Ceny M są po III kw. 2021 najwyższe w historii. Gdynia na czele rankingu podwyżek cen dużych mieszkań

Największe podwyżki (średnia dla wszystkich metraży) miały miejsce w Sosnowcu (24 proc. r/r) oraz Białymstoku i Gdyni (19 proc. r/r). W efekcie padły po raz kolejny historyczne rekordy. Jedyny przypadek, gdzie przeciętna cena nie osiągnęła rekordowego poziomu, to segment małych mieszkań (do 35 m kw.) w Sosnowcu. We wszystkich pozostałych pojawiły się najwyższe stawki w historii.

- Jako przykład niech posłuży Kraków - komentuje Jarosław Sadowski z Expandera. - Przeciętna cena średnich (35 - 60 m kw.) i dużych (powyżej 60 m kw.) mieszkań przekroczyła tam po raz pierwszy 10 000 zł za m kw., a małych (do 35 m kw.) osiągnęła rekordowy poziom 12 000 zł za m kw.

O tym, co się dzieje, można przekonać się oglądając program "Wyzwanie - nowe mieszkanie", emitowany na kanale Domo+. W minioną sobotę Damian Urbańczyk prezentował poszukiwania nowego lokum na rynku bydgoskim. Z trzech lokali dwa miały cenę ok. 9 tys. zł za 1 m kw., ale oba były w stanie deweloperskim, a więc nabywcę czekały jeszcze wydatki na wykończenie, natomiast za gotowy cena przekraczała 10 tys zł/m kw.! W tej sytuacji przestają szokować ceny w Trójmieście…

- Sprzedaż napędzają wciąż bardzo niskie w porównaniu z inflacją stopy procentowe - przekonują autorzy kolejnego raportu za III kw. br, przygotowanego przez JLL. - Akcja kredytowa nieco zmalała, ale nadal jest na wysokim poziomie. Rosnące ceny potwierdzają, że sprzedaż mogłaby być nawet wyższa, gdyby nowa podaż nadążała za popytem.

Jak wynika z raportu Ekspandera i Rentiera - najbardziej "gorąco" było w segmencie dużych mieszkań. Średni wzrost (średniej) ceny to 14 proc. r/r, a w kilku miastach ceny wzrosły o ponad 20 proc. r/r. Na czele rankingu wzrostów znalazła się Gdynia. Warto dodać - po raz kolejny w tym roku miasto z morza i marzeń w przygotowywanym przez analityków Expandera i Rentiera co miesiąc raporcie wygrywa w rankingu najwyższych wzrostów. W mieście stawki za duże lokale wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy ponad 1/4, o 27 proc. A to oznacza, że kupując np. 70-metrowe mieszkanie trzeba było zapłacić o 145 tys. zł więcej niż przed rokiem (koszt jego nabycia wzrósł bowiem z 538 tys. zł do 683 tys. zł).

Duże wzrosty miały miejsce również w Sosnowcu (24 proc. r/r), Białymstoku (23 proc.) i Krakowie (22 proc.). Istotne jest również to, że ceny dużych mieszkań rosną coraz szybciej. W poprzednim kwartale było to 9 proc. rocznie, a teraz już 14 proc. Czyżby to dopiero teraz dawały o sobie znać pocovidowe zmiany preferencji kupujących? Wysoki popyt na duże mieszkania widać bowiem nie tylko w cenach, ale również w spadku liczby dostępnych ogłoszeń w serwisach. Zdaniem autorów raportu unikalnych ofert sprzedaży dużych mieszkań było aż o 20 proc. mniej niż w poprzednim kwartale.

- Jest kilka przyczyn tej popularności dużych mieszkań - komentuje Jarosław Sadowski. - Po pierwsze w przeszłości drożały wolniej niż małe i średnie lokale, więc ich ceny nie były jeszcze aż tak bardzo wygórowane. O duże wzrosty było więc łatwiej. Ponadto deweloperzy budowali w ostatnim czasie mało tego typu mieszkań. Skupili się na mniejszych, które w poprzednich okresach sprzedawały się "jak świeże bułeczki". Tymczasem pojawiał się popyt na duże lokale, gdyż bardzo dobra sytuacja na rynku pracy pozwala wielu rodzinom na wymianę mieszkania na większe

