Cena mieszkania jest kusząco niska? Pamiętaj o ukrytych kosztach. Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości?

– Ukryte koszty często zaskakują nabywców mieszkań. Chociaż nie wiem, czy słowo „ukryte” jest tu właściwe. Są to po prostu koszty, o których istnieniu większość osób nie zdaje sobie sprawy, dlatego są one dla nich zaskoczeniem. Aby tego uniknąć, warto już na etapie planowania zakupu mieszkania dokładnie określić wszystkie zobowiązania finansowe, które się z tym zakupem wiążą, nawet te pozornie niewielkie – radzi Mariusz Grzęda z Finamax Eksperci Kredytowi.

Dodatkowe wydatki zaskakują najczęściej osoby, które kupują nieruchomość po raz pierwszy. Niewielkie z pozoru kwoty kumulują się szybko i ostatecznie do ceny mieszkania dopłaca się nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Może to stanowić przykrą niespodziankę dla nabywców planujących budżet „do ostatniej złotówki”. Najczęściej spotykane koszty ukryte (dodatkowe) przy kupnie mieszkania to:

• opłaty notarialne,
• podatek od kupna mieszkania,
• opłaty sądowe,
• koszty związane z kredytem,
• opłaty za usługi agencji nieruchomości,
• podatek od nieruchomości.

Warto pamiętać, że powyższa lista nie jest zamknięta – w zależności od konkretnego przypadku mogą się pojawiać kolejne wydatki. Przykładowo jeśli kupującemu marzy się mieszkanie już wykończone i gotowe do zamieszkania, za wykończenie „pod klucz” płaci się dodatkowo minimum 30–50 tys. zł. Poniżej omawiamy szczegółowo najczęściej spotykane koszty ukryte przy zakupie M.

Żeby kupić nowe mieszkanie, trzeba podpisać kilka różnych umów. Przy każdej obowiązują nieco inne zasady dotyczące formy i kosztów

• umowa przedwstępna – nie musi być zawarta u notariusza, a jeśli jest, koszty ponosi nabywca mieszkania (kwestia zwyczajowa, nieuregulowana prawnie),
• umowa deweloperska – obowiązkowo u notariusza, kosztami deweloper i klient dzielą się po połowie (kwestia uregulowana ustawą),
• umowa przenosząca własność mieszkania (umowa sprzedaży) – musi być w formie aktu notarialnego, koszty ponosi nabywca lokalu (kwestia zwyczajowa, nieuregulowana prawnie).

Na opłaty notarialne składają się m.in. taksa notarialna (zależy od wartości nieruchomości), opłaty za wypisy aktu notarialnego (ok. 100–200 zł) oraz wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej (200 zł). Ogółem trzeba przygotować się na wydatek rzędu kilku tysięcy złotych – dokładna kwota do zapłacenia zależy od konkretnego przypadku.

Przy kupnie lokum zawsze trzeba zapłacić podatek, jednak będzie on inny w zależności od tego, czy chodzi o rynek pierwotny, czy może o rynek wtórny. Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera klient płaci podatek VAT, który jest wliczony w cenę nieruchomości. Nabywca nie musi się więc martwić ponoszeniem kolejnego wydatku.

Nabywając mieszkanie używane, kupujący płaci z kolei podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który nie jest wliczany w cenę lokalu. Często pobraniem tej opłaty zajmuje się notariusz podczas podpisywania umowy. Podatek ten płaci się podczas zawierania umowy przenoszącej własność mieszkania.

Podatek PCC to zawsze 2 proc. wartości nieruchomości, a więc zwykle trzeba mieć odłożone na ten cel od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Warto też wspomnieć o dodatkowym podatku PCC z tytułu wpisu do hipoteki – wynosi on 19 zł.

Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania są raczej niewielkie, ale warto pamiętać i o nich. Płaci się przede wszystkim za wpisy do księgi wieczystej – po 200 zł za każdy (w tym m.in. wpis hipoteki przy zakupie na kredyt oraz wpis prawa własności). Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wniosek o jej założenie to koszt 60 zł.

Przy zakupie nieruchomości na kredyt nie wystarczy mieć odłożonej odpowiedniej kwoty na wkład własny – pojawią się także koszty dodatkowe. Te najczęściej spotykane to:

• opłata za odpis z księgi wieczystej – 20 zł,
• promesa kredytowa – od zera do kilkuset zł (zależy od oferty banku),
• operat szacunkowy (wycena nieruchomości) – ok. 500–1000 zł,
• prowizja za udzielenie kredytu – kilka procent kwoty kredytu (zależy od oferty banku),
• ubezpieczenie pomostowe – podwyższenie marży o ok. 0,5–2,5 proc. (obowiązuje do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej),
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – zwykle brak opłaty, czasami nieco wyższa marża lub ubezpieczenie,
• ubezpieczenie nieruchomości – zwykle poniżej 0,1 proc. kwoty kredytu lub wartości nieruchomości (zależy od oferty banku),
• ubezpieczenie na życie – nie zawsze obowiązkowe, jego wysokość zależy od oferty banku.

Jak widać, łączna kwota kosztów związanych z kredytem hipotecznym jest trudna do oszacowania, bo wiele zależy od konkretnego przypadku. W celu oszacowania tych wydatków warto skorzystać z internetowych kalkulatorów (dostępnych m.in. na stronach banków) lub z pomocy doradcy finansowego.

Jeśli przy kupnie mieszkania pomogła agencja nieruchomości, za udzielone wsparcie też trzeba oczywiście zapłacić. Tu wszystko zależy od konkretnego biura i zakresu oferowanych usług. Prowizja pośrednika nieruchomości to zazwyczaj 2–3 proc. wartości nieruchomości, choć zdarzają się i droższe oferty (np. 6 proc.). Jeśli biuro żąda wyższej stawki, warto upewnić się, że za dodatkową opłatę klient może liczyć na szerszy zakres usług.

Pośrednik najczęściej pobiera prowizję od kupującego i od sprzedającego. Warto uważać na biura nieruchomości twierdzące, że nie pobierają prowizji od kupującego. Oznacza to bowiem tylko tyle, że całą prowizję płaci sprzedający, który na pewno uwzględni ten koszt w cenie mieszkania.

Sprawdź:Budżet domowy: jak go planować?

Po zakupie mieszkania trzeba też pamiętać o nowym obowiązku – opłacania podatku od nieruchomości. Obowiązek ten powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu, w którym prawo własności lokalu przeszło na nabywcę. Wysokość podatku zależy od tego, w jakiej gminie jest płacony oraz jak długo trwał okres opodatkowania. Maksymalna stawka podatku od nieruchomości w 2022 r. to 0,89 zł za m kw..