ma cenę ofertową poniżej, a druga powyżej mediany. Skóra cierpnie! Oznacza to bowiem, że co drugie mieszkanie na gdańskim rynku kosztuje już prawie 10 tysięcy złotych za metr!

Średnia cena i mediana na rynku pierwotnym
Średnia cena i mediana na rynku pierwotnym mat. pras

We wszystkich kategoriach mieszkań, uwzględnionych w omawianym raporcie, tylko w Warszawie są wyższe ceny niż w Gdańsku. Mediana cen kawalerek w stolicy kraju to 11 124 zł/m kw., w stolicy Pomorza – 9765 zł/m kw. Dla mieszkań średnich te wartości wynoszą odpowiednio 9576 zł/m kw. i 8333 zł/m kw., a dla dużych to 9318 zł/m kw i 8500 zł/m. Ciekawostką jest, że o ile w Warszawie cena spada systematycznie wraz z rosnącym metrażem, to w Gdańsku najniższą medianę mają mieszkania teoretycznie najpopularniejsze na rynku, czyli średnie, których metraż mieści się w przedziale 36-60 m kw. To dla poszukujących lokum młodych powód do głębokiej analizy możliwości. Czy posiadając zdolność kredytową na poziomie 300 tys. zł warto szukać kawalerki w centrum? Biorąc pod uwagę medianę, wyliczoną przez autorów raportu, można za tę cenę kupić taką o powierzchni 30,7 m kw. (a w tej lokalizacji cen niższych niż mediana raczej nie spotkamy). Może warto od razu pomyśleć o dwóch pokojach, (statystycznie jest szansa na kupienie lokum o 6 m kw. większego), nawet zakładając poszerzenia pole poszukiwań?

Gdynia również znalazła się w tym raporcie, i to wysoko. W kategorii kawalerek (do 35 m kw.) miasto z morza i marzeń zajmuje w rankingu mediany ceny piąte miejsce – 8198 zł/m kw, wyprzedzają ją oprócz podanych już liderów także Kraków (9500 zł/m kw) i Wrocław (8990 zł/m kw.).

Natomiast w przypadku mieszkań o średnich (36-60 m kw) i dużych (powyżej 60 m kw.) metrażach Gdynia z wartościami median na poziomie odpowiednio 7450 zł/m kw. i 7742 zł/m kw. wyprzedziła Wrocław (7308 zł/m kw. i 6615 zł/m kw.) i znalazła się tuż za podium.

Sprzedają mieszkania, bo chcą kupić nowe

Potwierdza to Agnieszka Brol-Radzicka, prezes Zarządu Stowarzyszenia Pomorskiego Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Jej zdaniem sprzedającymi mieszkania w przypadku określania w swoich ofertach cen kieruje kryterium siły nabywczej: z reguły planują za uzyskaną ze sprzedaży kwotę kupić inną nieruchomość. W takim przypadku częściej brane są pod uwagę mieszkania i apartamenty z rynku pierwotnego, nawet te na wczesnym etapie budowy, na które trzeba poczekać rok, a nawet dłużej. Jednak ich ceny nie odbiegają zbyt od mieszkań z drugiej ręki, a trzeba pamiętać, że nabywca musi je jeszcze wykończyć i wyposażyć od A do Z.

Mówiąc krótko – jest to system naczyń połączonych. Im drożej budują deweloperzy, tym większe apetyty mają sprzedający na rynku wtórnym. Dlatego wydaje się, że wszyscy - nie tylko kupujący, ale również pośrednicy, a nawet deweloperzy - z utęsknieniem wyczekują spadków.

- Ceny mieszkań są obecnie wręcz za wysokie - Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich przyznał to oficjalnie na majowej konferencji „Forum Rynku Nieruchomości 2019” w Sopocie . Diagnozując rynek dwa miesiące temu przedstawiciel branży stwierdził, że nabywcy jeszcze ich nie zaakceptowali, o czym jego zdaniem świadczyły spadki sprzedaży u deweloperów w I kwartale br.

- Wszystko wskazuje jednak na to, że kupujący oswoili się z wyższymi cenami – to aktualny komentarz Katarzyny Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL, współautorki raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q2 2019”. - Jeżeli ceny zniechęcają – to już tylko niektórych – dodaje ekspertka. Wprawdzie szybki wzrost cen mieszkań w 2018 r. i systematyczny spadek sprzedaży na największych lokalnych rynkach skłonił część nabywców do wstrzymania decyzji o zakupie, w nadziei na korektę, ale po pierwszym półroczu 2019 roku część tej grupy już straciła nadzieję na taki obrót sprawy.

Deweloperzy, działający w sześciu największych miastach Polski wprawdzie rzeczywiście sprzedali w drugim kwartale br. o 8 proc. mniej mieszkań niż w I kwartale (15 tys M), ale to wynika przede wszystkim z tego, że nie wszyscy mają co sprzedawać. Jednak dopływ nowych inwestycji na rynek jest jednocześnie o tyle duży (w II kwartale deweloperzy wprowadzili na rynek 14 900 lokali), że dzięki temu oferta pozostaje na stabilnym poziomie, a ceny chociaż rosną (na żadnym z sześciu głównych rynków eksperci JLL nie odnotowali w ostatnim kwartale ich spadków), ale – zdaniem autorów cytowanego raportu - zdecydowanie wolniej niż w II połowie ubiegłego roku.