Mówiąc inaczej: to typowy przykład działania na rynku nieruchomości "momentu bezwładności". Jak działa? W związku z tym, że procesy przygotowania produktu finalnego, czyli mieszkania, stale się wydłużają – rynek coraz wolniej reaguje na aktualne tendencje i preferencje kupujących. Zjawisko wzrostu zainteresowania dużymi mieszkaniami to bezpośredni skutek ubiegłorocznego lockdownu oraz zmiany systemu pracy wielu firm na zdalny. Uwięzieni we własnych (lub wynajmowanych) czterech ścianach Polacy odczuli z całą siłą to, o czym od dawna mówią statystyki - że nasze mieszkania są (za) ciasne. W efekcie większymi lokalami zainteresowali się i ci, którzy kupują swoje pierwsze lokum i ci, którzy już je mają. Jednak deweloperzy nadal "tłuką" małe mieszkania, bo te się najlepiej sprzedawały 2-3 lata temu. Dopiero projekty uruchamiane w ubiegłym roku mogą mieć (chociaż nie muszą!) zmienioną strukturę metrażową. Dlaczego wątpię? Otóż, jak wynika z nie zawsze oficjalnych rozmów, część deweloperów potraktowała owe pocovidowe zmiany preferencji jako chwilowe i wcale swoich projektów nie zmieniała. Nadal więc na rynku pierwotnym dużych mieszkań jest stosunkowo mało, a wiadomo, że ograniczony popyt wpływa na podwyżkę cen. Poza tym – jak łatwo można sprawdzić w tabelach – małe mieszkania nadal są i tak sporo droższe od dużych, jeżeli przeliczymy ich ceny na metry. Dla przykładu: w Gdańsku różnica średniej ceny małych i dużych mieszkań wynosi 10,9 proc. już po podwyżce tych ostatnich o 17 proc. (przypomnijmy, małe podrożały "tylko" o 8 proc.). Natomiast w Gdyni, gdzie duże mieszkania podrożały w minionym kwartale najbardziej w Polsce, bo o aż 27 proc., małe (po podwyżce na poziomie 14 proc.) są nadal droższe o 7,6 proc.

- Na tle wyników raportu za III kw. 2021 roku nie można wcale mówić o jakimś "załamaniu" w segmencie małych mieszkań – mówi Jarosław Sadowski z Expandera. - Wzrost o 11 proc. w skali r/r był wprawdzie niższy niż w innych wyodrębnionych kategoriach (przypomnijmy - średnie lokale podrożały o 13 proc. r/r, a duże o 14 proc. r.r), ale i tak wyższy niż w poprzednich kwartałach. Największe wzrosty cen małych mieszkań miały miejsce w Sosnowcu (25 proc. r/r), Białymstoku (16 proc. r/r), Szczecinie (14 proc.) i Gdyni (14 proc. r/r). Co ciekawe w tym pierwszym mieście roczny wzrost jest tak duży pomimo tego, że ceny tam spadły o niecałe 3 proc. kw./kw. Był to jedyny spadek jaki odnotowaliśmy.

Czy są szansę na rewolucyjne zmiany po podniesieniu oprocentowania kredytów? Analitycy z JLL wątpią, bo rynek pierwotny jest "wyczyszczony". Deweloperzy wprowadzili na rynek w tym roku dużo mniej mieszkań niż w rekordowych latach (2019 i 2017), a popyt wzrósł. W efekcie to, co obecnie mamy na rynku, to zapasy na pół roku przy tak intensywnej sprzedaży.

Wobec przewagi sprzedaży nad nową podażą liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów na koniec września 2021 r. zmalała do 36,6 tys. Jest to nadal najniższy poziom oferty od III kw. 2010 r.

- Kluczowe pytanie brzmi: czy i gdzie możliwy jest szybki wzrost podaży – komentuje sytuację Aleksandra Gawrońska, nowadyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. - Trzeba podkreślić, że pod względem "zapasu" mieszkań na wydanych pozwoleniach widać istotne różnice pomiędzy sześcioma największymi rynkami. W skrajnie niekorzystnej sytuacji jest Warszawa, gdzie w praktyce rezerwy zostały wyczerpane. W niewiele lepszej są Wrocław i Kraków, gdzie rezerwy nie przekraczają 30 proc. obecnej rocznej produkcji. Korzystniejsza jest sytuacja w Trójmieście, gdzie rezerwy pozwoleń można szacować na ok. 40-50 proc. rocznej podaży. Jeszcze lepsza jest sytuacja w Łodzi, gdzie w praktyce nie ma problemu z rezerwą pozwoleń (skala rocznej produkcji), zaś bardzo nietypowa w Poznaniu, gdzie nadwyżki mieszkań na pozwoleniach wydanych w ostatnich trzech latach nad liczbą mieszkań rozpoczętych skumulowały się do blisko dwuletniej produkcji, która jest obecnie w tym mieście na rekordowym poziomie.

Przykład Poznania jest znaczący również pod innym względem. To, że w mieście można łatwiej niż w innych aglomeracjach uzyskać pozwolenie, zaowocowało zwiększonym zainteresowaniem deweloperów, którzy już od lat dywersyfikują swoje kapitały. Co ciekawe – dzieje się tak niezależnie od aktualnego popytu w mieście. Był okres, że na absolutnym topie była Łódź, ostatnie lata to prosperity Szczecina, teraz mamy modę na Poznań.
O tym, że wspomniana dywersyfikacja rynków ma trend rozwojowy, świadczy przykład gdańskiej firmy INPRO. Silny na rynku aglomeracji trójmiejskiej deweloper w ostatnim czasie poczynił pionierskie zakupy gruntowe.

- W planach mamy ekspansje na nowe rynki, zakupiliśmy grunty w Elblągu i w Olsztynie – powiedział Krzysztof Maraszek, prezes Zarządu w INPRO SA.