Gdańsk cenami ustępuje tylko Warszawie

Jednak i to nie do końca prawda, każdy z rynków lokalnych jest bowiem inny i o ile w Poznaniu mamy do czynienia z podwyżką na poziomie 3 proc., to w Trójmieście – już 11 proc. Obok Warszawy i Krakowa to trzecia aglomeracja, w której aktualne ceny przekroczyły już historyczne rekordowe poziomy z końca 2007 roku, w Łodzi - powoli się do niego zbliżają. W ujęciu rocznym najmniejszy wzrost cen odnotowano w Poznaniu i Łodzi. Na rynkach, na których oferta osiągnęła rekordowo wysoki poziom, wzrost cen wyniósł odpowiednio 3 proc. i 6 proc. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście ceny były o 11 proc. wyższe niż przed rokiem.

Gwałtownego załamania sprzedaży jednak nie będzie - dobra sytuacja na rynku pracy, rosnące zarobki Polaków oraz utrzymujące się niskie stopy procentowe wykluczają powtórkę z kryzysu lat 2008-2009 – prognozował w maju cytowany już Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dzisiaj potwierdzają słuszność tego stwierdzenia autorzy raportu JLL. Wyniki pierwszego półrocza wskazują na realizowanie się najkorzystniejszego dla branży deweloperskiej scenariusza dość łagodnego spowolnienia, przy zachowaniu równowagi pomiędzy liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i sprzedawanych.

- Równowagę tą zaburzyć może odpływ nabywców inwestycyjnych spowodowany pogorszeniem rentowności inwestowania w mieszkania na wynajem. Przyczyn tego może być kilka. Nieuchronne jest wejście na rynek dużej liczby lokali zakupionych w minionych latach z myślą o wynajmie. W dodatku zagrożeniem dla tego sektora są ewentualne restrykcje lub nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Oliwy do ognia może dolać gwałtowny wzrost inflacji, który skłoni Radę Polityki Pieniężnej do podniesienia stóp procentowych. Poza inwestorami, uderzyłby on w nabywców finansujących zakup kredytem - komentuje tę sytuację Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes Zarządu JLL.

Rynek wtórny jest lustrzanym odbiciem pierwotnego

Trudno obniżkę zauważyć na rynku wtórnym: porównanie cen mieszkań w II kwartale do I kwartału, jakiego dokonali autorzy raportu, przygotowanego przez firmy Expander i Rentier.io wciąż pokazuje wzrost na poziomie ok. 3,5 proc. Dane miesięczne ujawnianą jednak, że w ostatnim czasie kwoty ofertowe, podawane w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań, już nie rosną. Jednak ta stabilizacja ma miejsce na wysokim, szczególnie dla Trójmiasta, poziomie i to nawet wówczas, gdy nie będziemy brali pod uwagę Sopotu, który zawsze zawyża średnią aglomeracji.

Gdańsk i Gdynia idą jednak w ślady perły Bałtyku. Mieszkań jest mniej niż chętnych na nie, sytuacja nie zachęca więc do obniżania cen także w trakcie negocjacji. To paradoksalne, ale hamująco wpływają na apetyty właścicieli mieszkań ceny u deweloperów. Tutaj warto się po raz kolejny posłużyć raportem JLL, który również oparto na medianach, ale porównano je do średnich cen.W tym przypadku pod uwagę autorzy brali jednak całą aglomerację i wszystkie nowe mieszkania sprzedane w tym okresie. Według obliczeń, których bazą są dane transakcyjne, uzyskane bezpośrednio od deweloperów, średnia cena 1 metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w II kwartale br. wynosiła 10 200 z, a mediana 9200 zł/m m kw. W Trójmieście te wartości wynosiły odpowiednio 9200 zł/m kw i 8500 ł/m kw, w Krakowie - 8100 zł/m ka i 7500 zł/m kw, we Wrocławiu 7800 zł/m kw i 7300 zł/m kw, w Poznaniu 7300 zł/m kw i 7000 zł/m kw, a w Łodzi - 5900/5800zł/m kw.

- Obecnie trudno jeszcze ocenić, czy obserwowana stabilizacja cen, to już początek końca boomu na rynku nieruchomości, czy tylko chwilowa zadyszka. Na rozstrzygnięcie musimy zaczekać przynajmniej do jesieni, gdyż wakacje to zwykle okres spowolnienia na rynku - mówi Anton Bubiel z Rentier.io.

DOM I MIESZKANIE BEZ TAJEMNIC:

polecane: 60 Sekund Biznesu: Wzrost na rynku kredytów mieszkaniowych

Wideo

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami „Regulaminu korzystania z artykułów prasowych”i po wcześniejszym uiszczeniu należności, zgodnie z cennikiem.

Komentarze 2

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Podaj powód zgłoszenia

D
Darek

Poco się wysyłasz ceny i tak rypną-30%max rok

że

Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3